Kleinreparaturen und Bagatellschäden

Im Mietvertrag kann wirksam vereinbart werden, dass der Mieter die Kosten für Kleinreparaturen oder zur Beseitigung von Bagatellschäden selbst übernehmen muss. Ein typischer Fall ist der tropfende Wasserhahn. Doch viele Kleinreparaturklauseln sind unwirksam. Dann muss ein Mieter auch nicht zahlen.

Wirksam ist eine Kleinreparaturklausel nur unter folgenden Voraussetzungen:

1. Es muss sich tatsächlich um eine Kleinigkeit, eine Bagatelle, handeln, die zu reparieren ist. Vor rund 30 Jahren entschied der Bundesgerichtshof, eine Kleinreparatur dürfe höchstens 150 Mark kosten, das wären etwa 75 Euro. Heute ziehen viele Gerichte die Grenze bei 100 Euro (Amtsgericht Stuttgart-Bad Canstatt, Az. 2 C 1438/13) bzw. 110 Euro (Amtsgericht Würzburg, Az. 13 C 670/10 und Amtsgericht Berlin-Köpenick, Az. 6 C 184/11) oder sogar bei 120 Euro (Amtsgericht Berlin-Schöneberg, Az. 106 C 46/17). Eine höhere Obergrenze ist unwirksam, weil Mieter hierdurch unangemessen benachteiligt werden.

Wichtig: Stehen in einem alten Mietvertrag noch Obergrenzen von 150 Mark oder 75 Euro, gelten diese Grenzen. Es gibt keinen automatischen Inflationsausgleich.

2. Im Mietvertrag muss noch eine zweite Obergrenze für die Kosten aller Kleinreparaturen innerhalb eines Jahres stehen. Mieter sollen nicht überfordert werden, wenn sich die Kleinreparaturen im Haus häufen. Die frühere, rund 30 Jahre alte Rechtsprechung zog die Grenze bei 300 bis 400 Mark oder sechs bis acht Prozent der Jahresmiete.

Heute dürften 200 bis 300 Euro oder sechs Prozent der Jahresmiete noch akzeptabel sein (Amtsgericht Stuttgart-Bad Canstatt, Az. 2 C 1438/13). Das Amtsgericht Berlin-Köpenick (Az. 6 C 184/11) zieht die Grenze sogar bei acht Prozent oder 500 Euro im Jahr.

3. Die Kleinreparatur selbst muss sich auf solche Teile der Mietsache beziehen, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters und deshalb einer schnelleren Abnutzung unterliegen. Hierzu gehören Installationsgegenstände für Elektrizität, Gas und Wasser, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Verschlussvorrichtungen von Fensterläden. Dazu können auch Rollläden, Markisen oder Jalousien zählen.

Dagegen fallen nicht hierunter: Wartungsarbeiten an einem Durchlauferhitzer (Amtsgericht Berlin-Neukölln, Az. 10 C 332/12), Reparaturen an der Heiztherme (Amtsgericht Köln, Az. 210 C 324/10 und Amtsgericht Rheine, Az. 10 C 112/18) oder an Leitungen für Gas, Wasser oder Strom, Schäden an Spiegeln, Verglasungen oder Beleuchtungskörpern (Amtsgericht Zossen, Az. 4 C 50/15), die Erneuerung von Silikonfugen (Amtsgericht Berlin-Wedding, Az. 20 C 191/11 und Amtsgericht Berlin-Mitte, Az. 5 C 93/16), neue Kunststoffdichtungen von Abflussrohren (Amtsgericht Berlin-Charlottenburg, Az. 212 C 65/ 11) oder das Füllventil des WC-Spülkastens (Amtsgericht Köln, Az. 224 C 460/10), die Reparatur oder der Austausch eines Kaltwasserabsperrhahns (Amtsgericht Berlin-Schöneberg, Az. 106 C 46/17 und Amtsgericht Neubrandenburg, Az. 104 C 843/18) oder die Entlüftung einer Fußbodenheizung (Amtsgericht Köln, Az. 201 C 47/14).

Wichtig: Die Kleinreparaturklausel darf den Mieter nur verpflichten, die Kosten zu zahlen. Für die Reparatur selbst bleibt es dabei: Der Vermieter ist zuständig, er muss die Reparatur in Auftrag geben. Geht das aus der Vertragsklausel nicht eindeutig hervor oder bestimmt die Klausel, dass der Mieter die Schäden selbst beseitigen muss, ist die Klausel unwirksam. Der Mieter kann auch nicht verpflichtet werden, sich an allen Reparaturen im Haus und in der Wohnung oder an Neuanschaffungen anteilig mit einem Sockelbetrag, zum Beispiel 100 Euro, zu beteiligen (Amtsgericht Berlin-Mitte, Az. 28 C 22/17 und Amtsgericht Stuttgart, Az. 32 C 2777 /15).

Alle Reparaturen, die über der im Mietvertrag wirksamen gesetzten Obergrenze liegen, sind keine Bagatellen. Wird der Gesamtbetrag (inklusive Mehrwertsteuer) für die Reparatur überschritten, dürfen die Kosten nicht mehr auf den Mieter abgewälzt werden, auch nicht anteilig.

Aus: MieterZeitung 4/2019