Was Sie bei der Untervermietung beachten müssen
Mietrecht: Untervermietung (Teil 2 und Schluss)
Der Berliner Mieterverein hat einige typische Fälle aufgegriffen und erläutert, was beim Untervermieten zu beachten ist.
… weil ich meine Wohnung nicht aufgeben möchte
Zwei Semester in London! Stolz hält Sebastian L. seine Bestätigung in der Hand und zeigt sie seinem Freund. »Und was machst du in der Zeit mit deiner Wohnung?« »Keinesfalls kündigen!« So eine gute Lage bekommt er für den Preis nie wieder. Aber die Miete in Berlin einfach weiterzahlen, das kann er auch nicht. Eine Untermieterin findet er sofort über seinen Aushang am Schwarzen Brett der Uni.
Dass er dafür die Genehmigung von seinem Vermieter erhält, ist nicht ganz selbstverständlich. Der Student hat ja keinen Raum, nicht einmal eine Abstellkammer, die er noch selbst bewohnen könnte. Er muss also die gesamte Wohnung untervermieten - was man dem Vermieter in der Regel nicht abverlangen kann. Doch im Einzelfall kann auch die Untervermietung einer Einzimmerwohnung beansprucht werden (Urteil Amtsgericht Berlin Tempelhof-Kreuzberg vom 1. September 2011, Az. 14 C 212/ 11, MM 4/12, 30).
Alles rund um die Wohnung rechtzeitig regeln
Auf jeden Fall sollte der Hauptmieter gerade bei längerer Abwesenheit alle Dinge rund um seine Wohnung rechtzeitig regeln: So ist zu empfehlen, dass eine Vertrauensperson in der Nähe, am besten im Haus, einen Schlüssel für die Wohnung bekommt. Denn es kann etwa im Schadenfall notwendig werden, dass ein Dritter Zugang zur Wohnung hat. Vor allem aber ist sicherzustellen, dass Miete und Nebenkosten an den Vermieter weiter pünktlich überwiesen und auch Telefon, Gas und Strom bezahlt werden.
Dass Untermieter nicht immer zuverlässig sind, hat Sebastian L. nach seiner Rückkehr erfahren müssen. Auf seinem Tisch landete eine Rechnung, die er sich absolut nicht erklären konnte: Für über 400 Euro wurden bei einem Internethandel Waren von der Adresse der Wohnung und im Namen des Hauptmieters bestellt. Es gelingt Sebastian L. mit Hilfe des Untermietvertrages und weiterer Unterlagen nachzuweisen, dass nicht er der Besteller war, und so konnte er die Rechnung zurückzuweisen.
Wann ein Untermietvertrag erforderlich ist
Noch einen wichtigen Hinweis gibt Wibke Werner vom Berliner Mieterverein: »Für die zeitlich befristete Untervermietung eines leeren Zimmers - wie in diesem Fall - ist gemäß § 575 BGB ein Befristungsgrund (zum Beispiel Eigenbedarf) im Untermietvertrag erforderlich.« Wird ein möbliertes Zimmer in einer vom Hauptmieter mit bewohnten Wohnung untervermietet, ist hingegen eine Befristung ohne Grund möglich.
… weil es ohne Hilfe nicht mehr geht
Warum ist ihm der Zettel mit den Telefonnummern erst jetzt aufgefallen? Vielleicht, weil es ihm so schwer gefallen ist, zum kleinen Supermarkt an der Ecke zu laufen. »Suche Zimmer zur Untermiete - helfe auch gerne im Haushalt mit.« So steht es da. Der 78-Jährige überlegt: Vielleicht wäre das eine Lösung - wenn ihm jemand beim Einkaufen hilft, auch die Küche und das Bad mal putzt. Platz hätte er und für die Unterstützung wäre er gerne bereit, auf einen Teil der Untermietzahlung zu verzichten.
Vom »Wohnen für Hilfe«, wie schon in vielen Unistädten praktiziert, profitieren Haupt- und Untermieter - wenn alles überdacht und vorbereitet ist: Erwartungen und Ansprüche sollten besprochen, die Aufgaben des Untermieters festgelegt und zusammen mit den zu leistenden Wochenstunden schriftlich festgehalten werden.
Der Senior hat sich für einen jungen Studenten entschieden, der noch für mindestens zwei Jahre in Berlin bleiben will, und hat ihm das größte seiner Zimmer überlassen. Er möchte ihm nicht so viele Vorschriften machen, nur das Rauchen und Haustiere hat er im Mietvertrag ausdrücklich ausgeschlossen.
... aber wer kommt für eventuelle Schäden auf?
Aber inzwischen fragt er sich, ob das ausreichend war. Schon einige Male hat sich der Nachbar beschwert, dass jetzt immer wieder spät abends junge Leute laut durch das Treppenhaus poltern. Und dann hat er auf die schmutzigen Spuren von Fahrradreifen an der hellen Wand gezeigt: »Das ist von ihrem Untermieter!« Herbert S. kann den Ärger durchaus verstehen. Auch er macht sich Sorgen, wenn er die Kratzer in den Dielen, abgeschabte Tapete und Schaden am Wandputz sieht. Wer kommt dafür auf?
»Der Hauptmieter ist dem Vermieter gegenüber für die Wohnung verantwortlich«, betont Frank Maciejewski vom Berliner Mieterverein. »Das heißt, er hat auch Schäden, die sein Untermieter beim Gebrauch der Wohnung verschuldet, dem Vermieter gegenüber zu vertreten« (§ 540 Abs. 2 BGB). Umso wichtiger ist es, dass sich der Hauptmieter gegenüber seinem Untermieter hierzu schriftlich rechtlich absichert.
Die Hausordnung gehört als Anlage in den Untermietvertrag, so wie auch ein Übergabeprotokoll, das den Zustand der Wohnung bei Mietbeginn festhält. Dazu sollte in das Dokument eine Klausel über den Umgang mit Schäden aufgenommen werden, die der Untermieter zu verantworten hat.
Zur Sicherheit kann der Hauptmieter außerdem eine Kaution vereinbaren, die aber nicht höher als drei Monatskaltmieten sein sollte.
… weil ich Kontakt zur Welt nicht verlieren will
Am Kühlschrank von Christine W. hängen bunte Karteikarten: Guten Morgen steht da auf Portugiesisch, Französisch, Tschechisch, Hebräisch und sogar auf Chinesisch. Immer wenn sie mit einem ihrer Untermieter am Tisch sitzt, will sie den doch in seiner Sprache begrüßen können. Ihre Gäste kommen meist für ein Semester zum Studienaustausch oder zu Deutschkursen - und sie erzählen von Ländern, in die sie so gerne selbst gereist wäre. Aber mit ihrer schweren Arthrose kommt sie aus ihrem Kiez kaum noch heraus. So sind ihre Besucher auf Zeit wichtige Sozialkontakte.
Für die Beantwortung ihrer Genehmigungsanfragen an den Vermieter bleibt meist nicht viel Zeit. Untermietanfragen erhält Christine W. meist erst kurz vor Anreise der Studenten oder Sprachschüler. Und sie muss sich rasch entscheiden - die Bewerber brauchen immer auf die Schnelle eine Bleibe.
Bis zum Verkauf des Mietshauses ging es auch immer zügig. Der neue Eigentümer aber hält sie hin - und so ist ihr schon zweimal ein möglicher Untermieter abgesprungen.
Wenn der Vermieter zögert
Will (und kann) der Vermieter eine Untervermietung verhindern? Verzögern kann er das durchaus, meint Wibke Werner vom Berliner Mieterverein - und rät dennoch dringend davon ab, einer Genehmigung vorzugreifen und den Untermieter schon mal einziehen zu lassen. »Untervermieten ohne Genehmigung ist ein Kündigungsgrund!«
Dagegen lässt sich aber in der Genehmigungsanfrage eine Frist setzen. Wenn nötig kann auch schon im Falle einer Verstreichung der Frist eine Leistungsklage angekündigt und für entgangene Untermietzahlungen gar Schadensersatz geltend gemacht werden. Wibke Werner: »Verweigert werden darf die Genehmigung nur aus ganz bestimmten Gründen: Etwa wenn die Person des zukünftigen Untermieters für den Vermieter unzumutbar ist, wenn sie den Hausfrieden stören oder der Wohnraum überbelegt würde.«
Wer um sein Recht auf Untervermietung mit dem Vermieter streitet und vielleicht klagt, sollte aber unbedingt eine Mietrechtsberatung konsultieren. Dafür können auch Leistungen der Rechtsschutzversicherung des Berliner Mietervereins in Anspruch genommen werden. Bei Streitigkeiten zwischen Hauptmieter und Untermieter kann der Mieterverein allerdings nicht tätig werden.
Keine Untervermietung: die Aufnahme von Familienangehörigen
Die Aufnahme von nahen Familienangehörigen in die Wohnung ist keine Untervermietung. Nahe Familienangehörige sind Eltern, Kinder sowie Ehepartner. Heiratet ein Mieter, so darf der Ehegatte/-gattin auch ohne Vermieterzustimmung bei ihm einziehen, dies muss dem Vermieter nur angezeigt werden.
Für Partnerschaften ohne gesetzliche Grundlage gilt das aber nicht. Nach einer Entscheidung des BGH von 2003 bedarf der Einzug eines Lebensgefährten einer Vermietergenehmigung (BGH vom 5. November 2003, Az. VIII ZR 371/02).
Die braucht ein Mieter auch dann, wenn er entferntere Verwandte aufnehmen will. Hat er ein berechtigtes persönliches oder berufliches Interesse, so muss er diese Zustimmung aber bekommen. Ein solches Interesse könnte die Aufnahme eines in Not geratenen Bruders sein, der Einzug einer Tante, die für einige Monate oder Jahre die Betreuung kleiner Kinder übernimmt, oder auch die Betreuung pflegebedürftiger Großeltern.
Besucher sind dagegen keine Untermieter, auch wenn sie für einige Zeit mit in der Wohnung wohnen. In aller Regel dürfen sie sechs Wochen ohne die Einwilligung des Vermieters bleiben.
Aus: MieterMagazin 12/2017
Teil 1 siehe nd-ratgeber vom 10. Januar 2018.
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