Der Mangel darf nicht selbst verursacht und muss auch »erheblich« sein
Leserfrage: Wann und wie kann die Miete gemindert werden?
Welche Rechte haben Mieter, wenn sie wegen eines Mangels die Miete kürzen wollen? Wie ist dabei vorzugehen?
Maren K., Greifswald
Das gesetzliche Recht zur Mietminderung enthält der § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Auch der folgende Paragraf 536 a bis d ist diesem Problem gewidmet. Hier in Kürze und stichwortartig eine Antwort:
1. Entsteht während der Mietzeit ein Mangel an der Wohnung, der deren vertraglich zugesicherte Tauglichkeit einschränkt, kann die Miete so lange gemindert werden, wie der Mangel besteht. Dazu muss keine »Genehmigung« des Vermieters beantragt werden. Das Recht auf Mietminderung darf nicht durch Klauseln im Mietvertrag ausgeschlossen werden.
2. Nicht wegen jeder Kleinigkeit darf gemindert werden. Eine »unerhebliche Minderung der Tauglichkeit« (der Wohnung), so heißt es im Juristendeutsch, »bleibt außer Betracht«. Gemeint sind damit kleine Mängel, wie der Ausfall von Lampen im Flur.
3. Der Mangel darf nicht durch den Mieter selbst verursacht worden sein. In diesem Fall kommt er für den Schaden auf.
4. Tritt ein Mangel ein, ist der Mieter verpflichtet, dies dem Vermieter unverzüglich (schriftlich) mitzuteilen (§ 536 c BGB).
5. Es ist unerheblich, ob den Vermieter ein Verschulden an dem Mangel trifft oder nicht. Allein der Mangel, der den vertraglich zugesicherten Zustand der Wohnung beeinträchtigt, zählt bei einer Mietminderung.
6. Auch Lärm von außen, der während der Mietzeit neu auftritt, kann eine Mietminderung begründen. Dies gilt nicht, wenn bei Vertragsabschluss erkennbar war, dass beispielsweise in einem Stadtzentrum eine Baulücke gleich nebenan demnächst geschlossen werden könnte. Der Baulärm ist dann hinzunehmen. Anders ist das beispielsweise bei einer während der Mietzeit neu eingerichteten Diskothek. Deren nächtlicher störender Lärm kann zur Minderung berechtigen.
7. Sind schon beim Vertragsabschluss Mängel an der Wohnung erkennbar, sollte unbedingt vereinbart werden, wann sie vom Vermieter zu beseitigen sind. Wird der Mängelhinweis unterlassen, kann der Mieter sein Mietminderungsrecht verlieren. Das gilt nicht, wenn der Mieter im Mietvertrag seine Minderungsrechte angesichts von Wohnungsmängeln vorbehält. Er sollte aber nicht zu lange damit warten.
8. Grundlage der Minderung ist die Brutto-Warmmiete. Die Mietminderung muss »angemessen« sein, also ungefähr dem Prozentsatz entsprechen, in dem der Wohnwert beeinträchtigt ist. Es gibt auch Tabellen, an denen man sich orientieren kann. Sie sind aber nicht allgemeinverbindlich.
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