Was der Kaufvertrag enthalten muss – wichtige Prüfsteine
Grundstückskauf 1
Jeder weiß: Ohne Notar funktioniert kein Grundstückskauf. Er muss den Vertrag zwischen Käufer und Verkäufer beurkunden. Das ist gesetzlich vorgeschrieben. Allerdings ist es für Käufer gut zu wissen, welche wesentlichen Bestandteile der Grundstückskaufvertrag enthalten muss und was beim Kauf zu beachten ist. Der neue Ratgeber des Bauherren-Schutzbundes bietet dazu Prüfsteine.
Ohne Zeitdruck prüfen
Der Kaufvertrag dokumentiert den Willen beider vertragsschließenden Seiten und die getroffenen Vereinbarungen. Entsprechend dem Beurkundungsgesetz muss der Entwurf des notariellen Kaufvertrages mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin ausgehändigt werden. Aufgeräumt wird mit dem verbreiteten Irrtum, dass der Notar – obwohl in der Regel von ihm bezahlt – Interessenvertreter des Käufers ist.
Damit der Vertrag nicht einseitig zugunsten des Verkäufers ausfällt, sollten Käufer ihn ohne Zeitdruck genau prüfen. Denn ein Widerrufsrecht gibt es – anders als beispielsweise bei Darlehensverträgen für Bau- und Immobilienfinanzierung – nach vollzogener Beurkundung hier nicht.
Berechtigung, Grundbucheintrag und Beschaffenheit kontrollieren
Zu prüfen sind, darauf geht der Ratgeber zu Beginn ein, scheinbare Selbstverständlichkeiten wie Personalien von Käufer und Verkäufer, gegebenenfalls dessen Vertreter bei der Beurkundung, und die Frage, ob der Verkäufer auch Grundstückseigentümer ist. Dazu muss der aktuelle Grundbuchauszug vorliegen, dessen wichtigste Eckdaten wie Grundstücksgröße sowie Flur- und Flurstücksnummer in den Grundstückskaufvertrag gehören.
Auch der baurechtliche Zustand des Grundstücks sollte unter die Lupe genommen werden, gegebenenfalls ist eine Bauvoranfrage an das zuständige Bauordnungsamt zu richten. Zu vereinbaren ist ein finanzieller Ausgleich, wenn das Grundstück von der vereinbarten Größe abweicht.
Der Ratgeber widmet einen Extra-Prüfstein der Untersuchung der Bodenbeschaffenheit. Er empfiehlt das Einholen eines Boden- oder Baugrundgutachtens, um sich vor zusätzlichen Baukosten oder späteren Baumängeln zu schützen.
Lastenfreiheit sichern
Was ein Notar leisten muss, um den lastenfreien Erwerb zu sichern, wird im siebenten Prüfstein erklärt. Denn dem Käufer ist zu gewährleisten, dass das zu erwerbende Baugrundstück frei von öffentlichen Lasten wie Grundsteuer oder Entgelten von Versorgern übergeben wird. Nur was nach Verkauf an Kosten aufläuft, ist vom Käufer zu bezahlen. Wichtig sind auch Angaben zu Wege- und Leitungsrechten von Nachbarn, zu etwaigen Grundschulden oder Hypotheken und den dazu gehörenden Gläubigern.
Tipps zu Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten geben die nächsten Prüfsteine. Zwar unterliegt die Höhe des Kaufpreises der freien Verhandlung. Sie wird aber gern am veröffentlichten Bodenrichtwert gemessen. Zu beachten ist, dass Grundpfandrechte nicht höher als der Kaufpreis sind, damit sie abgelöst werden können.
Wie und wann gezahlt wird – beispielsweise auf ein Notaranderkonto oder direkt – und wie mit Belastungsvollmachten umzugehen ist, unterliegt verschiedenen Bedingungen, die der Ratgeber erklärt.
Schritt für Schritt zum Eigentum
Die letzten Prüfsteine befassen sich mit den Rechten der Eigentumsübertragung, der Grundstücksübergabe und der Haftung des Verkäufers. Der in der Regel längere Prozess des Eigentumsübergangs wird Schritt für Schritt aufgezeigt – vom Einholen der erforderlichen Genehmigungen durch den Notar über die Kaufpreiszahlung bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Im Vertrag sollte zur Besitzübergabe ein konkreter Termin stehen, der in der Regel mit der Fälligkeit des Kaufpreises verbunden wird.
Bei Vertragsabschluss sollten Verbraucher auch die Haftung des Verkäufers sichern. Er sollte die Gewähr dafür übernehmen, dass das Grundstück frei von Mängeln und Baulasten ist, die Wert und Nutzung mindern könnten.
Der Ratgeber weist darauf hin, dass in der Regel in notariellen Verträgen gesetzliche Rechte des Käufers bei Grundstücksmängeln wie Rücktritt oder Kaufpreisminderung zugunsten des Verkäufers ausgeschlossen werden, was in einem bestimmten Maße auch zulässig ist. Deshalb muss zuvor alles sorgfältig geprüft werden. Nur bei arglistigem Verschweigen von Mängeln sind nachträgliche Beanstandungen möglich. Der Ratgeber empfiehlt, ein befristetes Rücktrittsrecht zu vereinbaren, sofern sich ein Verdacht bestätigt.
Ratgeber auf www.bsb-ev.de
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