Juristischer Hoffnungsschimmer

Dieses Urteil lässt Tausende Mieter der Vonovia in ganz Deutschland hoffen: Das Landgericht Hamburg entschied bereits im Januar, dass eine Mieterhöhung nach einer energetischen Modernisierung bei einem Vonovia-Mieter in Hamburg-Rissen aus formalen Gründen unwirksam ist. Deutschlandweit sind viele Mieterhöhungsverlangen von Vonovia ähnlich aufgebaut. Nach Schätzungen des Mietervereins zu Hamburg sind allein in der Hansestadt 2500 bis 3000 Haushalte betroffen - darunter viele der 976 Vonovia-Wohnungen im Eisenbahnerviertel in Hamburg-Eidelstedt. Im Nachbarstadtteil Lurup gehören dem Großvermieter 552 Einheiten. In Eidelstedt wurden mehrere Häuser modernisiert. Mehrbelastung für die Mieter dort: jeweils 80 bis 160 Euro pro Monat. »Das müssen die Bewohner erst einmal stemmen«, sagt Rolf Bosse vom Mieterverein.

Darum geht es rechtlich: Die Modernisierungsmieterhöhungen seien zu pauschal, intransparent und nicht nachvollziehbar, kritisiert das Landgericht. Das Immobilienunternehmen hätte die Kosten nach Maßnahmen aufschlüsseln und die davon abzuziehenden Erhaltungskosten extra auflisten müssen. »Wir werden Vonovia auffordern, ab sofort die Mieten um die in Rede stehenden Beträge zu senken und zumindest bis zur Entscheidung des Bundesgerichtshofs eine Mahnsperre einzurichten, damit die Erhöhungsbeträge nicht mehr eingezogen werden«, sagt der lokale Mietervereinsmitarbeiter Wilfried Lehmpfuhl.

Bereits seit dem Jahr 2014 führt die Vonovia in ihren Hamburger Beständen energetische Sanierungen durch. Die meisten Gebäude stammen aus den 1960er und 1970er Jahren. Mieter beklagen seit Jahren gravierende Mängel: undichte Fenster, feuchte Wände, Lecks im Dach und Schimmel. In vielen Fällen dürfte es sich wegen eines Sanierungsstaus eher um klassische Instandhaltung handeln, die nicht auf die Mietparteien umgewälzt werden dürfte. Dennoch wurden den Mietern vor Beginn der Baumaßnahmen erhebliche Mieterhöhungen aufgrund angeblicher Modernisierungsmaßnahmen angekündigt - und zwar zwei bis drei Euro pro Quadratmeter. »Grundlage hierfür sollte die gesetzliche Regelung des Paragrafen 559 BGB sein, wonach die Miete nach einer Modernisierung erhöht werden kann«, erklärt Rolf Bosse. Bis Januar 2019 durften Vermieter elf Prozent der als Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen, seither sind es noch acht Prozent.

Vonovia rechnete den Mietern laut Mieterverein vor, Investitionen im Umfang mehrerer Hunderttausend Euro je Gebäude für die energetische Sanierung zu tätigen. Hiervon wurden im Regelfall zehn Prozent für »erforderliche Instandhaltungsmaßnahmen« abgezogen, der Rest wurde als Mieterhöhung umgelegt. »Diese aus Sicht des Mietervereins unangemessene Verteilung der Kosten wurde von Anfang an beanstandet«, erklärt Bosse. Gutachter erstellten Bestandsberichte der Gebäude und dokumentierten zahlreiche Mängel und Schäden. Laut Gesetz sind die durch die Baumaßnahme eingesparten Erhaltungskosten und nicht nur die erforderlichen Instandhaltungskosten von den Modernisierungskosten abzuziehen.

Die von unberechtigten Forderungen, Instandhaltungsstau, oft undurchschaubaren Nebenkostenabrechnungen und häufigen Fahrstuhlausfällen geplagten Vonovia-Mieter in Hamburg bekommen auch von der stadtentwicklungspolitischen Sprecherin der SPD, Martina Koeppen, Rückendeckung: »Mithilfe des Mietervereins muss jetzt im Eisenbahnerviertel geklärt werden, ob die Modernisierungsumlage von der Vonovia korrekt errechnet wurde. Das aktuelle Gerichtsurteil ist dafür eine gute Grundlage.«

Und was sagt Vonovia? Das Unternehmen »bedauert« die Sichtweise des Landgerichts. »Dieses Urteil führt zu Verunsicherung, denn das Gericht lehnt zwar unsere - mit circa 20 Seiten schon ziemlich lange - Abrechnung ab. Leider wird aber nicht ausgeführt, wie die Abrechnung denn richtig aussehen soll«, sagt Unternehmenssprecher Matthias Wulff. Den »Menschen in den modernisierten Häusern« werde Vonovia eine neue Abrechnung schicken.