Abstand vom Vormieter
Mietrechtsurteile
Ein zwischen dem Mieter und dem Vormieter abgeschlossener Vertrag über die Übernahme von Einrichtungsgegenständen ist insgesamt nichtig, soweit zwischen dem Wert der zu übernehmenden Einrichtungsgegenstände und dem dafür zu zahlenden Entgelt ein auffälliges Missverhältnis besteht (Landgericht Berlin, Az. 64 S 177/96).
Übersteigt der Abstand um 50 Prozent den Wert der übernommenen Gegenstände, ist die Vereinbarung unwirksam (Oberlandesgericht Düsseldorf, Az. 14 U 117/96).
Mit dem Wert ist nicht der Zeitwert gemeint, der noch auf dem Gebrauchtwarenmarkt zu erzielen ist, sondern der Gebrauchswert der Sachen, der ihnen in der Wohnung konkret beizumessen ist und der häufig über dem Zeitwert liegt, weil der Zeitwert allgemein nur reinen Beschaffungskosten entspricht und nicht wertmäßig berücksichtigt, dass die Sachen speziell für diese Wohnung ausgesucht, dem Wohnungsganzen angepasst und häufig auch eingebaut wurden (Kammergericht Berlin, Az. 8 U 314/03).
Balkonabfluss
Ein Mieter muss im Rahmen seiner Sorgfaltspflicht darauf achten, dass der Balkonabfluss nicht verstopft ist und es infolgedessen nicht zu Wasserschäden an der Mietsache, insbesondere der darunter liegenden Wohnungen kommt.
Der Mieter hat eine Obhutspflicht und muss dafür sorgen, dass Regenwasser vom Balkon abfließen kann. Das Abflusssieb muss freiliegen und regelmäßig gesäubert werden. Verstopfungen sind dem Vermieter anzuzeigen (Landgericht Berlin, Az. 61 S 379/85). Ist der Balkonabfluss äußerlich sichtbar, trifft den Mieter die Obhutspflicht, den Abfluss sauber und eisfrei zu halten (Landgericht Bochum, Az. 11 S 29/12).
Betreten der Wohnung - wann und warum
Wird die Wohnung ohne Wissen des Mieters vom Vermieter mit einem Zweitschlüssel geöffnet und betreten, liegt ein schwerwiegender Eingriff in die Privatsphäre des Mieters vor.
Das berechtigt den Mieter zur fristlosen Kündigung (Amtsgericht Heidelberg, Az. 23 C 144/75). Der Vermieter darf nicht ohne Genehmigung des Mieters während dessen Abwesenheit mit eigenen Schlüsseln die Wohnung des Mieters betreten (Landgericht Berlin, Az. 64 S 305/98).
Nur in Ausnahmefällen darf der Vermieter auch ohne Wissen und Erlaubnis des Mieters die Wohnung betreten, darf sogar die Tür vom Schlüsseldienst öffnen lassen. Ein solcher Ausnahmefall liegt vor, wenn der begründete Verdacht besteht, dem Mieter könne gesundheitlich etwas zugestoßen sein (Verfassungsgerichtshof Thüringen, Az. VerfGH 19/02). Bei einer Gefahrenlage für Dritte (hier: Mieter des Hauses) ist der Vermieter berechtigt und zur Gefahrenbeseitigung sogar verpflichtet, die Wohnung ohne vorherige Genehmigung des Mieters zu betreten, um die Gefahr zu beseitigen (Amtsgericht Aachen, Az. 100 C 200/12).
Der Fall: Ein Schneeüberhang am Dach stürzte herab und beschädigte die Markisen einiger Mieter. Weil der Vermieter die Gefahr gekannt, aber nicht beseitigt hatte, muss er den Schaden ersetzen. Laut Urteilsbegründung wäre es ihm mit dem Generalschlüssel möglich und zumutbar gewesen, auch ohne Einverständnis des oberen Mieters dessen Wohnung zu betreten, um den Schneeüberhang zu beseitigen.
Betreuung
Ist ein Mieter vom Gericht unter Betreuung gestellt worden, müssen Betriebskostenabrechnungen, Mieterhöhungen, Modernisierungsankündigungen usw. dem Betreuer als »gesetzlichem Vertreter« zugehen.
Ist die Betreuung aufgehoben worden, müssen die Schriftstücke wieder dem Mieter zugehen, ansonsten sind sie formal unwirksam (Amtsgericht Berlin Wedding, Az. 16 C 503/07).
Ist ein Mieter »geschäftsunfähig« und vom Vormundschaftsgericht eine Betreuung bestell, muss eine Kündigung des Mieters wegen Mietrückständen an den Betreuer gerichtet werden und nicht dem Mieter zugehen (Amtsgericht Brandenburg, Az. 31 C 249/08).
Anmerkung: Wird die Kündigung an den Mieter gerichtet und erhält der Betreuer nur zufällig vom Inhalt Kenntnis, liegt keine rechtswirksame Zustellung vor. Harald Grzegorzewski/nd
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