Verjährung droht – Hauseigentümer auf fremdem Grund müssen tätig werden
Ansprüche nach Sachenrechtsbereinigungsgesetz (2)
Der Berechtigte kann dabei grundsätzlich wählen zwischen der Bestellung eines Erbbaurechts oder dem Ankauf des Grundstücks (§ 15 SachenRBerG). Die Wahl erfolgt durch schriftliche Erklärung gegenüber dem anderen Teil, womit das Wahlrecht verbraucht ist. Die Wahl kann also nicht nachträglich geändert werden (§ 16 SachenRBerG). Wenn Eigentümer oder Miteigentümer des Grundstücks oder ihr Aufenthalt unbekannt sind (auch in anderen Fällen), kann der Nutzer einen Pfleger bestellen lassen.
Nutzer unterbreitet ein Angebot
Das eingangs genannte Gesetz geht davon aus, dass der Nutzer dem Grundstückseigentümer ein Angebot auf Bestellung eines Erbbaurechts (§ 32 SachenR-BerG) oder auf Abschluss eines Grundstückskaufvertrages (§ 61) unterbreitet. Sicher wird es dann Verhandlungen über den konkreten Inhalt des Vertrages geben, insbesondere den Preis und auch die anzukaufende Fläche. Bei Käufen vom Liegenschaftsfonds oder der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben arbeiten diese allerdings nach ihren Mustern, die nur geringfügig verhandelbar sind, weil alle Interessenten von derartigen Organen gleich behandelt werden müssen. Der Vertrag muss in jedem Fall notariell beurkundet werden.
Wenn sich die Parteien über den Inhalt des Vertrages nicht einigen können, kann die Durchführung eines notariellen Vermittlungsverfahrens beantragt werden. Wenn auch dieses nicht zum Vertragsabschluss führt, können die Bedingungen in einem gerichtlichen Verfahren bestimmt werden (§ 103 ff SachenRBerG).
Feststellungsklage oder notarielles Vermittlungsverfahren
Wenn der Grundstückseigentümer die Existenz von Sachenrechtsbereinigungsansprüchen bestreitet, kann durch eine Feststellungsklage gerichtlich geklärt werden, ob ein solcher Anspruch besteht, ohne dass zuvor ein notarielles Vermittlungsverfahren durchgeführt werden muss. Das Gericht entscheidet in diesem Fall aber nicht über die Bedingungen des abzuschließenden Vertrages, sondern nur darüber, ob Sachenrechtsbereinigungsansprüche bestehen.
Wenn das der Fall ist, sich die Parteien über die Bedingungen immer noch nicht einigen, ist ein notarielles Vermittlungsverfahren durchzuführen. Bei dessen Scheitern muss noch einmal das Gericht angerufen werden, in diesem Fall, um über die im notariellen Vermittlungsverfahren offen gebliebenen Bedingungen zu entscheiden. Dieser dornige Weg wird vor allem von privaten Grundstückseigentümern praktiziert. Da Grundstücke in der Regel einen hohen Wert haben, ist er auch sehr kostenaufwendig, so dass sich eine gütliche Einigung dringend empfiehlt.
Wodurch kann Verjährung gehemmt werden?
In Bezug auf die Verjährung ergibt sich aus den geschilderten Verfahrensabläufen die Frage, wodurch der Ablauf der Verjährungsfrist gehemmt, also ein Weiterlaufen der Verjährungsfrist verhindert wird.
§ 204 BGB zählt eine Reihe von Maßnahmen auf, die zu einer Hemmung der Verjährung führen. Meist handelt es sich um die Einschaltung eines Gerichts. Die Einleitung eines notariellen Vermittlungsverfahrens nach SachenRBerG ist nicht erwähnt. In dem Gesetz wird aber in § 82 Abs. 3 Satz 3 gesagt, dass die Einleitung eines notariellen Vermittlungsverfahrens, wie die Klageerhebung, die Verjährung der Ansprüche hemmt. Es geht dabei aber nicht um Sachenrechtsbereinigungsansprüche im oben beschriebenen Sinne.
Immerhin dürfte daraus zu entnehmen sein, dass der Gesetzgeber die Einleitung eines notariellen Vermittlungsverfahrens als verjährungshemmend ansieht. Das gilt insbesondere dann, wenn das notarielle Vermittlungsverfahren Voraussetzung für die Befassung des Gerichts ist, also wenn der Sachenrechtsbereinigungsanspruch als solcher anerkannt ist und es nur um dessen konkrete Verwirklichung, also die Bedingungen des Vertrages geht.
Das folgt aus § 204 Abs. 1, Nr. 12 BGB, wonach die Einreichung eines Antrags bei einer Behörde, worunter man in weiterem Sinne auch einen Notar verstehen könnte, verjährungshemmend wirkt, wenn die Zulässigkeit der Klage von der Vorentscheidung dieser Behörde ab-hängt.
Das ist hier der Fall, weil Voraussetzung für eine Klage auf Feststellung des Inhalts eines Erbbau- oder Ankaufsrechts der notarielle Vermittlungsvorschlag und das Abschlussprotokoll sind (§ 104 SachenRBerG). Für eine solche Auslegung spricht auch, dass nach § 204 Abs. 1, Nr. 11 BGB der Beginn des schiedsrichterlichen Verfahrens ebenfalls zur Hemmung der Verjährung führt. Das notarielle Vermittlungsverfahren ist etwas sehr Ähnliches. Der Gesetzgeber hat anscheinend vergessen, es in den Katalog des § 204 Abs. 1 BGB aufzunehmen.
Wenn der Sachenrechtsbereinigungsanspruch anerkannt ist, tritt allerdings mit diesem Anerkenntnis ein Neubeginn der Verjährung im Sinne von § 212 Abs. 1, Nr. 1 BGB ein, d. h. die zehnjährige Verjährungsfrist beginnt erneut. Allerdings kann auch bei Einleitung eines notariellen Vermittlungsverfahrens die Hemmung der Verjährung enden.
Das geschieht nicht nur nach Ablauf von sechs Monaten nach Beendigung eines solchen Verfahrens sondern auch – und das dürfte der häufigere Fall sein – wenn es von den Parteien nicht betrieben wird, also keine Verfahrenshandlungen der Parteien erfolgen. Auch dann läuft die Verjährungsfrist nach Ablauf von sechs Monaten nach der letzten Verfahrenshandlung weiter. Jedoch beginnt die Hemmung erneut, wenn eine der Parteien das Verfahren weiter betreibt.
Wenn sich erst im Verlaufe des notariellen Vermittlungsverfahrens herausstellt, dass der Grundstückseigentümer den Sachenrechtsbereinigungsanspruch grundsätzlich ablehnt und deshalb das Gericht eingeschaltet werden muss, erfolgt die Hemmung durch das Klageverfahren, auch wenn das notarielle Vermittlungsverfahren so lange, eventuell mehrere Jahre, ruht.
Eine Hemmung der Verjährung tritt allerdings gewissermaßen informell auch dadurch ein, dass zwischen den Parteien Verhandlungen über den Anspruch schweben. Die Verhandlungen beginnen beispielsweise dadurch, dass der Nutzer gegenüber dem Grundstückseigentümer seinen Anspruch geltend macht und gleich das Wahlrecht ausübt.
Wenn der Grundstückseigentümer den Anspruch jedoch von vornherein bestreitet und Verhandlungen darüber ablehnt, tritt die Hemmung nicht ein. Die Hemmung endet auch, wenn eine der Parteien die Fortsetzung der Verhandlungen verweigert. Die Verjährung tritt danach frühestens innerhalb von drei Monaten nach dem Ende der Verhandlungen ein. Wann dieser Zeitpunkt eingetreten ist, kann insbesondere dann problematisch sein, wenn die Verhandlungen einschlafen.
Verhandlungen sorgfältig dokumentieren
Wenn man sich auf diesen Hemmungsgrund verlassen will, sollte man die Verhandlungen in jedem Fall sorgfältig dokumentieren, zum Beispiel durch Zugangsnachweise für abgesandte Schreiben. In jedem Fall ist es zweckmäßig, nicht bis zum letzten Drücker zu warten.
Prof. Dr. DIETRICH MASKOW, Rechtsanwalt, Berlin
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