»Nutzerwechselgebühr«
Zählerablesung
So geschah das auch. Als der Mieter im Juli auszog, ließ der Vermieter die Zählerstände ablesen. Fast ein Jahr später erhielt der Exmieter die Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum vom 1. Januar bis 31. Juli des Vorjahres. Darin war eine so genannte Nutzerwechselgebühr in Höhe von 30,74 Euro enthalten. Der Mieter weigerte sich, diese zusätzliche Gebühr zu bezahlen.
Daraufhin klagte der Vermieter vor dem Amtsgericht, das den Mieter zur Zahlung dieser Gebühr verurteilte. Aber der Mieter gab nicht auf, er legte Berufung ein und hatte Erfolg, das Berufungsgericht hob das Urteil auf und wies die Klage ab. Als die daraufhin vom Vermieter veranlasste Revision erfolglos blieb, kam der Fall vor den Bundesgerichtshof.
Hier stellten die Richter fest, dass es sich bei den Kosten für eine »Zwischenablesung« nicht um Betriebskosten im Sinne der damaligen Anlage 3 zu § 27 Absatz 1 der Zweiten Berechnungsverordnung (seit 1. Januar 2004: § 2 der Betriebskostenverordnung) handele. Zwar sei in der Heizkostenverordnung geregelt, dass eine Zwischenablesung zu erfolgen habe (§ 7 Abs. 2, § 9b), aber in dieser Verordnung stehe nichts darüber, wer die Kosten dafür zu tragen habe. Der BGH setzte sich mit verschiedenen Ansichten zu dieser Sachlage auseinander. Nach der vorwiegend vertretenen Rechtsansicht seien die Kosten für einen Nutzerwechsel vom Vermieter zu tragen, weil der sie auslösende Mieterwechsel grundsätzlich in seinen Risikobereich falle. Es gebe aber auch gegenteilige Ansichten, die auf das Verursacherprinzip zurückgreifen und hinsichtlich der Kosten für die Zwischenabrechnung danach unterscheiden, wer den Auszug herbeigeführt hat. Ebenso werde die Ansicht vertreten, dass die entstehenden Kosten zwischen dem ausziehenden Mieter und dem neuen Mieter zu verteilen seien. Schließlich gebe es auch noch die Rechtsauffassung, wonach die Kosten für die Zwischenablesung in die Gesamtkosten der Betriebskostenabrechnung einfließen müssten.
Der BGH stellte nun klar, dass es sich bei den Kosten eines Nutzerwechsels nicht um umlagefähige Betriebskosten handele. Unter Betriebskosten seien nur Kosten zu verstehen, die dem Eigentümer durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes und des Grundstücks »laufend (also ständig bzw. regelmäßig) entstehen«. So genannte Nutzerwechselgebühren entstünden nicht in wiederkehrenden periodischen Zeiträumen, sondern im Laufe eines Mietverhältnisses nur im Zusammenhang mit dem Auszug eines Mieters. Damit habe der Vermieter die Kosten des Nutzerwechsels zu tragen, sofern keine anderweitige vertragliche Regelung vereinbart wurde.
Zusammengefasstes Urteil: Kosten für die Verbrauchserfassung und für die Abrechnung von Betriebskosten, die wegen des Auszugs eines Mieters vor Ablauf der Abrechnungsperiode entstehen, sind keine umlagefähigen Betriebskosten. Es handelt sich dabei um Verwaltungskosten, die in Ermangelung anderer vertraglicher Regelungen vom Vermieter zu tragen sind.
Urteil des BGH vom 14. November 2007, Az. VIII ZR 19/07, veröffentlicht im MieterEcho der BerlinerMietergemeinschaft Nr. 327
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