Miete gering - Steuervorteile verschenkt
Vermietung an Verwandte
Wer eine Immobilie vermietet, hat einerseits Einnahmen in Form von Mieten, die in der Rubrik »Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung« als Einnahmen zu versteuern sind.
Dem stehen Ausgaben und Abschreibungen gegenüber, die diese Einnahmen mindern. Dazu zählen zum Beispiel Zinsen für das Immobiliendarlehen, Abschreibung auf die Immobilie, der Aufwand für die Hausverwaltung oder für Instandhaltungsaufwendungen. In manchen Fällen sind die Ausgaben und die Abschreibungen höher als die Mieteinnahmen, so dass sich der Immobilienbesitz steuermindernd auswirkt.
Wer seine Immobilie aber vergünstigt an Verwandte vermietet, muss einiges beachten: Liegt die von den Verwandten zu entrichtende Miete deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, kann der Vermieter einen Teil der Steuervorteile verlieren. Die Miete muss mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen, um die Werbungskosten vollständig (zu 100 Prozent) beim Finanzamt geltend machen zu können. Liegt sie darunter, kürzt das Finanzamt anteilig die Kosten. Eine Vermietung zu einem Preis von weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete an Angehörige kann also sehr nachteilig für den Vermieter sein.
Das heißt: Zunächst kann zur Überprüfung der ortsüblichen Miete der jeweilige Mietspiegel herangezogen werden. Diese Werte sollten regelmäßig überprüft und die Miete möglichst über der Marke von 66 Prozent gehalten werden. Die verbilligte Vermietung an Angehörige wirkt als Steuersparmodel.
Die Nebenkosten bleiben bei dieser Rechnung außen vor. Beläuft sich die vereinbarte Nettomiete auf 66 Prozent oder mehr des ortsüblichen Preisniveaus für vergleichbaren Wohnraum, erkennt das Finanzamt ohne Weiteres alle Kosten an.
Verlangt der Mieter dagegen weniger Miete, kann er die Kosten der Immobilie anteilig nur in dem Verhältnis steuerlich abziehen, in dem die vereinbarte Miete zur ortsüblichen Miete steht. Vermieter, die bisher billiger an nahe Angehörige vermieten, sollten die Miete schnell auf mindestens 66 Prozent des ortsüblichen Niveaus anheben, um Steuernachteile zu vermeiden.
Daneben müssen auch Regelungen der Vertragsgestaltung beachtet werden. Der Mietvertrag zwischen dem Vermieter und dem Angehörigen muss einem Fremdvergleich standhalten und immer so ausgestaltet sein, dass er auch problemlos einem Dritten zur Unterschrift vorgelegt werden könnte.
Alle Vertragsbestandteile müssen während der Dauer des Mietverhältnisses auch eingehalten werden, vor allem die Mietzahlungen. Das Finanzamt akzeptiert keine Überweisung auf das Konto des Vermieters, die kurz darauf wieder zurückgezahlt wird. Es tut sich auch schwer mit Barzahlungen.
Bettina M. Rau-Franz, Steuerberatungs- und Rechtsanwaltskanzlei Roland Franz & Partner
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