Kaufen statt mieten
Eigentumswohnungen sind erschwinglich, sagt die Immobilienbranche
Glaubt man der Immobilienbranche, gibt es derzeit fast nur gute Nachrichten vom Berliner Wohnungsmarkt. »Die beste: Eigentumswohnungen sind derzeit so erschwinglich wie noch nie«, so Dirk Wohltorf, Landeschef des Immobilienverbandes Berlin-Brandenburg (IVD). Zwar seien die Preise für Wohnimmobilien gestiegen, die niedrigen Zinsen aber wirkten wie ein »Turbo« für die günstige Entwicklung. Dadurch wie durch gestiegene Einkommen sei Wohneigentum leistbarer als je zuvor, argumentierte Wohltorf.
Nach den Berechnungen des Maklerverbandes liegen die monatlichen Belastungen derzeit beim Erwerb einer Eigentumswohnungen unter denen für eine vergleichbare Mietwohnung. Der Verband hat dazu einen »Erschwinglichkeitsindex« aufgestellt, bei dem Haushaltsnettoeinkommen, Kaufpreis und Zinsen beim Erwerb einer 90 Quadratmeter großen Eigentumswohnung in Relation zueinander gesetzt werden. Außerdem werden eine 25-prozentige Eigenkapitalquote sowie eine 30-jährige Tilgungsfrist für den Kredit zugrunde gelegt. Demnach beträgt die Erschwinglichkeit in Standardlagen durchschnittlich 154,5 Prozent. Das bedeutet, das ein Haushalt monatlich rund 470 Euro zur Finanzierung der Wohnung ausgeben müsste, was 16,5 Prozent des Nettohaushaltseinkommens, das mit durchschnittlich 2980 Euro veranschlagt wurde, ausmachen würde. In besseren Lagen beträgt der Index 116,5 Prozent, was einer Belastung von 630 Euro entspricht. »In München ist die Erschwinglichkeit viel geringer«, so Wohltorf. Dort seien zwar die Einkommen höher, aber die Preise doppelt so hoch.
In Berlin wäre es überraschenderweise für die Reinickendorfer, Spandauer und Neuköllner am günstigsten, sich Eigentumswohnungen zuzulegen. Sie müssten in Standardlagen lediglich zwischen 12,31 und 13,89 Prozent ihres Haushaltseinkommens aufwenden, monatlich zwischen 366 und 380 Euro. in Marzahn-Hellersdorf wären 395 Euro fällig (14,45 Prozent). Die größten Belastungen hätten Käufer in Friedrichshain-Kreuzberg (19,7 Prozent), Pankow (18,9) und Mitte (18,5), die zwischen 536 und 522 Euro monatlich aufbringen müssten.
Die Preise für Eigentumswohnungen sind laut IVD zwischen 2013 und 2014 um 6,5 Prozent und damit von 1550 auf 1650 Euro pro Quadratmeter gestiegen, in begehrten Lagen von 2050 auf 2200 Euro. Damit sei Berlin weiterhin sehr attraktiv, sagte Wohltorf. »Wohnungen für 1500 Euro gibt es in keiner anderen Stadt.« Mittlerweile sind die Preise nach einem anderen Marktbericht jedoch weiter angestiegen, auf 2725 Euro pro Quadratmeter. Auch die Angebotsmieten sind stark gestiegen. Wer 2014 eine neue Wohnung suchte, musste im Schnitt 8,55 Euro pro Quadratmeter zahlen, eine Steigerung von 6,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr.
In einigen Gebieten wie dem Kollwitzplatz in Prenzlauer Berg, dem Savignyplatz in Charlottenburg oder dem Hackeschen Markt in Mitte sind die Wohnungen bereits so teuer, dass sich kaum noch Mieter finden. Die Mieten sind hier sogar leicht gesunken. Dafür zogen sie in benachbarten Vierteln stark an, am stärksten in Lichtenberg mit über zwölf Prozent. Wer hier eine freie Wohnung sucht, muss im Schnitt knapp acht Euro pro Quadratmeter zahlen.
Kein Wunder, dass die Immobilienbranche den Erwerb von Eigentumswohnungen als günstige Alternative preist und gegen das drohende Verbot der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen Front macht. »Damit wird gerade unteren Einkommensschichten die Möglichkeit genommen, Eigentum zu bilden«, so Wohltorf. Jeder sollte froh sein, seine Wohnung kaufen zu können, zum Beispiel zur Altersvorsorge.
Wenn er es denn kann. »Wessen Kapitaldecke so dünn ist, dass er auf günstige Zinsen angewiesen ist, sollte vorsichtig sein«, warnt der Chef des Berliner Mietervereins, Reiner Wild. Zudem gebe es Untersuchungen, dass sich der Wohnungskauf erst nach 21 Jahren lohnt. Wenn jemand eine Wohnung kaufen wolle, dann im Neubau. »Dort wird kein Mieter verdrängt. Für den Altbau brauchen wir das Umwandlungsverbot.«
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