Mieterhöhung - was alles zu beachten ist
Modernisierung - Teil 4 und Schluss
Mieterhöhungserklärung
Mieterhöhung darf frühestens nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten verlangt werden. Die Erhöhung muss in Textform erklärt, aufgrund der tatsächlichen Kosten berechnet und erläutert werden. Aus der Erklärung muss ersichtlich sein, welche Modernisierungskosten für Ihre Wohnung entstanden sind und welche Mieterhöhung sich monatlich daraus ergibt. Lassen Sie die Mieterhöhung in einer Beratungsstelle prüfen.
Erhalten Sie eine »vorläufige Mieterhöhung«, sollten Sie sich auf jeden Fall beraten lassen.
Die Miete kann nach erfolgter Modernisierung entweder nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden oder es dürfen nach § 559 BGB jährlich 11 Prozent der Modernisierungskosten auf die Miete umgelegt werden. Ihr Vermieter darf die Miete wegen der Modernisierung nur nach einer der beiden Methoden erhöhen.
Die Umlage von 11 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete nach § 559 BGB bringt dem Vermieter in der Regel mehr Gewinn, denn nach rund neun Jahren sind die Modernisierungskosten über die Umlage wieder hereingeholt, Sie aber zahlen immer weiter.
Lassen Sie sich beraten, wenn die nach Modernisierung verlangte Miete die Miete für vergleichbare Wohnungen wesentlich überschreitet.
Achtung: Aufgrund des »Bündnis für soziale Wohnungspolitik und bezahlbare Mieten« (Mietenbündnis) dürfen die sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen in Berlin maximal 9 Prozent der Modernisierungskosten jährlich auf die Miete umlegen.
Wohngeldanspruch?
Die neue Miete nach der Modernisierung wird höher sein als Ihre alte Miete. Prüfen Sie daher, ob Sie dadurch Anspruch auf Wohngeld haben (www.stadtentwicklung.berlin.de).
Fälligkeit
Liegt eine wirksame Mieterhöhungserklärung vor, ist die neue Miete mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Mieterhöhungserklärung zu zahlen.
Beispiel: Im August geht Ihnen das Mieterhöhungsschreiben zu. Die erhöhte Miete ist dann ab November zu zahlen. Diese Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn der Vermieter Ihnen die Modernisierungsmaßnahmen nicht oder nicht ordnungsgemäß angekündigt hat oder wenn die tatsächliche Mieterhöhung gegenüber dieser Mitteilung um mehr als 10 Prozent nach oben abweicht.
Beispiel für eine solche Fristverlängerung: Das Mieterhöhungsschreiben geht Ihnen im August zu. Die erhöhte Miete wäre normalerweise ab November fällig, Sie müssen diese aber aufgrund der sechsmonatigen Fristverlängerung erst ab Mai des folgenden Jahres zahlen. Eine rückwirkende Mieterhöhung ist unzulässig.
Wann ist eine Mieterhöhung ausgeschlossen?
Eine Mieterhöhung nach Modernisierung ist dann ausgeschlossen, wenn:
- durch die baulichen Maßnahmen lediglich nicht erneuerbare Primärenergie eingespart, das Klima geschützt oder neuer Wohnraum geschaffen wird,
- eine finanzielle Härte vorliegt,
- Sie eine Staffelmiete vereinbart haben,
- Sie eine Indexmiete vereinbart haben, es sei, der Vermieter hat die von ihm durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen nicht zu vertreten,
- die vorgenommene Modernisierung bereits vor dem Abschluss des Mietvertrags beendet war.
Sonderkündigungsrecht für Mieter/innen
Vermieter dürfen zum Zweck der Modernisierung nicht kündigen. Mieter/innen haben aber in zwei Fällen ein Sonderkündigungsrecht:
1. Bei erheblichen Modernisierungsmaßnahmen haben Sie nach Zugang der Modernisierungsankündigung das Recht, Ihre Wohnung außerordentlich zu kündigen. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugangsmonat der Modernisierungsankündigung folgt, für den Ablauf des darauf folgenden Monats erfolgen (§ 555 e BGB).
Beispiel: Wenn Sie die Ankündigung am 14. Juli erhalten haben, können Sie bis 31. August mit Wirkung zum 30. September kündigen
2. Nach Zugang der Mieterhöhungserklärung können Sie das Mietverhältnis bis zum Ende des zweiten Monats, der auf den Zustellungsmonat der Mieterhöhungserklärung folgt, für den Ablauf des übernächsten Monats kündigen (§ 561 BGB).
Beispiel: Sie erhalten die Mieterhöhungserklärung im Juli. Die Kündigung muss bis Ende September zum 31. November erfolgen. Kündigen Sie, tritt die Mieterhöhung nicht ein.
Aus: MieterEcho
Nr. 365, Februar 2014
Teil 1 im nd-ratgeber Nr. 1147
Teil 2 im nd-ratgeber Nr. 1148
Teil 3 im nd-ratgeber Nr. 1149
Mehr Infos auf www.dasnd.de/genossenschaft
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