Der Vermieter kann die Kosten umlegen
Leserfrage zu Hauswartleistungen
Sind Hauswartleistungen wie beispielsweise Fegen von Hauseingängen, Überwachung von Sickerschächten, Winterfestmachung des Objektes, Überwachung der Sicherheit im Gebäude, Fegen von Kellerstufen und Kellergängen nach dem Dienstleistungsrecht zu beurteilen, so dass der Vermieter den Mieter in den Betriebskostenabrechnungen zur Zahlung verpflichten kann, unabhängig davon, ob die Leistungen erbracht wurden oder nicht? Gibt es hierfür eine juristische Grundlage?
Eberhard K., Berlin
Die Kosten des Hauswartes sind, soweit sie nicht der Instandhaltung oder den Verwaltungsaufgaben des Vermieters zugeordnet sind, auf den Mieter umlagefähige Kosten. Voraussetzung für die Umlage ist eine entsprechende Klausel im Mietvertrag. Danach hat der Mieter die dem Vermieter laufend entstehenden Kosten zu tragen. In dieser Klausel werden die jeweiligen Kostenarten konkret benannt, oder es wird auf die Aufzählung in § 2 Betriebskostenverordnung verwiesen.
Grundlage für das Entstehen der Kosten ist die vertragliche Vereinbarung zwischen dem Hauswart und dem Vermieter. Diese Vereinbarung ist in der Regel ein Dienstvertrag. Die einzelnen Tätigkeiten sind hierin ebenso beschrieben wie Art und Zeit der Ausführung. Dass der Hauswart hierbei gegenüber dem Vermieter als Auftraggeber strikt weisungsgebunden tätig ist, unterscheidet diese Vereinbarung unter anderem von einem Werkvertrag, wo der Verpflichtete im Wesentlichen selbst entscheidet, wie er seinen Teil des Vertrages erfüllt.
Im Rahmen der Prüfung der Betriebskostenabrechnung nach § 556 BGB können die Mieter zur Prüfung der vereinbarten und abgerechneten Tätigkeiten sowohl Einsicht in die Rechnungen als auch in die zugrunde liegenden Verträge nehmen.
Erfüllt der Hauswart seine Aufgaben schlecht beziehungsweise in Teilen gar nicht, kann ihn der Vermieter abmahnen und gegebenenfalls kündigen. Aber auch die schlechte Ausführung der Arbeiten gilt nach dem Gesetz als Erfüllung des Dienstvertrages, so dass der Vermieter die Vergütung in voller Höhe zahlen muss. Ein Kürzungsrecht steht ihm nicht zu. Da dem Vermieter insoweit die Kosten in voller Höhe entstehen, kann er sie auch vollständig auf die Mieter umlegen.
Gleichwohl ist dieses Ergebnis sowohl für den Vermieter als auch für die Mieter unbefriedigend. Da der Vermieter in der Regel die unzureichende Arbeit des Hauswarts gar nicht bemerkt, weil er nicht vor Ort ist, sollten die Mieter ihm dies mitteilen und ihn auffordern, den Hauswart zur Erfüllung seiner Pflichten anzuhalten. Ändert der Hauswart sein Verhalten nicht, kann der Vermieter aufgefordert werden, eine Kündigung auszusprechen und einen anderen Hauswart zu verpflichten.
Kommt der Vermieter trotz eindeutiger Anzeichen für eine schlechte Arbeitsleistung diesen Hinweisen der Mieter nicht nach, sollten diese dem Vermieter deutlich machen, dass er mit der Weiterbeschäftigung des Hauswartes den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit verletzt. Der »bezeichnet die vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Eine Verletzung dieser Pflicht durch den Vermieter kann zu einem Schadenersatzanspruch des Mieters führen, der sich auf dessen Freihaltung von den unnötigen Kosten richtet.« (Bundesgerichtshof vom 28. November 2007, Az. VIII ZR 243/06).
Wenn der Hauswart wiederholt seinen Pflichten nicht nachkommt, steht der Nutzen in keiner angemessenen Relation zu den entstandenen Kosten, so dass der vorgenannte Grundsatz verletzt ist und den Mietern unter Umständen Schadenersatzansprüche zustehen.
Allerdings ist zu beachten, dass die Beweislast für das pflichtwidrige Verhalten des Vermieters (hier: die schlechte Leistung des Hauswartes und das Nichthandeln des Vermieters trotz Aufforderung) beim Mieter liegt.
Christian Klie Rechtsanwalt, Berlin
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