Verfassungsrechtlich wasserfest

Am Dienstag präsentierte die Linksfraktion im Bundestag eine Studie zu den Möglichkeiten eines bundesweiten Mietendeckels. In der Studie kommen die Autoren, der Berliner Stadtsoziologe Andrej Holm und der Mietrechtsfachanwalt Benjamin Raabe, zu dem Schluss, dass ein Mietendeckel auf bundesrechtlicher Grundlage verfassungsrechtlich möglich wäre. Der Deckel könnte ihnen zufolge zudem einen wesentlichen Beitrag zur Lösung der Wohnungskrise in vielen deutschen Groß- und Mittelstädten leisten.

Dafür ist es auch allerhöchste Zeit. Denn eine Auswertung der Mietenentwicklung in 42 Großstädten zeigt die Dramatik der Situation. Die Bestandsmieten sind dort zwischen 2013 und 2018 doppelt so stark gestiegen, wie der allgemeine Preisindex. Bei Neuvermietungen war es sogar das Fünffache. Zwar sieht das Bundesrecht einige Instrumente zur Begrenzung des Mietanstiegs vor, doch die sind weitgehend wirkungslos geblieben.

Die 2015 beschlossene »Mietpreisbremse« sieht zwar vor, dass Mieten bei Neuverträgen maximal 20 Prozent über dem jeweiligen Mietspiegelwert liegen dürfen. Doch es gibt zahlreiche Ausnahmen, und generell gilt für bereits überhöhte Mieten Bestandsschutz. Als mietpreistreibend erweisen sich auch die Regeln zur Erstellung von Mietspiegeln, wo zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmieten eben nicht alle Bestandsmieten herangezogen werden, sondern nur jene, die in den vergangenen sechs Jahren vertraglich vereinbart wurden.

Zwar gibt es im Wirtschaftsstrafgesetz den »Wucherparagrafen«, der »unangemessen hohe Entgelte« bei Mieten als Ordnungswidrigkeit und bei extremen Überschreitungen der Vergleichsmieten (mehr als 50 Prozent ) als Straftat wertet, doch der ist in der Praxis kaum anwendbar. Denn der betroffene Mieter muss individuell nachweisen, dass der Vermieter eine Notlage gezielt ausgenutzt hat, da es keine Alternativen bei der Wohnungssuche gab. Dieser Nachweis ist in der Praxis kaum gerichtsfest zu erbringen.

Einen Versuch, die Mieten sowohl bei Bestands- als auch bei Neuverträgen umfassend zu regulieren, hatte im vergangenen Jahr das Land Berlin unternommen. Kernelemente waren nach Baualtersklassen und Ausstattungsmerkmalen gestaffelte Mietobergrenzen und ein befristeter Mietenstopp mit gedeckelten Möglichkeiten für die Umlage von Modernisierungen. Doch 14 Monate nach seinem Inkrafttreten wurde der Mietendeckel im April 2021 vom Bundesverfassungsgericht gekippt. Allerdings nicht wegen seines materiellen Inhalts: Vielmehr entschieden die Karlsruher Richter, dass das Land Berlin dafür keine Gesetzgebungskompetenz habe, da das Mietrecht umfassend und abschließend bereits in Bundesgesetzen geregelt sei.

Die Idee für einen bundesweiten Mietendeckel liegt daher förmlich in der Luft. In der Studie skizzieren die Autoren die Grundlagen eines entsprechenden Gesetzes, das auch die unterschiedlichen Lebens- und Einkommensverhältnisse in Deutschland berücksichtigt. Unterschieden wird zwischen Ländern beziehungsweise Städten mit ausgeglichenem Wohnungsmarkt, mit angespanntem Wohnungsmarkt und Wohnungsnotgebieten. Die Berechnungen für einen Mietendeckel sollen auf »echten Durchschnittsmieten« aller bestehenden Mietverhältnisse basieren.

Während in Gebieten mit entspannten Wohnungsmärkten vor allem Mietpreisüberhöhungen durch eine entsprechende Neuformulierung des »Wucherparagrafen« bei einer Kappungsgrenzen von 20 Prozent unterbunden werden sollen, schlagen die Autoren bei Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten vor, Mieterhöhungen bis auf einen Inflationsausgleich generell zu stoppen.

Deutlich härtere Eingriffe sind für Wohnungsnotgebiete vorgesehen. Dort soll es die Möglichkeit geben, die Mieten für einen befristeten Zeitraum komplett einzufrieren. Zudem wird den Ländern die Möglichkeit eingeräumt, ein »leistbare Miete« zu bestimmen, die 30 Prozent des monatlichen Nettomedianeinkommens der örtlichen Haushalte nicht übersteigen soll.

Kriterien für die Feststellung einer Wohnungsnotlage sind dabei überdurchschnittliche Mietsteigerungen in den vergangenen fünf Jahren, überdurchschnittliche Diskrepanzen zwischen Bestands- und Angebotsmieten und eine mittlere Mietkostenbelastung von über 30 Prozent des Medianeinkommens. Sind zwei dieser drei Kriterien erfüllt, sollte laut der Studie eine Wohnungsnotlage festgestellt werden. Betroffen wären davon derzeit unter anderem Berlin, Bielefeld, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart.

Caren Lay, mietenpolitische Sprecherin der Linke-Bundestagsfraktion, bewertete die Studie bei ihrer Vorstellung als »realpolitischen, differenzierten Vorschlag«, der zudem »verfassungsrechtlich wasserfest« sei. Es sei nun Aufgabe der neuen Bundesregierung, eine entsprechende grundlegende Reform des Mietrechts auf den Weg zu bringen. Angesichts der realistischerweise zu erwartenden Regierungskoalitionen ist allerdings davon auszugehen, dass das wohl nicht geschehen wird. Umso mehr besteht die Notwendigkeit, dass die Mieterbewegung weiterhin großen politischen und gesellschaftlichen Druck ausübt.

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