Mieterrechte dürfen nicht eingeschränkt werden
Hausordnungen
Meistens sind Hausordnungen Bestandteil des Mietvertrages. Sie können dann von keiner Vertragspartei einseitig geändert werden. Zu beachten ist, dass im Mietvertrag getroffene individuelle Vereinbarungen Vorrang vor der Hausordnung haben. Ist im Mietvertrag zum Beispiel vereinbart, dass der Mieter sein Auto im Hof abstellen darf, so hat ein allgemeines Verbot für das Abstellen eines Pkw in der Hausordnung für ihn keine Bedeutung.
Eine Hausordnung darf auch keine »überraschenden« Klauseln enthalten, wie beispielsweise das absolute Verbot jeglicher Tierhaltung. Grundsätzlich haben Mieter das Recht, Kleintiere (Vögel, Hamster, Kaninchen etc.) zu halten, soweit sie die anderen Mieter nicht direkt stören. In der Regel geht es um Verhaltensweisen, die normalerweise von jedermann im Haus zu beachten sind, also die Ruhezeiten (in der Regel zwischen 13 und 15 Uhr und nachts von 22 bis 7 Uhr), in denen störende Geräusche wie laute Musik, Partyfeiern usw. zu unterlassen sind. Auch werden allgemein solche Grundsätze aufgenommen wie Reinigungsverpflichtungen der Mieter (aber nur dann, wenn das so im Mietvertrag vereinbart worden ist), die Ordnung und die Zeiten für die Benutzung von Gemeinschaftseinrichtungen wie Wasch- küchen, Trockenräumen, Fahrradkeller oder Gartenbenutzung.
Die Hausordnung kann regeln, dass die Haustür in der Nachtzeit abzuschließen ist. Sie kann klar stellen, inwieweit die Mieter den Hof des Mietshauses nutzen dürfen. Im Allgemeinen hat der Mieter kein Mitbenutzungsrecht, soweit dies nicht vertraglich vereinbart ist. Besteht keine Regelung, ergeben sich die Nutzungsrechte aus den Gegebenheiten.
Auch die Installation von Parabolantennen kann in einer Hausordnung Thema sein. Die Installation kann im Regelfall nur mit Zustimmung des Vermieters erfolgen, der damit seinen Einfluss auf die äußere Optik des Gebäudes geltend machen kann.
Wenn Mieter gegen die Hausordnung verstoßen, verstoßen sie zugleich gegen ihren Mietvertrag. Der Vermieter kann daher mit einer Abmahnung die Unterlassung störender Verhaltensweisen einfordern. Wird der Hausfrieden durch einen Bewohner nachhaltig gestört, kann ihm auch gekündigt werden.
Gab es bislang keine Hausordnung, kann sie ein Vermieter auch nachträglich aufstellen. Aber dadurch dürfen keine Mieterrechte beeinträchtigt werden, wie beispielsweise das Verbot der Aufstellung einer Waschmaschine in der Wohnung.
Mietergarten pflegen
Wird mit der Wohnung auch ein Garten vermietet, kann der Vermieter im Einzelnen nicht bestimmen, wie der Garten aussehen muss. Er kann aber verlangen, dass der Garten gepflegt werden muss.
Im vorliegenden Fall wurde der Mieter zur Gartenpflege in fachgerechter Eigenleistung verpflichtet. Als der Vermieter meinte, dass der Mieter den Garten vernachlässige, beauftragte er eine Gartenbaufirma und verlangte die Kosten vom Mieter zurück. Dieser weigerte sich. Das Gericht gab ihm nach Auskunft der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien des Deutschen Anwaltvereins Recht, weil es vorher keine Absprache mit dem Mieter gab und dem Vermieter außerdem kein »Direktionsrecht« hinsichtlich der Gartengestaltung zustehe.
Urteil LG Köln vom 21. Oktober 2010, Az, 1 S 119/09
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