Unzulässige Mieterhöhungen
Mietrecht
Mieter sollten Forderungen deshalb genau prüfen, um womöglich viel Geld sparen zu können, rät der DMB.
Was ist zuerst zu prüfen?
Mieterhöhungen müssen formal strengen Regeln folgen. Hierbei machen Vermieter die meisten Fehler. Zunächst muss das Verlangen schriftlich per Brief, Fax oder E-Mail gestellt werden. Eine eigenhändige Unterschrift des Vermieters ist aber nicht nötig und die Bevollmächtigung Dritter (Verwalter) möglich.
Das Schreiben muss mit Datum versehen sein, den Namen des Vermieters tragen, sich namentlich an alle im Vertrag genannten Mieter richten und auch allen zugehen. Zudem muss die Mieterhöhung in Zahlen erfolgen, prozentuale Beträge sind unzulässig. Der Vermieter muss überprüfbar begründen, dass seine geforderte Miete die ortsübliche Miete nicht übersteigt. Ist eines dieser Kriterien nicht erfüllt, ist die komplette Mieterhöhungsforderung ungültig.
Mieter haben ab Erhalt des Schreibens bis Monatsende und zwei weitere Monate Zeit, die Forderungen zu prüfen. Vermieter dürfen zudem frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung erneut eine Mieterhöhung fordern. Wurde diese Frist eingehalten, ist die neue Miete bei einer wirksamen Forderung ab dem dritten Kalendermonat zu zahlen, der auf den Monat des Zugangs folgt. Die neue Erhöhung darf somit erst 15 Monate nach der letzten wirksam werden.
Sind die Gründe überprüfbar?
Nicht so einfach: Vermieter müssen zwar begründen, dass die ortsübliche Vergleichsmiete höher ist. Doch formal genügt es, wenn sie auf den ortsüblichen Mietspiegel verweisen, auf die Auskunft einer Mietdatenbank, auf ein Sachverständigengutachten, oder - was am häufigsten vorkommt: auf mindestens drei Vergleichswohnungen.
Bei einem Hinweis auf den Mietspiegel können Mieter kontrollieren, ob ihre Wohnung in einer Wohnlage mit vergleichbarem Mietniveau eingeordnet wurde. Dabei sind auch Größe, Lage oder energetische Ausstattung von Bedeutung: Wohnungen im Erdgeschoss oder einem großen Wohnblock haben ein geringeren Wohnwert.
Nur wenn die verlangte Miete innerhalb der ortsüblichen Spanne liegt, ist die Mieterhöhung formell wirksam. Gibt es vor Ort keinen Mietspiegel, darf der Vermieter den einer vergleichbaren Nachbargemeinde zu Rate ziehen.
Beruft sich der Vermieter auf Vergleichswohnungen, sollte der Mieter sie in Augenschein nehmen. Wohnungen mit Gas- oder Ölöfen dürfen nicht mit Wohnungen verglichen werden, die Zentralheizung haben. Alle drei Vergleichswohnungen dürfen aus dem Besitz des Vermieters sein, sogar aus dem gleichen Haus. Allerdings darf er nur die niedrigste der drei Vergleichsmieten fordern und keinen Mittelwert bilden.
Mieterhöhungen mit Hinweis auf ortsübliche Mieten sind jedoch ausgeschlossen, wenn ein Zeitmietvertrag mit Festmiete oder ein Staffelmietvertrag mit jährlichen Steigerungsraten geschlossen wurde.
Gibt es weitere Grenzen bei Mieterhöhungen?
Ja, die gibt es: Vermieter müssen bei Mieterhöhungen neben der ortsüblichen Miete auch die gesetzliche Kappungsgrenze beachten. Danach darf die Miete nur um maximal 20 Prozent innerhalb von drei Jahren erhöht werden. In manchen Ballungsgebieten gilt eine Grenze von 15 Prozent. Erhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten werden bei der Berechnung der Kappungsgrenze aber nicht berücksichtigt.
AFP/nd
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