Provision auch bei Internetangeboten
Maklerverträge
In Zeiten, wo das Internet auch bei Maklerangeboten eine immer größere Rolle spielt und Interessenten von Objekte den Makler selbst nicht mehr persönlich aufsuchen, erhalten gerade stillschweigende Vertragsabschlüsse zunehmende Bedeutung.
Mit einem Grundsatzurteil vom 3. Mai 2012 hat der Bundesgerichtshof (Az. III ZR 62/11) für mehr Klarheit gesorgt und eine weniger restriktive Linie eingeschlagen, als sie noch zurückliegend untere Instanzengerichte vertreten haben.
Das OLG Brandenburg (Urteile vom 13. November 2008, Az. 12 U 90/08 und vom 8. Februar 2011, Az. 11 U 87/10) war beispielsweise bislang der Auffassung, dass allein die Anzeige im Internet, versehen mit dem Hinweis »Provision …%«, und selbst der nachfolgende telefonische Kontakt des Interessenten mit dem Maklerbüro, von dem die genaue Adresse des Objektes sowie die Kontaktdaten des Verkäufers erfragt wurden, noch nicht zu einem provisionspflichtigen Maklervertrag führe, wenn daraufhin zwischen dem Verkäufer und dem Interessenten ein Kaufvertrag geschlossen wurde.
Anders jetzt der BGH, der dazu anhand einer bei Immobilienscout24 geschalteten Internetanzeige eines Maklers entscheiden musste.
Im konkreten Fall hatte eine gewerbliche Immobilienmaklerin eine Anzeige für den Kauf eines Baugrundstücks, unter anderem mit Angabe von Grundstücksgröße und Kaufpreis sowie dem Hinweis »Provision 7,14 %«, veröffentlicht. Ein Interessent hatte diese Anzeige entdeckt, telefonischen Kontakt zur Maklerin aufgenommen und Interesse geäußert, wobei sie ihm die Adresse des Objektes und die Kontaktdaten des Verkäufers nannte.
Grundsätze des BGH
Der BGH entschied, dass die im Internet veröffentlichte Anzeige ein eindeutiges Provisionsverlangen enthält, das Grundlage eines zwischen den Parteien zustande gekommenen Maklervertrages sein kann.
Der BGH hat folgende Grundsätze für das Zustandekommen eines provisionspflichtigen Maklervertrages auf diesem Wege aufgestellt:
1. Eine Provisionsabrede kann grundsätzlich stillschweigend auch durch schlüssiges Verhalten getroffen werden. Grundsätzlich gelten strenge Anforderungen. Allein wenn man sich an einen Makler wendet, der im Geschäftsverkehr wirbt, erklärt man noch nicht schlüssig seine Bereitschaft zur Provisionszahlung für den Fall, dass ein Vertrag zustande kommt.
Grundsätzlich kann ein Interessent auch davon ausgehen, dass der Makler eine Leistung für den Anbieter des Objektes erbringt, so dass selbst die Besichtigung eines Objektes mit dem Makler für einen schlüssigen Vertragsschluss nicht ausreicht.
Anders ist es, wenn der Makler den Interessenten unmissverständlich auf eine von ihm im Erfolgsfall zu zahlende Provision hingewiesen hat. Wer dann die Dienste des Maklers in Anspruch nimmt, gibt damit grundsätzlich und in schlüssiger Weise zu erkennen, dass er den im Provisionsverlangen liegenden Antrag auf Abschluss eines Maklervertrages annehmen will.
2. In der Zeitungs- oder Internetanzeige des Maklers ist grundsätzlich noch kein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages zu sehen; solche Anzeigen sind an einen unbestimmten Interessentenkreis gerichtet. Eine danach erfolgte Kontaktaufnahme kann jedoch zum Abschluss des Maklervertrages führen, wenn das Inserat das eindeutige Provisionsverlangen enthält, so dass der Interessent von eigener Provisionspflicht ausgehen kann und er auf Anfrage Namen und Anschrift des Verkäufers erhält. Dies stellt die Annahme des Vertrages durch den Makler dar.
3. Auch in einem Zeitungsoder Internet-Inserat kann ein ausdrückliches Provisionsverlangen enthalten sein, sofern es dem durchschnittlichen Interessenten die entstehende Provisionspflicht eindeutig anzeigt. Es ist ausreichend, wenn das Inserat die Angabe »Provision ...%« enthält, direkt unter der Angabe der Vermarktungsart (Kauf) und des Kaufpreises. Das ist nicht als bloßer Hinweis auf eine Provision im Erfolgsfalle oder Mitteilung über eine mit dem Verkäufer getroffene Provisionsvereinbarung misszuverstehen.
Anzeigen genau ansehen
Interessenten, die von Internetangeboten Gebrauch machen, sollten sich die Anzeigen und deren Inhalt genau ansehen und sich bei Kontaktaufnahmen zu Maklern bewusst sein, dass hierdurch gegebenenfalls schon verbindliche Vereinbarungen zu einer später entstehenden Provisionspflicht zustande kommen können. Frank Auerbach
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Verwaltungsrecht
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