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Ein flexibles Baukastensystem
Um die Baukosten zu senken, setzen städtische Wohnungsbaugesellschaften auch in Berlin auf standardisiertes Bauen
Im Schnitt unter zehn Euro pro Quadratmeter Kaltmiete dürfen Sie laut Senatsvorgabe in freifinanzierten Neubauwohnungen verlangen. Das entspricht ohne Grundstückspreis Baukosten von ungefähr 2500 Euro pro Quadratmeter. Ist das für Sie machbar?
2500 Euro pro Quadratmeter ist im Durchschnitt das, was wir momentan bezahlen. Für ein kleines Projekt mit zwölf Wohnungen im Norden Neuköllns lagen wir allerdings bei 3000 Euro. Die wirtschaftliche Kostengrenze ist also nicht überall zu halten.
Wie lange werden Sie noch Neubau im vom Senat vorgegebenen Zehn-Euro-Rahmen leisten können?
Wenn der Preisanstieg so weitergeht, werden wir in spätestens vier Jahren nachregulieren müssen.
Mit einem sogenannten Typenhaus, das die Stadt und Land hat entwickeln lassen, versprechen Sie sich günstigere Baukosten. Warum?
Wir haben uns strukturelle Gedanken gemacht, was wir beeinflussen können, um den Bau günstiger zu machen. Da kommt man auf das standardisierte Bauen. Wenige Abweichungen in jeder Hinsicht vom Standard sind für die ausführende Branche smarter und damit kommen auch Kostenvorteile bei uns an.
Vereinheitlichung klingt nach Plattenbau 2.0. Ist es das?
Nein. Wir haben in der Konzeptionsphase lange diskutiert und uns entschlossen, dass wir technologieoffen planen. Niemand muss in eine Vorfertigung gehen, um dieses Typenhaus zu bauen, aber man kann. Wir haben das so entschieden, um einen möglichst breiten Wettbewerb zu haben.
Worin besteht also die Optimierung, wenn nicht in der Vorfertigung?
Wir haben ein Baukastensystem entwickelt, das auf verschiedenste städtebauliche Herausforderungen reagieren kann. Der industrielle Wohnungsbau der DDR wusste zum Beispiel mit den Ecken nicht gut umzugehen. Das sehen Sie an vielen Orten, wenn zwei Blöcke unvermittelt nebeneinander stehen. Wir haben auch dafür Lösungen entwickelt. Die Grundrisse sind effizient, also viel Nettowohnfläche im Verhältnis zur Bruttogeschossfläche. Wir bauen ohne Keller, die ein hoher Kostenfaktor sind.
Das waren die theoretischen Überlegungen. Seit einigen Tagen wird dieser Typenbau mit 165 Wohnungen nun tatsächlich in Berlin-Hellersdorf gebaut. Wie sind die konkreten Erfahrungen bisher?
Der Markt scheint das zu goutieren. Wir haben mit 1900 Euro Kosten pro Quadratmeter ohne Grundstück ein sehr erfreuliches Ergebnis erzielt. Das war für eine Ausschreibung 2017 ein hervorragender Preis.
Sie scheinen eher skeptisch beim Thema Modulbauten zu sein.
Dass Teile in der Fabrik vorgefertigt und zur Montage angeliefert werden, hört sich erst mal sehr effizient an. Was man sich am Anfang aber nicht so vorstellt, ist, dass man natürlich auch dabei auf die Ausbaugewerke angewiesen ist. Wenn Sie den zwingend erforderlichen Gerüstbauer nicht finden, um die Fassade fertigzustellen, dann hängen Sie. Und genau das ist uns passiert und hat unterwegs zu Kostensteigerungen geführt.
Eine generelle Absage?
Nein. Wir haben ein Bauvorhaben in Berlin-Biesdorf mit einer Nasszelle, die weitgehend vorgefertigt werden kann. Das ist ein alter Hut, wenn sie an den industriellen Bau der Vorwendezeit in der DDR denken. Auch bestimmte Teile wie Treppen oder Balkonauskragungen werden in der Fabrik gefertigt. Das macht jeder. Aber ich gucke auch immer sehr interessiert, was die Privaten machen. Und ich sehe sie alle mauern. Da ist kaum einer, der mit einem Tieflader kommt und die Wände aufstellt.
Zurück nach Hellersdorf. Wann soll der Typenbau bezugsfertig sein?
Geplant ist die Fertigstellung für den Januar 2020. Das ist zwar recht ambitioniert, kann aber durchaus klappen.
Und dann beginnt eine lange Auswertungsphase?
Nein, es ist ja nicht so, dass es unser erster Neubau wäre. Wir suchen Grundstücke im Bestand, wo wir dieses Gebäude wieder einsetzen können, und würden das auch vor Fertigstellung in Hellersdorf tun.
Verzögerungen und Kosten entstehen ja nicht nur in der Bauphase, sondern auch in der Planung. Eine gewisse Abkürzung könnte eine Typenzulassung für dieses Gebäudemodell sein. Arbeiten Sie daran?
Da sind wir noch ein Stück entfernt. Aber alle sechs Wohnungsbaugesellschaften arbeiten konzertiert genau an diesem Ansatz, durch eine Typengenehmigung die Verfahren zu verkürzen. Die Herausforderung bleibt auch dann, so etwas wie Akzeptanz in der Nachbarschaft zu erzeugen. Da legen auch die Genehmigungsbehörden Wert darauf.
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