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Der Preis der Vergesellschaftung
Die Sozialisierung von Wohnungsbeständen ist haushaltsneutral machbar, glauben Experten. Die Berechnung der Entschädigung wird aber knifflig
Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) geht am Freitag mit einer neuen Horrorzahl ins Rennen: Auf satte 57 Milliarden Euro sollen sich die Entschädigungen belaufen, die bei einer Vergesellschaftung von Wohnraum in Berlin fällig werden. Denn laut eines vom BBU vorgelegten neuen Gutachtens sollen Genossenschaften nicht von der Sozialisierung ausgenommen werden können. Zu den rund 240 000 betroffenen Wohnungen renditeorientierter Unternehmen wie Deutsche Wohnen, Akelius oder Adler würden demnach noch 140 000 Genossenschaftswohnungen hinzukommen.
»Genossenschaften sind schon nicht im Beschlusstext ausgenommen und können nicht verfassungskonform ausgenommen werden«, sagt bei der Pressekonferenz des BBU der Anwalt Christian Schede von der internationalen Großkanzlei GreenbergTraurig, die ein entsprechendes Auftragsgutachten angefertigt hat. Genossenschaften seien schließlich »kein kollektiver Besitz der Mieter*innenschaft«, es sei auch »schlicht falsch«, dass sie in der gesamten Fachliteratur der Gemeinwirtschaft zugeordnet würden.
Damit widerspricht das Papier der Ansicht des zwei Jahre zuvor ebenfalls vom BBU beauftragten Verwaltungsrechtsprofessors Helge Sodan von der Freien Universität Berlin. »Sofern der Landesgesetzgeber bei Regelungen danach differenziert, ob die Nutzung mit Gewinnerzielungsabsicht erfolgt, lässt sich eine Unterscheidung rechtfertigen«, heißt es in dem Text. Auf Nachfrage des RBB bestätigte Sodan, dass für ihn auch Genossenschaften darunter fallen.
Diese »kurze, holzschnittartige und sehr pauschale Aussage« würde der Verfassungsrechtler »so nicht aufrechterhalten«, wenn man mit ihm detailliert sprechen würde, erklärt nun Anwalt Schede. Zuvor hatte er wortreich erläutert, warum Genossenschaften eine Gewinnerzielungsabsicht hätten.
»Bedauerlich ist nach unserer Ansicht, dass der BBU nicht zwischen Genossenschaften und Immobilienkonzernen zu unterscheiden weiß und die Gelder von Mieter*innen und Genossenschaftsmitgliedern für eine solche Desorientierungskampagne einsetzt«, entgegnet die Berliner Linksfraktion postwendend und stellt klar: »Genossenschaften werden nicht vergesellschaftet. Das ist der Wille des Volksbegehrens und an diesen sind wir als Gesetzgeber gebunden.«
Anwalt Johann-Frederik Schuldt von GreenbergTraurig sieht bei der BBU-Pressekonferenz übrigens sowieso »keine Anhaltspunkte für einen Mietenwahnsinn« in Berlin. Außerdem geht er davon aus, dass die Berliner Landesverfassung die Anwendung des der Vergesellschaftung zugrunde liegenden Artikels 15 des Grundgesetzes ausschließt.
Eine Frage, die bereits am Dienstag bei einer gemeinsamen Fachkonferenz der Linkspartei-nahen Rosa-Luxemburg-Stiftung und des Berliner Mietervereins diskutiert wird. »Ich sehe kein Problem darin, dass man zu einer Vergesellschaftung kommt«, sagt Michael Rodi. Er ist Professor für Öffentliches Recht an der Universität Greifswald. Sein Doktorand Roman Weidinger ergänzt: »Bundesrecht bricht Landesrecht.« Dass die Berliner Landesverfassung keinen eigenen Sozialisierungsartikel hat, entfaltet demnach keine Sperrwirkung. In der juristischen Argumentation wird gern mal von einem »beredten Schweigen« gesprochen, das belegen soll, dass eine Nichterwähnung eine Ablehnung darstellt. »Das Schweigen zu einer Vergesellschaftungsregelung heißt nicht, das als Ausschluss zu deuten«, so Weidinger. Bereits die 1950 beschlossene Verfassung von Berlin hatte keinen entsprechenden Paragrafen. Weidinger führt das darauf zurück, dass schon 1947 ein Berliner Sozialisierungsgesetz beschlossen worden ist, das aufgrund des Vetos der West-Alliierten allerdings nie in Kraft trat.
Heißer diskutiert wird die Frage der Entschädigung. »Eine Kompensation nach Marktwert wäre keine Entschädigung, sondern ein Kauf«, sagt Joanna Kusiak. Die wissenschaftliche Mitarbeiterin an der Universität Cambridge ist Sprecherin der Initiative Deutsche Wohnen & Co enteignen. »Es geht uns als Initiative nicht einfach darum, so wenig wie möglich Entschädigung zu zahlen, sondern die höchstmögliche Entschädigungssumme, die haushaltsneutral ist«, sagt sie. Die Initiative präferiert das sogenannte Faire-Mieten-Modell zur Berechnung der Entschädigungssumme. Auf Basis einer gewünschten Zielmiete von 4,04 Euro pro Quadratmeter nettokalt in den sozialisierten Beständen würden so zehn bis elf Milliarden Euro für die rund 240 000 betroffenen Wohnungen herauskommen. Das kürzlich vorgestellte Rechenmodell einer Arbeitsgruppe Sozialisierung rechnet mit fünf Euro pro Quadratmeter, was rund 14,5 Milliarden Euro Entschädigung bedeuten würde.
»Aus ökonomischer Sicht schlüssig ist es, als Ausgangswert für die Entschädigungssumme den Verkehrswert heranzuziehen und dann gesellschaftlich orientierte Zu- und Abschläge vorzunehmen«, sagt der Leiter des Deutschen Instituts für Urbanistik, Carsten Kühl.
»Wir halten den Ertragswertansatz für grundsätzlich geeignet«, erklärt hingegen Lukas Vorwerk, wissenschaftlicher Mitarbeiter an der Technischen Universität Berlin. Heißt, dass die erwarteten Mieteinnahmen für einen definierten Zeitraum abzüglich der anfallenden Kosten Basis der Entschädigung sein könnten. Dabei sollten durchaus die Einflüsse einer »harten Regulierung« auf die Miethöhe berücksichtigt werden, findet Thorsten Beckers, Professor an der Bauhaus-Universität Weimar. Scharfe Kritik übt er an der Kostenschätzung des Senats zum Volksentscheid, die von Entschädigungskosten von 29 bis 39 Milliarden Euro ausgeht, die bei einer Kreditfinanzierung mit etwa sechs bis neun Milliarden Euro aus dem Landeshaushalt bezuschusst werden müsste. »Alle Leute, mit denen ich gesprochen habe, bis zum Investmentbanker, waren fassungslos bei der Performance der Senatsverwaltung«, so Beckers. Es sei ein »no brainer«, also ein Klacks, ein haushaltsneutrales Finanzierungskonstrukt aufzusetzen. Allein schon, weil die Kreditzinsen für den Staat deutlich geringer seien. Die Kostenschätzung spreche »nicht unbedingt für die Leistungsfähigkeit der Senatsverwaltung, von der Spitze bis nach unten«. Es wäre daher die Frage, »ob sie in der Lage sind, die Sozialisierung durchzuführen«, sagt Beckers.
Das Ertragswertverfahren hält auch Fabian Thiel für einen guten Ansatz. Allerdings, so der Professor für Bodenbewertung an der University for Applied Sciences Frankfurt am Main, müssten Grundstücke und Gebäude separat taxiert werden. Die Bewertung der Grundstücke gestalte sich einfach auf Basis des Bodenwertatlasses und weiterer Kartenwerke wie dem Altlastenregister. »Es ist aber fast unmöglich, den sogenannten leistungslosen Wertanteil einer Immobilie zu bestimmen«, warnt er bei einer Veranstaltung des Bildungsvereins Helle Panke der Rosa-Luxemburg-Stiftung am Donnerstag .
Für problematisch hält Mieteranwältin Carola Handwerg die Schwelle von 3000 Wohnungen, ab der die Sozialisierung greifen soll. »Das muss man sicher noch genauer begründen, warum man ab dieser Größe von einer Entspannung des Wohnungsmarktes ausgeht.«
Fabian Thiel glaubt, dass bei der Sozialisierung viel stärker die Bedeutung der Sicherung des Bodens für eine gemeinwohlorientierte Stadtentwicklung herausgestrichen werden müsse. »Denn die Häuser sind vergänglich - irgendwann werden sie abgerissen.« Und er macht darauf aufmerksam, dass das Bundesverfassungsgericht nicht die letzte Instanz sein wird, die sich mit einem möglichen Sozialisierungsgesetz beschäftigen wird. So urteile der Europäische Gerichtshof für Menschenrechte wesentlich eigentümerfreundlicher. Internationale Investitionsschutzabkommen könnten Basis für weitere Rechtsstreitigkeiten sein.
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