Wohnungsrückgabe muss vertragsgemäß erfolgen
Tipps zum Auszug aus der Mietwohnung
Was geschieht, wenn der Mieter die Wohnung nicht zum vereinbarten Termin räumt? Der Infodienst Recht & Steuern der LBS stellt zu dieser und anderen Fragen einige Urteile vor.
Der Räumungstermin
Im Fall der nicht rechtzeitigen Räumung forderte der Eigentümer die volle Miete für den betreffenden Monat, obwohl der Termin nur um ein paar Tage überzogen wurde. Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied dazu, dass eine Nutzungsentschädigung lediglich für die überzogenen Tage infrage komme, also nicht für den ganzen Monat. Sollte der Eigentümer eventuelle Schadenersatzforderungen haben, weil durch die Verzögerung der Neumieter nicht einziehen konnte, müsse er gesondert klagen (BGH, Az. VIII ZR 57/05).
In älteren Verträgen ist vielfach die Vereinbarung enthalten, dass die Wohnung »besenrein« zu übergeben ist. Was aber ist damit gemeint? Der BGH klärte das mit einem Grundsatzurteil: Demnach muss ordentlich ausgefegt und grobe Verschmutzung beseitigt worden sein. Fenster müssen nicht unbedingt noch einmal geputzt werden (BGH, Az. VIII 124/05).
Wer in der zu räumenden Wohnung noch Gegenstände hinterlässt, hat die Wohnung nicht ordnungsgemäß zurückgegeben. Der Rückgabewille sei dadurch nicht klar zu erkennen (Oberlandesgericht Düsseldorf, Az. I-10 W 4/08, Az. I-10 W 21/08).
Die Schönheitsreparaturen
Ein Eigentümer verlangte von den ausziehenden Mietern, dass sie im Rahmen der Schönheitsreparaturen auch die Außenfenster zu streichen hätten. Der BGH entschied: Das sei eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, damit sei die ganze vereinbarte Klausel über Schönheitsreparaturen unwirksam (BGH, Az. VIII ZR 210/08).
In einem anderen Fall ging es um die Vermieterforderung, der Mieter müsse den Parkettfußboden neu abziehen, weil er Gebrauchsspuren aufweise. Das habe nichts mit Schönheitsreparaturen zu tun. Arbeiten dieser Art seien der Instandhaltung zuzuordnen, die Sache des Vermieters ist (BGH, Az. VIII ZR 48/09).
Das Rückgabeprotokoll
Wenn der Eigentümer oder sein Verwalter in einem Rückgabeprotokoll bestätigen, dass die Wohnung ordnungsgemäß zurückgegeben sei, dann ist das bindend.
In einem solchen Fall darf auch die Rückzahlung der Kaution wegen vermeintlicher neu entdeckter Mängel nicht verzögert werden. Vermieter tragen das Risiko für unentdeckte Schäden - außer es handele sich um ganz spezielle Mängel, die niemand bei der Begehung erkennen konnte.
Der Sinn des Rückgabeprotokolls bestehe darin, dass der Zustand der zurückgegebenen Mietsache beweissicher festgehalten wird (Amtsgericht Pforzheim, Az. 6 C 105/04).
Zur ordnungsgemäßen Rückgabe und vollständigen Aufgabe des Besitzes an der Mietwohnung gehöre es für einen Mieter, dem Vermieter sämtliche Schlüssel zurückzugeben. Nur wenn der Eigentümer einen Beauftragten benennt, der sogar an der Wohnungsübergabe mitgewirkt hatte, können auch solche Personen die Schlüssel in Empfang nehmen. Das bewahre den Mieter vor weiteren Nachforderungen (Oberlandesgericht Düsseldorf, Az. 1-24 U 152/02).
Die Einbauten
Vermieter haben immer Anspruch auf Wohnungsrückgabe im vertragsgemäßen Zustand. Dazu gehört auch die Beseitigung von Einbauten des Mieters, wenn das so im Mietvertrag vereinbart worden ist. Verstößt der Mieter dagegen, macht er sich schadenersatzpflichtig, so die einhellige Rechtsprechung.
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