Begriffe rund ums Wohnen
Mietrecht
Abflussverstopfung
Die Kosten zur Beseitigung einer Rohr- oder Abflussverstopfung im Mietshaus sind keine Betriebskosten. Der Vermieter darf diese nicht in die jährliche Betriebskostenabrechnung einstellen, auch nicht als »sonstige Betriebskosten«. Mieter müssen auch nicht zahlen, wenn in Mietverträgen steht, dass sich bei einer Verstopfung des Hauptstranges der Abwasserleitung alle Mieter anteilig an den Reinigungskosten beteiligen müssen. Eine derartige Vertragsklausel ist unwirksam.
Nur wenn ein Mieter nachweislich eine Abflussverstopfung schuldhaft verursacht hat, kann er zur Übernahme der Kosten verpflichtet werden. Das muss der Vermieter beweisen.
Abstandszahlungen
Ein Vermieter oder ein Vormieter darf von einem wohnungssuchenden Mieter weder eine Maklerprovision noch eine Auszugsprämie oder eine Abstandszahlung fordern. Zulässig sind dagegen sogenannte Ablösevereinbarungen, mit denen sich der Wohnungssuchende bei der Anmietung verpflichtet, bestimmte Einrichtungen des Vormieters zu übernehmen.
Häufig sei eine Ablösevereinbarung in der Praxis aber ein »verkappter« Abstand, wenn wertloses Mobiliar zu Höchstpreisen abgegeben werden soll. Das ist laut Wohnungsvermittlungsgesetz unzulässig. Wenn der geforderte Preis mehr als 50 Prozent über dem Zeitwert der Möbelstücke liegt, kann der Wohnungssuchende zu viel Gezahltes zurückfordern. Sein Rückforderungsanspruch verjährt nach drei Jahren.
Ist zum Beispiel die für 5000 Euro gekaufte Einbauküche nur noch rund 1000 Euro wert, muss der Wohnungssuchende höchstens diese 1000 Euro plus 50 Prozent zahlen. Alles, was über 1500 Euro liegt, kann er zurückfordern.
Keine Anwaltskosten
Ein Vermieter darf durch die Einschaltung eines Rechtsanwaltes keine unnötigen Kosten zum Nachteil seiner Mieter verursachen, entschied das Amtsgericht Gießen (Az. 48 MC 648/08).
Nach Darstellung des DMB ließ die Deutsche Annington, über einen Rechtsanwalt ein Mietverhältnis wegen Zahlungsrückständen fristlos kündigen und forderte die Erstattung der Anwaltskosten von dem soeben gekündigten Mieter. Zu Unrecht, so das Amtsgericht. Zwar könne ein Vermieter grundsätzlich Anwaltskosten erstattet verlangen. Voraussetzung sei jedoch, dass die Inanspruchnahme eines Anwaltes erforderlich war. Bei der Deutschen Annington müsse davon ausgegangen werden, dass sie über genügend fachkundiges Personal verfüge, das in der Lage ist, selbst eine fristlose Kündigung wegen Mietzinsrückständen auszusprechen. Da durch die Einschaltung des Rechtsanwaltes zum Nachteil des Mieters unnötige und sehr hohe Kosten verursacht wurden, habe die Deutsche Annington keinen Erstattungsanspruch.
Aufhebungsvertrag
Insbesondere wenn Mieter von heute auf morgen in einer anderen Stadt einen neuen Arbeitsplatz angeboten bekommen, muss die Wohnung kurzfristig gewechselt werden. Dann ist die dreimonatige Kündigungsfrist, die Mieter einhalten müssen, zu lang. Das gilt erst recht, wenn im Mietvertrag das Kündigungsrecht der Vertragsparteien auf Jahre ausgeschlossen ist oder Mieter und Vermieter einen qualifizierten Zeitmietvertrag abgeschlossen haben.
Mieter können aber immer versuchen, mit dem Vermieter eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses zu vereinbaren. Hierzu sollte ein sogenannter Mietaufhebungsvertrag abgeschlossen werden. In der schriftlichen Vereinbarung muss festgelegt sein, dass das Mietverhältnis zu einem bestimmten Termin endet. Die Vereinbarung muss von Mieter und Vermieter unterschrieben werden.
Darüber hinaus können im Vertrag auch noch weitere Punkte geregelt werden. So kann die Aufhebung des Vertrages davon abhängig gemacht werden, dass der Mieter einen geeigneten Nachmieter stellt. Sinnvoll ist es möglicherweise auch, eine Vereinbarung hinsichtlich verschiedener Einrichtungsgegenstände zu treffen, die in der Wohnung zurückbleiben sollen.
Auch die Frage, ob oder wann die Mietkaution zurückzuzahlen ist, kann in den Aufhebungsvertrag aufgenommen werden. Ist zwischen Mieter und Vermieter dagegen alles geklärt, kann der Mietaufhebungsvertrag auch folgende zusätzliche Regelung enthalten: »Mieter und Vermieter sind sich einig, dass keine wechselseitigen Ansprüche bestehen, dass die Mietkaution bei Übergabe der Schlüssel ausgezahlt wird.«
Aufrechnung
Mieter können gegen die Mietpreisforderung des Vermieters mit einer Gegenforderung, zum Beispiel wegen Mängeln, aufrechnen. Das bedeutet, Mieter können einen Schadenersatz-, Rückzahlungs- oder Minderungsanspruch dann mit der nächsten Mietforderung des Vermieters verrechnen.
Allerdings gibt es eine Reihe von Klauseln in Mietverträgen, die dieses Recht einschränken oder gar ausschließen.
Ein generelles Aufrechnungsverbot ohne irgendwelche Einschränkungen ist aber unwirksam. Anderenfalls würde auch das Mieterrecht, mit unbestrittenen oder vom Gericht festgestellten Forderungen aufrechnen zu können, ausgeschlossen werden.
Dagegen kann ein eingeschränktes Aufrechnungsverbot im Mietvertrag wirksam vereinbart sein, warnt der DMB. Dieses Verbot würde grundsätzlich für alle Mietforderungen gelten, die nicht unbestritten oder nicht rechtskräftig festgestellt sind.
Macht der Mieter aber aufgrund von Wohnungsmängel Ansprüche geltend, kann er gegen die Mietforderungen des Vermieters immer aufrechnen. Egal, was im Mietvertrag steht. Möglich ist allerdings, dass im Mietvertrag vorgegeben wird, dass die Aufrechnungsabsicht dem Vermieter mindestens einen Monat vorher angezeigt werden muss.
Aufzug - wer zahlt?
Mieter müssen keine Kosten für einen Aufzug zahlen, wenn sie ihre Wohnung mit dem Aufzug gar nicht erreicht können. Das entschied der BGH (Az. VIII ZR 128/08) und wies die Klage der Vermieterin zurück, die die Nachzahlung der Betriebskosten für den Aufzug verlangte.
Die Mieterin wohnt im vierten Obergeschoss im hinteren Quergebäude einer größeren Wohneinheit. Einen Aufzug gibt es aber nur im Vorderhaus. Die Mieterin weigerte sich deshalb jahrelang, die in den Betriebskostenabrechnungen enthaltenen Aufzugkosten zu bezahlen.
Die Forderung der Vermieterin lehnte der BGH ab. Mieter dürfen nicht an Kosten für Einrichtungen beteiligt werden, die anderen Mietern zur alleinigen Nutzung überlassen sind (BGH, Az. VIII ZR 135/03). Entsprechendes müsse gelten, wenn ein Aufzug nur einem Teil der Mieter eines Gebäudes zur Verfügung steht.
Erdgeschossmieter, die den Aufzug faktisch nicht nutzen, müssen trotzdem anteilig Betriebskosten für den Aufzug zahlen (BGH, Az. VIII ZR 103/06). Auch der Erdgeschossmieter kann den Aufzug in seinem Haus nutzen, zum Beispiel für einen Besuch beim Nachbarn. (Wird fortgesetzt) DMB/nd
Weitere Informationen erhalten Sie bei allen örtlichen Mietervereinen.
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