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Verwertung einer Mieternation
Wie die heutige Situation auf dem deutschen Wohnungsmarkt erschaffen wurde.
Ein Gespenst geht um in Berlin, das Gespenst der Enteignung - und die Immobilienlobby von den einschlägigen Verbänden bis zur FDP läuft Sturm gegen diese »populistische Stimmungsmache« und sonstige Überlegungen zum Eindämmen der Mietenexplosion. Auf der anderen Seite stehen viele Berlinerinnen und Berliner, die sich mit der Kampagne gegen börsennotierte Wohnungsunternehmen verbündet haben, deren größtes in Berlin die Deutsche Wohnen ist.
In dieser vergleichsweise jungen Branche ist kein einziges Wohnungsunternehmen länger als 25 Jahre am Markt. Die massiven Veränderungen des deutschen Immobilienmarktes sind nicht ohne eine Liberalisierung des Immobilien- und Finanzmarktes zu erklären. Die Liberalisierung hat dazu geführt, dass zunächst Investmentfonds mit spekulativen Verschuldungsstrategien große kommunale Wohnungsbestände kaufen konnten. Heute sind es Immobilien-Aktiengesellschaften, die Gewinne auf Kosten der Mieter, ihrer Beschäftigen und des Staats einfahren. Die Geschäftsstrategien auf dem Immobilienmarkt sind zunehmend der Logik des Finanzmarktes unterworfen. Gewinne aus dem Immobilienmarkt werden in Form von Dividenden an Großaktionäre ausgeschüttet. Diese ökonomische Entwicklung bezeichnen Wirtschaftswissenschaftler auch als Finanzialisierung.
Wohnungsgemeinnützigkeit wieder einführen: Mit einer Steuerreform von 1990 wurde die Gemeinnützigkeit von Wohnraum abgeschafft. In der Folge konnten gemeinwohlorientierte Bestände überhaupt erst privatisiert werden. Eine direkte oder indirekte Förderung gemeinwirtschaftlicher Akteure – Genossenschaften u.ä. – könnte dauerhaft sozialen Wohnraum schaffen und indirekt auch preissenkend auf den kommerziellen Wohnungsmarkt wirken.
Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen aussetzen: Werden Mietwohnungen als Eigentumswohnungen verkauft, kann die Kaufpartei Eigenbedarf anmelden, die Bestandsmieter*innen müssen ausziehen. Auf angespannten Wohnungsmärkten könnte die Umwandlung von Bestandswohnungen in Eigentumswohnungen ganz ausgeschlossen – oder könnten zumindest spezielle, etwa ältere Mieter*innen vor Eigenbedarfskündigungen geschützt werden, wie etwa in Frankreich üblich.
Modernisierungsumlage abschaffen: Ein Hebel für Mietsteigerungen ist die sogenannte Modernisierungsumlage. Eine einmalige Modernisierung – etwa zum Sparen von Wasser, für bessere Energieeffizienz etc. – kann dauerhaft in die Miete eingehen. Das ließe sich abschaffen.
Bauplanungsrecht verändern: Städte können heute für größere Flächen Vorgaben machen, nicht aber für kleinere, sogenannte Brachen. Diese sind freilich gar nicht so klein. Die Linkspartei fordert eine Änderung des Baugesetzes, die soziale Vorgaben für solche Baulücken ermöglicht.
Bauordnung verändern: Wird in Berlin Land »umgewidmet«, also etwa von einer Bahn- in eine Wohnfläche umgewandelt, kann der Bodenpreis stark steigen. In Wien gibt es seit einem Jahr eine neue Bauordnung, nach der die Stadt einen Widmungspreis für neues Bauland festlegen kann. Bestimmte Flächen werden für den sozialen Wohnungsbau vorgesehen, bei dem der Grundstückspreis nicht mehr als 260-280 € pro m² betragen darf.
Bodenvorräte: Ulm macht es vor und kauft seit mehr als 100 Jahren systematisch Land. Es gibt daher »keinen neuen Bebauungsplan, ohne dass wir als Kommune vorher alles betroffene Land in unserer Hand halten«, betont Ulrich Soldner, Abteilungsleiter im Liegenschaftsamt Ulm. Das ist ein starkes Instrument, um Vorgaben für die Planung zu machen, etwa hinsichtlich sozialen Wohnraums. Dazu verbietet Ulm den Weiterverkauf von Baugrundstücken an Dritte und sichert sich ein Wiederkaufrecht, wenn sie nicht wie geplant verwendet wurden – und zwar zum ursprünglichen Wert.
Erbpachtzinsen von der Zielmiete abhängig machen: Schon heute verkaufen viele Städte keine Grundstücke mehr, allerdings orientiert sich der Preis für eine »Erbpacht« an den marktüblichen Bodenpreisen. Stattdessen könnte der Staat eine Ziel- bzw. Höchstmiete festlegen und die zu bezahlenden Erbpachtzinsen aus dem Residualwert ableiten, das heißt: Wie viel Geld könnten etwa Genossenschaften noch bezahlen, wenn man deren Kosten für den Bau sowie die laufenden Kosten mit den Mieteinnahmen verrechnet? So könnte man eine langfristige Nutzung und Sozialbindung erreichen.
Bodenwertzuwachssteuer: Eine neue Steuer könnte den Wertzuwachs bei Grundstücken besteuern. So würde Bodenspekulation unrentabler. Etwas ähnliches gab es in Deutschland bis 1944; abzuführen waren zehn bis 30 Prozent des Wertzuwachses. Der Gewinn könnte je nach Ausgestaltung den Kommunen zugutekommen.
Bodenpreisdeckel: Nicht nur mit Immobilien wird spekuliert, fast noch profitabler ist der Boden, auf dem die Häuser stehen. Hier sind die Preise jüngst drastisch gestiegen – und wenn der Boden teuer ist, wird günstiger Wohnraum unwahrscheinlich. Caren Lay von der Linkspartei hat deswegen einen »Bodenpreisdeckel« ins Gespräch gebracht. Analog zum derzeit in Berlin diskutierten Mietendeckel soll er den Preis pro Quadratmeter auf einen Höchstwert festlegen. Wo der liegen soll, müsste diskutiert werden. Um den Handel mit bebauten Grundstücken unattraktiv zu machen, könnte man auch die Grunderwerbssteuer erhöhen.
Text: Alina Leimbach und Ulrike Wagener – nach Auskünften von Andrej Holm und Lisa Vollmer
Zweierlei Finanzialisierung
Die Finanzialisierung des Immobilienmarktes war ein wesentlicher Bestandteil der globalen finanzdominierten Akkumulation. In den klassisch finanzialisierten Ökonomien wie in den USA entfaltete sich dabei eine Dynamik, die Colin Crouch treffend »privatisierten Keynesianismus« nennt: Trotz neoliberaler Stagnation oder Schrumpfung der Löhne ist ein durch Binnennachfrage getriebenes Wachstum möglich, solange das Eigenheim als steigender Vermögenswert als Sicherheit für Privatkredite dient, also quasi als Bankautomat benutzt werden kann. Diese Privatkredite - ob mit guter oder schlechter Bonität - wurden zusammengeschnürt und weiterverkauft, wodurch regionale Immobilienmärkte in das globale Finanzsystem integriert wurden. Mit diesen »Finanzprodukten« wurde wild spekuliert, die Preise entfernten sich von ihrer Realgrundlage. Die Banken vergaben immer mehr »Subprime«-Kredite mit schlechter Bonität und verkauften diese als sichere Anlage - diese Dynamik, die in dem auf realen Ereignissen und Personen beruhenden Spielfilm »The Big Short« sehr plastisch rekonstruiert wird, führte zur Finanzkrise von 2007.
In Deutschland gab es diesen »klassischen« Pfad der Finanzialisierung so nicht. Dass stattdessen eine andere Variante eines zunehmend finanzialisierten Immobilienmarktes entstand, lag wesentlich an der wohnpolitischen Regulation der Nachkriegszeit. Die große Wohnungsnot nach dem Zweiten Weltkrieg führte zu einer spezifisch fordistischen Wohnpolitik, die auf zwei Grundwerkzeuge setzte: Mietrecht und sozialer Wohnungsbau.
Mietpolitik als Exportsubvention
Im Mietrecht der Nachkriegszeit waren Mieterkündigungen faktisch verboten, das Mietniveau wurde staatlich festgelegt - und anfangs war sogar die Wohnraumvergabe an Wohnungssuchende mit staatlichem Zwang unterlegt. In nur wenigen Jahren wurden rund sechs Millionen Wohnungen gebaut. Aufgrund der eigentumsähnlichen Rechte für Mietparteien, der guten Qualität und der niedrigen Preise wurde das Wohnen zur Miete eine echte Alternative zum Eigenheim.
Aber die Wohnungsnot war nicht der einzige Grund für diese Wohnpolitik. Sie stützte auch die Exportorientierung der deutschen Industrie ab. Die Bundesrepublik verfolgte eine neomerkantilistische Strategie, deren Kern - neben einer entsprechenden Geldpolitik - in einer Hemmung der Lohnentwicklung lag. Ein starkes Ansteigen der Mieten hätte die »Lohnzurückhaltung« gefährdet, weil dann die Reproduktion von Arbeitskraft teurer geworden wäre. Anders als beim Wiener »Gemeindebau«, wie der soziale Wohnungsbau dort heißt, waren günstige Mieten eher eine Subvention für das Exportkapital als Sozialpolitik.
So wurde die Bundesrepublik zur Mieternation. Bis heute wohnen hier mehr als 50 Prozent zur Miete - ein sehr hoher Wert für einen OECD-Staat. Daran hat sich wenig geändert, obwohl in den 1970er Jahren der wohnungspolitische Konsens faktisch gekündigt wurde und es vermehrt zu Privatisierungen kam. Für einen Anstieg der Eigenheimquote fehlte ein Subprime-Markt à la USA, auf dem auch Menschen mit geringer Bonität Geld aufnehmen können. Aber dennoch zog sich der Bund aus dem sozialen Wohnungsbau zurück und hinterließ eine Lücke, die die Kommunen nicht füllen konnten: Dieses faktische Ende des sozialen Wohnungsbaus ist mitverantwortlich für den heutigen Wohnungsmangel.
Mit dem Beitritt der DDR veränderte sich der Wohnungsmarkt massiv. Die hinzukommenden Ost-Immobilien vergrößerten über Nacht die Bestände. Ganz im Sinne der neoliberalen Transformation wollte die Regierung unter Helmut Kohl eigentlich eine rasche Privatisierung. Die ostdeutschen Immobilien waren aber oft in einem schlechten Zustand. Daher wurden nach 1989/90 die Mittel für sozialen Wohnungsbau zunächst erhöht - nicht, um günstige Wohnungen zu schaffen, sondern um reibungsloser an Finanzinvestoren verkaufen zu können. Dieser »zweite Frühling« des sozialen Wohnungsbaus war keine Abkehr vom neoliberalen Pfad, sondern diente dessen Absicherung.
Verkauft wurden nun aber nicht nur die Ost-Immobilien, sondern auch die Sozialwohnungen im Westen. Parallel wurde der Kapital- und Finanzmarkt liberalisiert. Dieser Kurs radikalisierte sich noch unter der rot-grünen Bundesregierung ab 1998: Die sogenannten Finanzmarktförderungsgesetze I bis III befreiten unter anderem Private-Equity-Fonds von Steuern.
Privatisierung en bloc
Dabei handelt es sich um Beteiligungsfonds, die Unternehmen ganz oder in Teilen nur deshalb kaufen, weil sie diese mit Gewinn weiterverkaufen wollen. Institutionelle Investoren wie Banken, Versicherungen und Pensionsfonds begannen, solche Fonds als Investmentvehikel zu nutzen. Fast alle privatisierten Wohnimmobilien wurden von solchen Fonds erworben - Cerberus etwa kaufte die Berliner Gemeinnützige Siedlungs- und Wohnungsbaugesellschaft (GSW) und damit 65 000 einst gemeinnützige Wohnungen. Der deutsche Sonderweg großer En-bloc-Privatisierungen war besonders profitabel.
Gegenüber traditionellen substanzorientierten Eigentümern verfolgten die Fonds eine kurzfristige Strategie: Mieten erhöhen, an Service und Reparaturen sparen und schnell weiterverkaufen. Beliebt waren auch zusammenhängende Wohncluster. Es entstand ein regelrechtes »Hartz-IV-Geschäftsmodell«: Die Bemessungsgrundlage für Hartz-IV-Mieten orientiert sich am Mietspiegel. Steigt der Mietspiegel, steigen die Bemessungsgrundlagen. Kauft man nun Hunderte Wohnungen in einer Gegend, lässt sich der Mietspiegel durch Mieterhöhungen nach oben drücken. So hat die Privatisierung des sozialen Wohnungsbaus dazu geführt, dass der Staat die Profite von Finanzinvestoren sichert.
Auch die auf Rot-Grün folgende Große Koalition setzte diesen Kurs fort. Im Koalitionsvertrag von 2005 heißt es bezeichnend: »Der deutsche Finanzmarkt besitzt ein großes Potenzial, das (…) weiter ausgebaut werden soll.« Dabei seien »positive Wirkungen auf Immobilienmarkt und Standortbedingungen zu erwarten«. Die Finanzialisierung des deutschen Mietwohnungsmarktes ist also politisches Kalkül.
Kern der Privat-Equity-Strategie ist nun der profitable »Exit«, also der möglichst profitable Verkauf des spekulativ erworbenen Unternehmens. Das geht am besten an der Börse. Die Käufer von Wohnimmobilienaktien sind große institutionelle Investoren wie etwa Blackrock, jene Fondsgesellschaft, für die auch Friedrich Merz arbeitet. Kleine Privatanleger sind hier nicht relevant.
In jüngeren Jahren wuchs die Bedeutung dieser Wohnimmobilien-AGs auf dem Mietwohnungsmarkt rasant. 2013 besaßen die AGs zusammen 600 000 Wohnungen, 2018 waren es schon über eine Million. Das größte Unternehmen in Berlin ist die Deutsche Wohnen, die in der Stadt 110 000 ihrer insgesamt 160 000 Wohnungen verwaltet.
Gegründet wurde die Deutsche Wohnen 1998 von der Deutschen Bank. Sie entschied sich wenig später, ihren Private-Equity-Fonds Deutsche Wohnen an der Börse zu verkaufen. Sie organisierte dazu sogenannte Roadshows, die institutionelle Investoren vom Potenzial der Deutschen-Wohnen-Aktie überzeugen sollten. 1999 verkaufte man zunächst einen Teil der Aktienbestände, der Rest folgte 2006. Damit wurde aus einem Private-Equity-Fonds eine eigenständige Aktiengesellschaft.
Im Gegensatz zu Private-Equity-Fonds verfolgen diese Wohnimmobilien-AGs eine längerfristige Strategie. Die Immobilien sollen nicht nach wenigen Jahren verkauft, sondern möglichst gewinnbringend bewirtschaftet werden. Bestimmend sind freilich die Interessen der Aktionäre. Die Formel lautet: Instandhaltungskosten runter, Modernisierungskosten hoch. Denn rechtlich lassen sich nur nach Modernisierungen höhere Mieten verlangen. Damit sind die Wohnimmobilien-AGs sehr erfolgreich - keiner anderen Anbietergruppe gelang es, so schnell die Mieten im Durchschnitt zu heben. Unternehmen wie die Deutsche Wohnen sind die Avantgarde der Mieterhöhung.
Beim Zukauf von Immobilien konzentrieren sich Wohnimmobilien-AGs auf lukrative Ballungsräume, die Deutsche Wohnen etwa auf Berlin, Frankfurt am Main und Dresden. Dabei versuchen die AGs, Cluster zu bilden. Auch die Strategie der Deutsche Wohnen schließt das Hartz-IV-Geschäftsmodell ein, gut erkennbar etwa in Berlin-Gropiusstadt, einem subalternen Stadtteil.
In der Branche gibt es enorme Konzentrationsprozesse - die großen Haie fressen die kleineren Raubfische. 2015 konnte die Deutsche Wohnen selbst gerade noch die feindliche Übernahme durch die Vonovia verhindern. Mittlerweile hat die Deutsche Wohnen die GSW-Immobilien AG geschluckt. Derzeit machen Vonovia und Deutsche Wohnen zwei Drittel des Immobilien-AG-Sektors aus.
Vermieter als Finanzkonzerne
Die Deutsche Wohnen ist nicht nur Vermieterin, sondern auch Finanzkonzern. Als AG kann sie viel besser Geld aufnehmen als nicht börsennotierte Unternehmen - womit ihr Finanzwaffenarsenal für Übernahmeschlachten wächst. Schon Karl Marx und der Austromarxist Rudolf Hilferding haben darauf hingewiesen, dass der Finanzmarkt die Zentralisierungsprozesse des Kapitals beschleunigt. Doch gelingt auch der Deutsche Wohnen nicht immer alles. Während der Finanzmarktkrise wäre sie fast an Fehlspekulationen mit US-Subprime-Krediten erstickt.
Heute beträgt der Börsenwert der Deutsche Wohnen rund 12,7 Milliarden Euro - zum Vergleich: Die Commerzbank kommt auf 7,8 Milliarden. In jüngeren Jahren schlug die Aktie der Deutsche Wohnen immer den Deutschen Aktienindex (DAX). Finanzinvestoren schätzen sie als hochprofitabel ein. Die Aktiengesellschaft profitiert vom punktuellen Wohnungsmangel - warum also sollte sie preisgünstig bauen? Der gar nicht selten geäußerte Glaube, solche Aktiengesellschaften könnten ein Spieler sein im Ringen um günstigen Wohnraum, ist naiv. Im Zweifelsfall werden nicht Neubauinvestitionen steigen, sondern Ausschüttungen an Aktionäre.
Unter dieser Finanzialisierung leiden auch Arbeitnehmerinteressen. Die Deutsche Wohnen begeht mit Outsourcing Tarifflucht - während Vonovia den umgekehrten Weg mit gleichem Ziel beschreitet: Die Firma setzt auf Insourcing. Zuvor ausgelagerte Unternehmensteile werden reintegriert - nur nunmehr ohne Tarifvertrag. Der Unterschied zwischen nichttariflich und tariflich Beschäftigten beträgt bei gleicher Tätigkeit bis zu 1000 Euro. Vor der Finanzialisierung gab es in der kommunalen Wohnwirtschaft fast 100 Prozent Tarifbindung. Heute sind es weniger als 20 Prozent. Arbeiter und Mieter, vereinigt euch!
Philipp Metzger ist Politikwissenschaftler in Wien. Er hat über die »Finanzialisierung der deutschen Ökonomie am Beispiel des Wohnungsmarkts« promoviert.
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