Die Sache mit dem Eigenkapital
finanzierung der eigenen immobilie
Ein Eigenheim ohne Eigenkapital beziehen! Da stellt sich aber die Frage: Ist das tatsächlich sinnvoll? Wenn ja, worauf genau muss man achten? Wann sollte man davon Gebrauch machen?
Die richtige Wahl treffen
Immobilienkauf ohne Eigenkapital ist grundsätzlich machbar. Man muss sich allerdings den richtigen Bankpartner aussuchen. Es gibt nämlich Banken, die den Kaufpreis und die Kaufnebenkosten mit einem Nachrangdarlehen finanzieren. Die Raten werden dabei auf 180 bis 240 Monate gestreckt. Das mindert zwar die monatliche Belastung, doch der Zins liegt zwischen fünf und acht Prozent, was nicht eben günstig ist.
Es gibt jedoch die Möglichkeit, einen Zinssatz zwischen einem und drei Prozent bei nahezu gleichen Konditionen zu dem Rest der Finanzierung zu bekommen, sprich nicht zu fünf 5 bis 8, sondern zu einem Zins unter 2 Prozent. Das liegt nicht allein an der Bank. Man braucht zudem den richtigen Banker und die richtige Objektbewertung.
Den Beleihungswert beeinflussen
Entscheidend für den Zinssatz ist, dass man nicht nur Details zur Bonität, sondern auch zu den Objektunterlagen hat. Was wurde in den letzten 20 Jahren an Modernisierungen durchgeführt? Wann wurden Fenster und Türen erneuert, wann die Heizung saniert? Am besten ist es natürlich, wenn man eine Rechnung vorlegen kann. Zudem sollte man angeben, was man in Zukunft zum Werterhalt und zur Wertsteigerung des Objekts investieren möchte.
Warum braucht man diese Details?
Der Grund dafür ist, dass man mit ihrer Hilfe den Beleihungswert - also den Wert des Objektes - weiter nach oben drücken kann. Die Bank geht ein großes Risiko ein, doch sie sieht auch, dass der Objektwert durch die Modernisierungsmaßnahmen höher ist, und kann sich so bessere Konditionen erlauben.
Chance auf ein Eigenheim nutzen
Für junge Leute, die in ihrem bisherigen Leben noch kein Eigenkapital angespart haben, ist das eine gute Nachricht. Wer vor Kurzen mit der Ausbildung oder dem Studium fertig geworden ist, hatte zur Eigenkapitalbildung eben bisher keine Möglichkeit. Aber niemand weiß, wann eine Chance dafür gegeben ist. Und wenn man plötzlich vor dem Haus steht, in dem man sein Leben verbringen möchte, sollte man auch zugreifen können.
Auf Kaufnebenkosten achten
Grundsätzlich ist es natürlich immer empfehlenswert, für den Hauskauf Eigenkapital anzusparen. Neben dem Alter gibt es aber die verschiedensten Gründe dafür, dass es nicht vorhanden ist. Dazu kommt, dass sich die Finanzierung des Hauskaufs für viele Menschen auch mit Eigenkapital nicht leicht stemmen lässt, denn die Kaufnebenkosten sind mit Notar, Maklergebühr und Grunderwerbsteuer ein durchaus erheblicher Kostenposten.
Häufig werden diese Kosten nicht in die Berechnung des nötigen Kapitals einbezogen. Dann geraten die Leute in eine Kosten- oder Schuldenkreditfalle, weil für die Finanzierung dieser Kaufnebenkosten, die inklusive Makler über 12 Prozent des Kaufpreises liegen können, plötzlich zwischen fünf und acht Prozent für ein Nachrangdarlehen anfallen. Die Kaufnebenkosten sollten in der Gesamtfinanzierung enthalten sein, damit man sie zu normalen Baukonditionen bekommt.
Zum Schluss soll noch einmal betont werden, dass man für eine günstige Finanzierung ohne oder mit nur geringem Eigenkapital die richtige Bank, den richtigen Banker und detaillierte Objektunterlagen benötigt. Und man sollte auch gut vorbereitet sein.
Der Autor ist Gründer und Geschäftsführer von SpaBa Finanz und Experte für Baufinanzierungen.
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