Übertragung vor Ablauf der Vorkaufsfrist
Modrow-Grundstücke
Diese Rechtsprechung ist zwar durch neuere Entscheidungen des Kammergerichts Berlin (Az. 20 U 119/05) und des Bundesgerichtshofs (Az. 5 ZR 260/06) überholt. Das hat jedoch, soweit ersichtlich, in der Praxis kaum Konsequenzen ausgelöst.
Mitte der 90er Jahre wurden diese für unwirksam gehaltenen Modrow-Kaufverträge durch Än- derungsverträge den damaligen Anforderungen der Gerichte angepasst. Die Änderungen enthalten ein sogenanntes schuldrechtliches Vorkaufsrecht, womit wir jetzt konfrontiert sind. Dieses erlischt nach den meisten Berliner Änderungsverträgen 30 Jahre nach Beurkundung, also Mitte der 20er Jahre dieses Jahrtausends. Wie das Erlöschen erfolgt, wird in den Verträgen nicht gesagt. Es ist jedoch damit zu rechnen, dass diese Grundbucheintragung nicht von Amts wegen gelöscht wird, sondern dass man einen entsprechenden Antrag stellen muss.
Was tun, wenn im Vertrag die Befristung fehlt?
Es gibt allerdings auch in Berlin Verträge, in denen diese Befristung gänzlich fehlt. In diesem Fall empfiehlt es sich, einen weiteren Änderungsvertrag zu schließen, der sie enthält. Partner dieser Änderung wäre das jeweilige Bezirksamt, denn die Verträge sind noch zu einer Zeit geschlossen worden, als die Grundstücke noch nicht an den Liegenschaftsfonds übertragen worden waren. Diese Forderung ist auch gerechtfertigt, da das Land Berlin seine Bürger gleichbehandeln sollte.
Bezirksämter meinen zwar, dass die Ergänzung nicht erforderlich ist, weil sich aus dem bereits zitierten BGH-Urteil ohnehin eine 30-jährige Befristung eines Rückkaufsrechts ergibt. Es liegt zwar nahe, diese Entscheidung auf das schuldrechtliche Vorkaufsrecht analog anzuwenden, aber identisch ist es nicht. Und wie werden die Bezirksämter und auch die Grundbuchämter das in 12 Jahren oder noch später sehen?
Die Grundbuchämter haben jedenfalls in dem Vertrag, der sich bei den Grundakten befindet, keinen Anknüpfungspunkt für eine dann eventuell beantragte Löschung, so dass eventuell eine gerichtliche Entscheidung herbeigeführt werden muss, was einen nicht unerheblichen Aufwand bedeuten kann.
Jedenfalls haben sich, soweit ersichtlich, die Bezirksämter bereiterklärt, eine solche Änderung zu vereinbaren, wenn die Kosten vom Grundeigentümer übernommen werden. Wenn man den Gegenstandswert dieser Änderung mit 2000 Euro annimmt, liegen die anfallenden Anwaltskosten bei etwa 250 Euro, wozu noch 200 Euro Notariatskosten kommen.
Nach Ablauf der 30-jährigen Frist, also zumeist in etwa 12 Jahren, kann die Weitergabe des Grundstücks so wie bei anderen Grundstücken auch erfolgen. Das ist aber noch eine lange Zeit und seit Abschluss des Änderungsvertrages sind in den meisten Fällen fast 20 Jahre vergangen.
Was geschieht, wenn die Grundeigentümer das Grundstück, etwa aus Altersgründen oder weil sie in einen anderen Ort ziehen, vorher weitergeben wollen? Zu prüfen wäre allerdings auch, ob eine Vermietung oder ähnliche Nutzungsüberlassung in Frage kommen kann, die keinen Vorkaufsfall auslöst.
Was bedeutet schuldrechtliches Vorkaufsrecht?
Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht bedeutet, dass im Falle des Weiterverkaufs das Land Berlin das Recht hat, den Grund und Boden zu dem Preis zurückzukaufen, zu dem es nach dem Modrow-Vertrag verkauft hat, wobei die ohnehin im Eigentum der Grundeigentümer stehenden Gebäude zu dem Preis erworben werden, der mit dem nachfolgenden Käufer vereinbart worden ist, höchstens jedoch der durch Berlin nach billigem Ermessen (§ 315 BGB) ermittelte Preis.
Das wird durch eine sogenannte Auflassungsvormerkung gesichert, die bewirkt, dass das Land Berlin im Vorkaufsfall Übereignung des Grundstücks an sich verlangen kann. Wann tritt aber dieser Vorkaufsfall ein. Die Verträge, die in Berlin geschlossen worden sind, sind insofern nicht ganz einheitlich gestaltet
Wann kann der Vorkaufsfall eintreten?
Der Vorkaufsfall tritt auf jeden Fall ein, wenn das Grundstück an einen Dritten veräußert wird. In den meisten Verträgen wird gesagt, dass die Verpflichtungen betreffend das schuldrechtliche Vorkaufsrecht auch im Falle einer schenkungsweisen Übertragung des Kaufgrundstücks auf einen Dritten anzuwenden sind. Damit ist aber eine Übertragung im Wege einer vorweggenommenen Erbfolge nicht erfasst und auch nicht eine Übertragung als Zuwendung für bisherige und künftige Hilfestellung, Pflege und Unterstützung beispielsweise von Kindern der Übertragenden gegenüber ihren Eltern. Beides ist weder ein Verkauf noch eine Schenkung.
In anderen Verträgen ist die Rede davon, dass diese Regelungen für jedwede anderweitige (als Verkauf) Übertragung des Grundstücks auf einen Dritten gelten. In diesem Fall ist problematisch, ob die beiden vorgenannten Formen erfasst sind. Die Übertragung im Wege des Erbgangs dürfte aber auch von dieser Formulierung nicht betroffen sein. Der Erbe übernimmt das Grundstück so, wie es ist, das heißt mit den darauf beruhenden Belastungen auch hinsichtlich des schuldrechtlichen Vorkaufsrechts.
Was tun, wenn ein Grundstück vor Ende der Ablauffrist für das Vorkaufsrecht weitergegeben werden soll?
Wenn eine Weitergabe eines Modrow-Grundstücks vor Ende der Ablauffrist für das Vorkaufsrecht beabsichtigt ist, gilt es also zunächst abzuklären, ob die vorgesehene Übertragungsform das Vorkaufsrecht auslöst. Ansprechpartner ist in Berlin das Bezirksamt, das das Land Berlin beim Vertragsabschluss vertreten hat. Der Liegenschaftsfonds ist Ansprechpartner, wenn er selbst ausnahmsweise noch Kaufverträge zu Modrow-Bedingungen abgeschlossen hat.
Wenn die Vorklärung mit dem Bezirksamt ergibt, dass kein Vorkaufsfall vorliegt, kann der Übertragungsvertrag geschlossen werden, der wiederum das durch eine Auflassungsvormerkung gesicherte schuldrechtliche Vorkaufsrecht enthalten muss.
Der Notar übergibt dann den Vertrag dem zuständigen Bezirksamt, und dieses erteilt eine Löschungsbewilligung für die zu seinen Gunsten auf Grund des ursprünglichen Vertrages eingetragene Auflassungsvormerkung unter der Bedingung, dass eine neue Auflassungsvormerkung entsprechend den Bedingungen des neuen Vertrages an gleicher Rangstelle eingetragen wird.
Wenn ein Vorkaufsfall vorliegt, kann die Ausübung des Vorkaufsrechts nur abgewendet werden, indem es abgelöst wird. Dabei wird der Liegenschaftsfonds für das Land Berlin tätig. Die Ablösung erfolgt nach den bisherigen Erfahrungen dadurch, dass der halbe Verkehrswert des Grundstücks gezahlt wird. Dadurch wird eine ähnliche Situation hergestellt, als wenn das Grundstück nach den Bedingungen des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes (SachenRBerG) gekauft worden wäre. Das ist auch deshalb gerechtfertigt, weil die Modrow-Käufer jedenfalls auch die Bedingungen des Ankaufs nach dem SachenRBerG erfüllt haben. Wenn ein Modrow-Kauf aus irgendwelchen Gründen wie beispielsweise Fristablauf gescheitert war, ist vielfach noch ein Ankauf nach SachenRBerG erfolgt. Die Käufer nach SachenRBerG sind nach spätestens sechs Jahren aller einschränkenden Verpflichtungen ledig. Das betrifft mittlerweile die allermeisten dieser Fälle. Deshalb müssen auch mit der Zahlung einer Ablösesumme alle den besonderen Bedingungen des Einigungsprozesses geschuldeten Einschränkungen entfallen. Andererseits dürfte auch das Land Berlin nicht daran interessiert sein, die aufstehenden Baulichkeiten anzukaufen, um sie dann zusammen mit dem Grundstück zu vermarkten.
Problematisch wird es allerdings, wenn die Vorklärung versäumt und im Kaufvertrag der volle Verkehrswert des Grundstücks vereinbart wurde, weil dieser dann als Ablösebetrag für das Vorkaufsrecht verlangt wird.
Prof. Dr. Dietrich Maskow, Rechtsanwalt, Berlin
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