Vor- und Nachteile bei befristeten Mietverträgen
Mietrecht
Während der Laufzeit können befristete Mietverträge weder vom Vermieter noch vom Mieter durch ordentliche Kündigung beendet werden. Eine Kündigung ist nur als außerordentliche fristlose Kündigung möglich und setzt voraus, dass eine der Vertragsparteien eine schwere Vertragsverletzung begangen hat.
Ein Zeitmietvertrag ist nur wirksam, wenn der Vermieter beim Vertragsabschluss den Grund für die Befristung des Vertrags schriftlich mitteilt. Als Gründe werden vom Gesetzgeber anerkannt (§ 575 BGB): Der Vermieter will nach Ablauf der Mietzeit
1. die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder für zu seinem Haushalt gehörende Personen (Eigenbedarf) nutzen oder
2. die Räume in zulässiger Weise beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden oder
3. die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten.
Frühestens vier Monate vor Fristablauf können die Mieter vom Vermieter verlangen, ihnen binnen eines Monats mitzuteilen, ob der Befristungsgrund noch besteht. Ist das der Fall, müssen die Mieter die Wohnung verlassen. Sie haben keinen Kündigungsschutz wie bei Mietern mit unbefristeten Verträgen.
Wenn die vom Vermieter beabsichtigte Verwendung der Räume sich verzögert oder wenn der Vermieter dem Mieter erst verspätet schriftlich mitteilt, dass seine Verwendungsabsicht noch besteht, können die Mieter die Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden, neu befristeten Zeitraum verlangen. Entfällt der Befristungsgrund, können sie eine Verlängerung des Mietvertrags auf unbestimmte Zeit verlangen.
Wurde ein Zeitmietvertrag vereinbart, der den gesetzlichen Anforderungen nicht gerecht wird, dann gilt das Mietverhältnis als auf unbegrenzte Zeit vereinbart. Beide Mietvertragsparteien können den Vertrag dann auch ordentlich kündigen.
In dieser Konstellation ist unter Umständen auch eine Umdeutung in einen Vertrag denkbar, bei dem beide Parteien auf ihr Kündigungsrecht verzichten. Hierzu müssen jedoch beide Parteien dies gewollt haben, was zu Beweisproblemen (meist auf Seite des klagenden Vermieters) führen kann. Vereinbarungen im Mietvertrag, die von den gesetzlichen Bestimmungen abweichen, sind nicht wirksam.
Veröffentlicht in »MieterEcho« Nr. 345
Unser Rat: Weil der Zeitmietvertrag einerseits keinen Kündigungsschutz bietet und die Mieter andererseits langfristig binden kann, sollte man einen solchen Vertrag nicht leichtfertig abschließen.
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