Welche Regeln gelten?
Mietrecht: die Kautionen
Ein Vermieter darf eine Kaution nur dann verlangen, wenn sie ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart ist. Gibt es eine solche Vereinbarung, darf die Mietsicherheit bei der Wohnraummiete höchstens drei Nettokaltmieten betragen, erklärt die Deutsche Anwaltauskunft.
Meist zahlen Mieter die Kaution in bar oder überweisen sie. Ein Mieter kann sie in drei Raten zahlen. Dabei wird die erste der Raten bei Mietbeginn fällig, die anderen beiden in den zwei Folgemonaten. Wurde dies so vereinbart, ist es auch möglich, eine Mietkaution etwa in Form von Aktien, einer Bankbürgschaft, einer Bundesanleihe oder als Pfandbrief beizubringen.
Anlage und Rückzahlung
»Der Vermieter muss das Geld bei einer Bank anlegen, und zwar zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz«, erklärt der Kölner Rechtsanwalt Norbert Schönleber von der AG Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV). Ein Vermieter dürfe die Kaution nicht seinem Vermögen einverleiben. Wenn der Mieter nach seinem Auszug z. B. keine Nebenkosten mehr bezahlen müsse, erhalte er seine Kaution und zusätzlich die Zinserträge zurück.
Wann der Vermieter die Kaution zurückzahlen muss, beschäftigt im Alltag immer wieder die Gerichte. Laut Bundesgerichtshof hängt das vom Einzelfall ab. Ein Vermieter muss die Kaution nicht unmittelbar nach Auszug des Mieters zurückzahlen. Er soll genug Zeit haben, offene Forderungen mit dem Mieter abzurechnen. In der Praxis ist für die Rückzahlung eine Frist von etwa sechs Monaten üblich.
Der Rückgriff
Kommt es zum Streit zwischen Mieter und Vermieter während des Mietverhältnisses, darf der Vermieter nicht ohne Weiteres auf die Kaution zurückgreifen und Rechnungen oder Reparaturen darüber bezahlen. Bei Zank mit einem Mieter muss der Vermieter klagen, wenn er seine Forderungen durchsetzen will. Erst wenn ein Gericht seine Forderungen als legitim anerkennt, darf der Vermieter auf Mietsicherheit zurückgreifen.
Zieht ein Mieter aus, kann der Vermieter auf die Kaution zurückgreifen, wenn etwa Rechnungen offen sind oder der Mieter die Wohnung massiv beschädigt hat. In dem Fall darf der Vermieter die Reparaturen über die Kaution bezahlen. Unter solche Schäden fallen aber nicht die normalen Abnutzungen, die sich im Laufe der Jahre in einer Wohnung zeigen.
Ein Rechtsfall
Wie dargelegt, darf ein Vermieter die vom Mieter eingezahlte Kaution nicht mit streitigen Forderungen verrechnen. Das entschied der Bundesgerichtshof in Karlsruhe (Az. VIII ZR 234/13).
Wie die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline (D-AH) berichtet, gab es im vorliegenden Streitfall eine Klausel im Mietvertrag, die es dem Vermieter erlaubte, sich an der Kaution zu bedienen, um somit vermeintliche Ansprüche gegenüber dem Mieter zu decken. Die Klausel verpflichtete Mieter weiterhin, die Kautionssumme bei Verrechnung von Ansprüchen wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen. Als eine Mieterin wegen Mängeln an der Wohnung die Miete minderte, ließ sich der Vermieter die Kautionssumme auszahlen, um die angeblich offene Forderung auszugleichen. Die Mieterin verlangte daraufhin, dass der Vermieter die Kaution wieder auf das Konto einzahlt. Sie klagte vor Gericht, als der Vermieter nicht reagiert hatte.
Der BGH hat der Mieterin Recht gegeben. Sie habe Anspruch darauf, dass der Vermieter die Kautionssumme wieder auf das Kautionskonto einzahlt. Eine streitige Forderung berechtige den Vermieter noch lange nicht, auf die Kaution zurückzugreifen. »Vermieter dürfen grundsätzlich nur dann während eines laufenden Mietverhältnisses auf die Kaution zurückgreifen, wenn die Forderung unbestritten oder rechtskräftig festgestellt wurde oder wenn die Verrechnung im Interesse des Mieters erfolgt«, erklärte Rechtsanwalt Wolfgang Surhoff zum Richterspruch. Die im Mietvertrag enthaltene Klausel sei somit unwirksam. DAV/D-AH/nd
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