Was Sie bei der Untervermietung beachten müssen
Mietrecht: Untervermietung (Teil 1)
Gute Gründe, um unterzuvermieten, gibt es viele: Bei manchen ist das Haushaltsbudget knapp und die Wohnung zu groß. Bei anderen erfordert der Beruf einen längeren Aufenthalt fern des Heimatorts. Unterstützung zu haben bei den täglichen Verrichtungen kann ein weiterer Beweggrund sein. Oder dass etwas Leben in die Bude kommt, wenn man allein ist. Gelegentlich spielt auch das Bedürfnis eine Rolle, anderen zu helfen, etwa Geflüchteten oder Studierenden.
Der Berliner Mieterverein hat einige typische Fälle aufgegriffen und erläutert, was beim Untervermieten zu beachten ist.
… weil es finanziell notwendig ist
»Erst anklopfen!« Linas deutliche Aufforderung hängt immer noch an der Tür zum einstigen Kinderzimmer. Aber drinnen, wo bis vor Kurzem fröhliches Chaos herrschte, stehen nur noch der leere Schrank, ein kleiner Tisch und das abgezogene Bett. Alles andere hat die 19-Jährige mitgenommen. Zeit für Wehmut bleibt Linas Mutter nicht. Sie muss sich was einfallen lassen. Ohne den Unterhalt von Linas Vater, der auch ein Zuschuss zur Miete war, wird sie die Wohnung nicht halten können. Wenn sie nun eine junge Studentin zur Untermiete aufnähme? Kurz entschlossen setzt sie eine Anzeige in die Zeitung.
Hat ein Hauptmieter keine generelle, nicht personengebundene Erlaubnis zur Untervermietung, muss bei jedem Wechsel des Untermieters wieder eine Genehmigung des Vermieters eingeholt werden, es sei denn, der Mietvertrag ist ausdrücklich mit einer Wohngemeinschaft geschlossen. Dann sind dem Vermieter die Wechsel nur anzuzeigen.
Ein berechtigtes Interesse und damit einen durchsetzbaren Rechtsanspruch auf die Erlaubnis zur Untervermietung hat Linas Mutter: Die zusätzliche Einnahme wäre für sie eine deutliche finanzielle Entlastung und damit ein wirtschaftlicher Grund, den der Vermieter anerkennen muss. Dennoch - übergehen darf sie ihn nicht. Ist eine Genehmigung zur Untervermietung nicht schon im Mietvertrag ausdrücklich erteilt worden, muss sie eingeholt werden, sonst droht die Kündigung.
Das bekräftigte auch der Bundesgerichtshof (BGH vom 2. Februar 2011, Az. VIII ZR 74/10) in einem Grundsatzurteil: »Nimmt der Mieter eine Untervermietung vor, ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters einzuholen, verletzt er seine vertraglichen Pflichten auch dann, wenn er einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat. Ob ein derartiger Vertragsverstoß des Mieters ein die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigendes Gewicht hat, ist unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen.«
»Es sollte unbedingt eine schriftliche Genehmigungsanfrage gestellt und eine schriftliche Zustimmung eingeholt werden«, sagt Wibke Werner, stellvertretende Geschäftsführerin des Berliner Mietervereins (BMV), damit sie im Streitfall vorliegt oder beispielsweise nach einem Eigentümerwechsel erforderlichenfalls auch nachgewiesen werden kann. Denn an die Zusage muss sich auch der neue Vermieter halten.
Mit einer Genehmigungsanfrage sind dem Vermieter zugleich der Name und die bisherige Anschrift des Untermieters mitzuteilen. Erfragen darf er auch dessen Geburtsdatum und Beruf. Seine Einkommensverhältnisse dagegen haben ihn nicht zu interessieren.
Die Genehmigung des Vermieters, ein schriftlicher Untermietvertrag und noch das eine oder andere Möbelstück, um das Zimmer gemütlicher zu machen - eigentlich, so meinte Linas Mutter, sollte nun nichts mehr schief gehen. Aber schon nach zwei Wochen mit der neuen Untermieterin hat sie das Gefühl, die falsche Wahl getroffen zu haben: Jeden Tag räumt sie das schmutzige Geschirr der jungen Frau weg und muss ihr auch noch im Bad hinterher putzen. Alle Bitten und Beschwerden haben nichts genutzt. Sie kommt sich manchmal vor wie das Zimmermädchen eines Hotels, und wenn dann auch noch Freunde ihrer Untermieterin wie selbstverständlich ein und aus gehen, fühlt sie sich fremd in der eigenen Wohnung.
Auch bei Untervermietung gelten Kündigungsfristen
Von heute auf morgen kann sie ihre Mitbewohnerin aber nicht auffordern, die Koffer zu packen: Auch im Untermietverhältnis gelten Kündigungsfristen. Für die Studentin, die allein ein möbliertes Zimmer bezogen hat, sind das gerade mal gute zwei Wochen: Sie kann bis zum 15. eines Monats zum Monatsende gekündigt werden. Ein Kündigungsgrund muss nicht benannt werden.
Wenn das Mietverhältnis zwischen Vermieter und Hauptmieter endet, muss auch der Untermieter die Wohnung räumen (§ 546 Absatz 2 BGB). Muss der Untermieter ausziehen, weil der Hauptmieter keine Miete gezahlt und so die Kündigung provoziert hat, kann der Untermieter den Hauptmieter für den durch den Umzug entstandenen Schaden haftbar machen.
Übrigens: Wäre das Zimmer leer, müsste der Hauptmieter gegenüber seinem Untermieter einen Kündigungsgrund angeben und die normalen gesetzlichen Kündigungsfristen von - je nach Mietdauer - drei bis neun Monaten einhalten. Wenn er keinen Kündigungsgrund angeben kann, erhöhen sich diese Fristen nochmals um jeweils drei Monate.
… weil wir den Sommer auf unserem Gartengrundstück verbringen
Hans und Nathalie M. haben einen Teil ihres Hausrats zusammengepackt und sind von Mai bis Ende September in ein Häuschen vor die Tore Berlins gezogen. Als Ruheständler müssen sie nicht mehr jeden Tag in die Stadt pendeln - und wer weiß, vielleicht kehren sie irgendwann der lauten und staubigen City ganz den Rücken. Aber bis sie sich dazu entschließen, wollen sie Untermietern für die Sommermonate die Schlüssel zu ihrer Wohnung übergeben. Den jungen Ingenieur, der für fünf Monate in Berlin arbeitet, haben sie über eine Vermietungsagentur gefunden.
Eine Untermieterlaubnis kann nicht ohne weiteres vom Vermieter widerrufen werden. Das ist nur möglich, wenn nach Vertragsschluss Umstände eintreten, die die Fortdauer des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar machen (BGH vom 11. Januar 1984, Az. VIII ZR 237/82).
Eine Genehmigung zum Untervermieten bekam das Ehepaar von seiner Genossenschaft. »Der Anspruch darauf besteht auch, wenn Mieter aus beruflichen oder anderen wichtigen Gründen vorübergehend von ihrem eigentlichen Wohnort abwesend sind«, erklärt Frank Maciejewski, Mietrechtsexperte beim Berliner Mieterverein. In diesem Fall bewohnt der Untermieter nicht die gesamte Wohnung, sondern nur zwei der vorhandenen Zimmer. Der Weitervermietung einer gesamten Wohnung muss ein Vermieter auch nicht zustimmen. Hans und Nathalie M. behielten ein Zimmer, um von Zeit zu Zeit in Berlin zu übernachten und nach dem Rechten zu sehen.
Auf die Idee, einen Blick auf ihren Wasser- und Stromzähler zu werfen, sind sie beide allerdings nicht gekommen. Erst als die nächste Betriebskosten- und Stromabrechnung vor ihnen lag, merkten sie: Es war ein Fehler, nicht bedacht zu haben, dass andere möglicherweise weniger sparsam mit Strom und Wasser umgehen als sie selbst. Im nächsten Untermietvertrag werden sie das berücksichtigen.
Was alles in den Untermietvertrag gehört
Wer einen Untermieter in seine Wohnung aufnimmt, sollte sich - ob er selbst anwesend ist oder nicht - so gut und konkret wie möglich absichern. In den Untermietvertrag gehören deshalb auf jeden Fall genaue Angaben über Haupt- und Untermieter (mit Telefon- und Ausweisnummern), eine Beschreibung der Mietsache (Wohnetage, angemietete Räume und Geräte, die der Untermieter mitbenutzen darf), der Beginn der Mietzeit, die Anzahl der ausgehändigten Schlüssel, ein Verweis auf den Hauptmietvertrag und natürlich der vereinbarte Mietzins. Für den gelten im Grunde die üblichen mietrechtlichen Regelungen - mit einer entscheidenden Ausnahme: Werden möblierte Zimmer in der vom Hauptmieter selbst bewohnten Wohnung an einzelne Personen (nicht an eine Familie) vermietet, sind sie von den Schutzvorschriften des Mietpreisrechts ausgenommen (§ 549 Abs. 2 BGB). Das heißt, die Miete zwischen Hauptmieter und Untermieter kann dann frei verhandelt werden.
Nicht vergessen: Die Miete aus einem Untermietverhältnis muss als Einnahme in der Einkommensteuererklärung angegeben werden.
Nicht ganz unwahrscheinlich ist es übrigens, dass auch der Vermieter seine Hand aufhält. Das darf er. So urteilte das Berliner Landgericht (LG Berlin vom 7. Juli 2016, Az. 18 T 65/16) in einem Streitfall: Nur gegen Untermietzuschlag sei es für den Vermieter zumutbar, die Genehmigung zur Untervermietung zu geben. Als Obergrenze legten die Richter 25 Prozent der Untermietzahlung fest.
Andere Kammern des Landgerichts sind beim Untermietzuschlag nicht so vermieterfreundlich: Nach Ansicht der 67. Zivilkammer (LG Berlin vom 18. Dezember 2003, Az. 67 S 277/03) kann der Vermieter die Genehmigung einer Untervermietung nicht von der Zustimmung zur Erhebung eines Untermietzuschlages abhängig machen, wenn sich die Anzahl der die Wohnung nutzenden Personen nicht erhöht. Die 63. Zivilkammer (LG Berlin vom 27. September 2014, Az. 63 S 152/14) hält einen Untermietzuschlag von (nur) 25 Euro je Untermieter für angemessen. Die Rechtslage zu Anspruch und Höhe des Untermietzuschlages ist damit alles andere als eindeutig.
Aus: MieterMagazin 12/2017 (Teil 2 am 17. Januar 2018)
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