Der Bau billiger Wohnungen wird immer teurer

Auf dem Gelände eines alten Straßenbahndepots an der Potsdamer Heinrich-Mann-Allee baut die kommunale Gesellschaft Pro Potsdam 341 Wohnungen. Im Mai vergangenen Jahres legten Geschäftsführer Bert Nicke und Oberbürgermeister Mike Schubert (SPD) den Grundstein. 2023 sollen die 13 Häuser mit begrünten Dächern, Solaranlagen und einer Tiefgarage fertig sein.

173 Wohnungen sollen für die kommenden 25 Jahre für Mieter mit geringem Einkommen reserviert bleiben, weitere 83 Wohnungen für solche, die maximal 20 Prozent mehr Geld zur Verfügung haben. Das heißt konkret: Mit einem Wohnberechtigungsschein sind monatlich 5,50 Euro pro Quadratmeter zu zahlen, mit einem Wohnberechtigungsschein plus sind es sieben Euro. Das Besondere an dem neuen Viertel seien aber nicht nur die preisgünstigen Wohnungen, »sondern es ist auch die zentrale Lage mit einem sehr guten Anschluss an den öffentlichen Nahverkehr«, erklärte Oberbürgermeister Schubert bei der Grundsteinlegung. Rund 82 Millionen Euro kostet das Bauvorhaben. Die Pro Potsdam erhält 25,3 Millionen Euro Fördermittel, davon 19,8 Millionen als Darlehen und den Rest als Zuschuss.

Es sei das größte Bauprojekt der kommunalen Wohnungsunternehmen in Brandenburg, sagt Infrastrukturminister Guido Beermann (CDU) am Freitag. Er zieht eine Bilanz der Wohnungspolitik im Bundesland und führt die Baumaßnahme an der Heinrich-Mann-Allee als gutes Beispiel an.

Leider ist es auch ein Beispiel dafür, wie es dazu kommen konnte, dass die Zahl der Sozialwohnungen in Brandenburg seit Jahren sinkt. Die Mietpreis- und Belegungsbindung gilt nämlich nach dem Bau immer nur für eine bestimmte Frist. Danach sind die Quartiere keine Sozialwohnungen mehr und können an jedermann und zu höheren Preisen vermietet werden. Im Jahr 2015 verfügte Brandenburg über 53 107 Sozialwohnungen (bei insgesamt rund 1,3 Millionen Wohnungen). Jetzt sind es nur noch 20 097 Sozialwohnungen. Geht das so weiter, wären im Jahr 2035 lediglich 11 616 Wohnungen übrig.

Beermanns Ministerium hat eine Prognose erstellt, wie viele mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungen Brandenburg künftig haben könnte, wenn pro Jahr 100 Millionen, 150 Millionen oder 200 Millionen Euro Fördermittel für den Neubau eingesetzt werden. Bei 100 Millionen würde die Zahl der verfügbaren Sozialwohnungen bis 2027 weiter sinken, danach aber wieder leicht steigen, so dass im Jahr 2035 rund 23 000 Wohnungen vorhanden wären. Bei 200 Millionen Euro würde man knapp an die 35 000 Wohnungen herankommen. Doch soweit will Minister Beermann nicht gehen. Er peilt 150 Millionen Euro an. »Das streben wir an und ich denke, dass dies realistisch ist.« Am Ende stünden dann 29 000 Sozialwohnungen.

2022 sind allerdings nur 140 Millionen Euro eingeplant. Im vergangenen Jahr hat das Land mit 152 Millionen Euro das gesetzte Ziel immerhin erreicht. 165 Millionen Euro hätten zur Verfügung gestanden. Doch es lagen nicht genug entscheidungsreife Anträge vor, heißt es. Ein großes Problem seien die explodierenden Baukosten gewesen. Man denke allein an die Preise für Holz und anderes Baumaterial. Die Störung der Lieferketten durch die Coronakrise bekamen auch die Kunden von Baumärkten zu spüren. Für Holzplatten, die früher sieben Euro kosteten, verlangten die Märkte bis zu 35 Euro. Wegen der Preisexplosion mussten die Wohnungsunternehmen neu kalkulieren, ob und wie sie sich den Sozialwohnungsbau leisten können. Große Gesellschaften wie die Pro Potsdam hätten dies hinbekommen, bei kleinen Firmen sei die aufwendige Arbeit nicht rechtzeitig zu erledigen gewesen, erläutert Beermanns Ressort. Das führte dazu, dass für Cottbus nichts bewilligt werden konnte, obwohl es dort Interesse an Fördermitteln gab. In der Lausitzmetropole, die nach der Wende Einwohner verlor und Leerstand zu verzeichnen hatte, ist bezahlbarer Wohnraum seit einigen Jahren wieder sehr begehrt. Ebenfalls keine Bewilligungen gab es für den Landkreis Spree-Neiße sowie die dünn besiedelten Landkreise Prignitz und Uckermark. Überhaupt verzeichnet die Karte der Förderprojekte keine Punkte nördlich von Neuruppin. Stattdessen konzentrieren sich die Bauvorhaben im Berliner Speckgürtel, wo in vielen Städten und Gemeinden inzwischen eine ähnlich große Wohnungsnot herrscht wie in der Hauptstadt. 707 Wohneinheiten sind hier gefördert worden, 1311 waren es insgesamt.

Die Mieten sind im Umland allerdings nur etwas niedriger als in Berlin selbst. So ermittelte der Verband der Berlin-Brandenburgischen Wohnungsunternehmen, dass bei seinen Mitgliedern - sie verfügen zusammen über die Hälfte des Mietwohnungsbestands in der Region - in Berlin 6,37 Euro netto kalt je Quadratmeter verlangt werden, im Speckgürtel dagegen 5,98 Euro. Außerhalb des Berliner Umlandes sind es 5,05 Euro. Das veranlasst den Infrastrukturminister zu der Einschätzung, die Mieten in Brandenburg seien vergleichsweise »moderat«.

Fördermittel gibt es nicht allein für den Neubau, sondern auch für die Sanierung. So werden am Juri-Gagarin-Ring 1 bis 41 in Frankfurt (Oder) derzeit typische Plattenbauten der kommunalen Wohnungswirtschaft GmbH wieder hergerichtet. Sie sahen vorher so aus, wie man sie aus der DDR kannte, beziehungsweise sie sahen so gut nicht mehr aus wegen zwischenzeitlicher Vernachlässigung. Nun erfolgt für 39,5 Millionen Euro unter anderem die Wärmedämmung der Fassaden und der Einbau von Aufzügen. Durch Veränderung der Grundrisse werden aus ursprünglich 359 Wohnungen 346 - und 190 Quartiere bekommen eine Belegungsbindung.

Minister Beermann präsentiert seine Bilanz zur Wohnungspolitik am Freitag in seiner gewohnt weitschweifigen Ausdrucksweise. »Um den Bürgerinnen und Bürgern weiterhin bedarfsgerechtes Wohnen zu bezahlbaren Preisen bieten und die Rahmenbedingungen für funktionsfähige Wohnungsmärkte sowie ein gutes Investitionsklima im Wohnungsbau schaffen zu können, haben wir auch im Jahr 2021 die ganze Bandbreite unserer Instrumente genutzt«, sagt er. »Mit weiteren Investitionen in die Wohnbauoffensive haben wir auf die steigenden Bedarfe und geänderten Rahmenbedingungen reagiert.«

Doch was der Infrastrukturminister immer wieder als »Wohnraumoffensive« bezeichne, sei »in Wahrheit nicht mehr als die bloße Verwaltung eines wohnungspolitischen Stillstands«, bedauert die Landtagsabgeordnete Isabelle Vandré (Linke). Damit Wohnungen bezahlbar bleiben, müsse der Abbau von Mietpreis- und Belegungsbindungen sofort gestoppt werden. »Aber stattdessen hat die Landesregierung die Wohnraumförderung seit 2020 um 35 Millionen Euro gekürzt«, kritisiert Vandré. Dafür herrsche Freude über die hohe Eigentümerquote von 47 Prozent. »Das ist aber für Hunderttausende Mieterinnen und Mieter völlig irrelevant«, erklärt die Oppositionsabgeordnete. Statt weiter mantramäßig von »erarbeiten« oder »beabsichtigen« zu sprechen, brauche es Nägel mit Köpfen für eine soziale und klimagerechte Wohnungspolitik.

Aktuell beunruhigt Vandré der Siedlungsdruck rund um die kurz vor der Inbetriebnahme stehende Tesla-Autofabrik in Grünheide. Eine effektive Mietpreisbegrenzung und Wohnraumförderung stehe auch dort auf der Tagesordnung, meint die Politikerin.

Ganz untätig geblieben ist die Regierung dort allerdings nicht. Sie hat die Gemeinden Grünheide und Spreenhagen bei der Ausweisung von Bauland für Wohngebiete unterstützt, wie Minister Beermann erläutert. Weil die Nachfrage nach finanzieller Förderung für Planungskosten die Erwartungen übertroffen habe, seien die Mittel dafür um 2,2 Millionen auf 9,7 Millionen Euro aufgestockt worden.

Diese Unterstützung begrüßt Vandré. »Aber viele Kommunen haben kaum eigene Flächen und die Bodenpreise selbst im ländlichen Raum explodieren.«