Unwirksame Klauseln im Mietvertrag und ihre Folgen
Probleme rund um den Mietvertrag (Teil 2 und Schluss)
Nutzung der Wohnung und Hausordnung
Das Spielen des Cello wird, abweichend zur bestehenden Regelung in der Hausordnung, auf maximal 1 bis 2 Stunden die Woche für die Zeit von 15 bis 18 Uhr eingeschränkt.
Der Mieter, der diese Klausel unterschreiben musste, ist von Beruf Cellist. Lediglich ein bis zwei Stunden pro Woche zu üben - das muss er nicht hinnehmen, zumindest wenn es sich um eine sogenannte Formularklausel handelt, also wenn ihm diese Vereinbarung vorgesetzt wurde, ohne dass er die Möglichkeit hatte, darüber zu verhandeln.
Es gehört zur vertragsgemäßen Nutzung, dass man in der Wohnung musizieren darf. Eine Beschränkung auf ein bis zwei Stunden pro Woche ist zu restriktiv.
Gerade Hausordnungen, die Bestandteil des Mietvertrags sind, enthalten häufig eine Vielzahl seltsamer Verbote und Vorschriften. Allerdings sind nicht alle unwirksam.
Folgender Passus geht in Ordnung: Das sichtbare Aufhängen und Auslegen von Wäsche oder Betten auf Balkon oder in Fenstern ist unzulässig.
Sofern nicht auch noch das Wäschetrocknen in der Wohnung untersagt ist, stellt diese Klausel keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Das gilt auch für folgende mietvertragliche Vereinbarung: Der Mieter ist verpflichtet, in den Wohnräumen Waschmaschinen und Geschirrspüler nur mit einem sogenannten Aqua-Stopp in Betrieb zu nehmen und dies auf Verlangen dem Vermieter nachzuweisen.
Tierhaltung
Die Haltung von Tieren in der Wohnung ist untersagt.
Als Formularklausel ist dies unzulässig, weil damit auch das Halten von Kleintieren wie Wellensittiche, Fische und Meerschweinchen verboten wäre. Eine derartige Regelung würde den Mieter unangemessen benachteiligen. Aber Vorsicht: Die Unwirksamkeit einer Klausel bedeutet nicht, dass nun jede Tierhaltung erlaubt wäre. Vielmehr kommt es darauf an, was zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört. Dies muss jeweils unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls geprüft werden.
Instandhaltung und Mängelbeseitigung
Die Wohnung wird wie besichtigt übernommen. Mängelrügen jeder Art sind ausgeschlossen.
Dies ist ein besonders dreister Versuch, das Recht auf die Beseitigung von Mängeln außer Kraft zu setzen. Grundsätzlich gilt: Das Recht auf eine mangelfreie Wohnung darf nicht mietvertraglich ausgeschlossen werden, insofern kann man diese Regelung ignorieren.
Viele Verträge bemühen sich auch, die Instandhaltungspflicht des Vermieters einzuschränken, etwa so: Geschirrspüler und die Kühlgefrierkombination in der Küche werden zur Nutzung überlassen. Im Fall eines Defekts wird der Vermieter diese Ausstattung nicht instand setzen. Auch diese Klausel ist unwirksam.
Ausgesprochen beliebt und bei neueren Mietverträgen schon Standard ist die sogenannte Kleinreparaturklausel. Mit ihr können Mietern die Kosten für kleinere Reparaturen auferlegt werden. Ob man zur Kasse gebeten werden kann, hängt von der genauen Formulierung ab - und natürlich, ob man in seinem Mietvertrag überhaupt eine solche Klausel findet. Voraussetzung ist zum einen, dass im Vertrag eine Kostenbegrenzung der einzelnen Reparatur genannt ist (75 bis 120 Euro). Liegen die Reparaturkosten über der genannten Summe, muss der Mieter nicht zahlen - auch nicht anteilig. Außerdem muss ein Höchstbetrag pro Jahr genannt werden (maximal 6 bis 8 Prozent der Nettojahresmiete). Ist die Kleinreparaturklausel unwirksam, etwa wegen einer zu hohen Obergrenze, darf der Mieter gar nicht zur Übernahme von Reparaturkosten herangezogen werden.
Schönheitsreparaturen
Der Mieter hat Schönheitsreparaturen durchzuführen in Küche, Bad und WC alle drei Jahre, in den übrigen Räumen alle fünf Jahre.
Der Bundesgerichtshof hat in den letzten Jahren reihenweise Formularklauseln zu Schönheitsreparaturen für ungültig erklärt. In vielen Fällen bedeutet das, dass der Mieter bei Auszug nicht renovieren muss. Weil nach dem Gesetz der Vermieter zur Instandhaltung der Wohnung verpflichtet ist, kann das mitunter sogar heißen, dass der Vermieter während des Mietverhältnisses zum Streichen der Wohnung antreten muss.
Starre Renovierungsfristen, wie im vorgenannten Beispiel benachteiligen den Mieter unangemessen und sind unwirksam, da ein Renovierungsbedarf allein auf Grund des Zeitablaufs angenommen wird. Auch sogenannte Endrenovierungsklauseln, nach denen der Mieter beim Auszug renovieren muss, sind unwirksam. Das Gleiche gilt für Vorgaben zur Ausführungsart (Die Arbeiten sind von einem Fachbetrieb durchzuführen) oder zur Farbwahl (Fenster und Türen sind nur weiß zu streichen).
Vorsicht: Die Rechtsprechung ist kompliziert und für den Laien nicht zu durchschauen. Es kommt auf den genauen Wortlaut an. Der kleine Zusatz Im Allgemeinen oder in der Regel kann dazu führen, dass die Vereinbarung doch wirksam ist. Auch die schlichte Formulierung Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter ist zulässig. Da es hier um richtig viel Geld geht, sollte man immer in der Mietrechtsberatung klären lassen, ob man zum Renovieren verpflichtet ist.
Besichtigungen durch den Vermieter
Der Mieter muss dafür sorgen, dass die Räume auch während seiner Abwesenheit betreten werden können. Bei längerer Abwesenheit hat er die Schlüssel an einer schnell erreichbaren Stelle unter Benachrichtigung des Vermieters zu hinterlassen.
Diese Regelung ist unwirksam, zum einen, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt, zum anderen, weil sie ungenau ist. Unklarheit besteht schon darüber, wann von einer »längeren Abwesenheit« auszugehen ist. Ebenso unklar ist, was mit der schnell erreichbaren Stelle gemeint ist. Schließlich fehlt es an einer Klarstellung, zu welchem Zweck und unter welchen Umständen der Vermieter den hinterlegten Schlüssel benutzen darf. Das ist wegen der besonderen Schutzwürdigkeit der Privatsphäre des Mieters nicht hinzunehmen.
Eine Formularbestimmung, die dem Vermieter von Wohnraum ein Recht zum Betreten der Mietsache ganz allgemein »zur Überprüfung des Wohnungszustandes« einräumt, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters ebenfalls unwirksam (BGH vom 4. Juni 2014, Az. VIII ZR 289/13).
Hat der Vermieter allerdings sachliche Gründe, kann er auch ohne schriftliche Vereinbarung nach vorheriger Anmeldung die Wohnung besichtigen, etwa um sich Wohnungsmängel anzusehen, wenn die Wohnung ausgemessen werden oder wenn sie Wohnungs- oder Kaufinteressenten gezeigt werden soll.
Aus: MieterMagazin 1+2/2017
Teil 1 zu Mietvertragsklauseln im nd-ratgeber vom 1. März 2017.
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