Probleme mit möblierten Wohnungen
Serie zum Mietrecht
Unwirksame Klauseln
Mieter einer möblierten Wohnung haben grundsätzlich die gleichen Rechte und den gleichen Kündigungsschutz wie Mieter einer unmöblierten Wohnung. Eine Ausnahme gibt es nur für die Fälle, in denen der Mieter möblierte Räume in der Vermieterwohnung selbst anmietet.
Bewohnt der Mieter die Räume zusammen mit seiner Familie und ist das Mietverhältnis auf Dauer angelegt, dann gelten hier die gleichen Regelungen wie bei Einliegerwohnungen. Der Vermieter kann also kündigen, ohne dass ein Kündigungsgrund wie Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung vorliegt. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall aber um drei Monate.
Das heißt, bei einem Mietverhältnis bis zu fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist sechs statt drei Monate, und bei einer Mietzeit von mehr als fünf Jahren liegt die Kündigungsfrist bei neun statt bei sechs Monaten usw. Unabhängig hiervon kann der Mieter der Vermieterkündigung widersprechen und sich auf die Sozialklausel berufen.
Hat der Vermieter die möblierten Räume in seiner Wohnung dagegen an eine Einzelperson vermietet, hat dieser Mieter praktisch keinen Kündigungsschutz. Der Vermieter kann ohne Angabe von Gründen bis zum 15. eines Monats zum Monatsende kündigen. Der Mieter hat nicht das Recht, der Kündigung gestützt auf die Sozialklausel zu widersprechen.
Möblierungszuschlag
Will der Vermieter die Miete für eine möbliert vermietete Wohnung erhöhen, kann er auf die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel noch einen Möblierungszuschlag vornehmen (Landgericht Berlin, Az. 63 S 365/01).
Nach Angaben des DMB ist bei der Bewertung des Möblierungszuschlages auf den Zeitwert der Möbel im Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens abzustellen. Dabei geht das Gericht von einer durchschnittlichen Nutzungsdauer der Möbel von 10 Jahren aus. Als Zuschlag wird dann ein Betrag von linear zwei Prozent des Zeitwertes angesetzt.
Rechenbeispiel
So wird laut Mieterbund gerechnet:
- Wert der Möbel 1200 €
- aktueller Zeitwert nach vier Jahren (bei 10-jähriger Nutzungsdauer) 720,00 Euro
- zweiprozentiger Möblierungszuschlag/Monat 14,40 €
Für die 33 Quadratmeter große Wohnung des Berliner Mieters bedeutet das eine monatliche Zuzahlung aufgrund der Möblierung in Höhe von rund 44 Cent pro Quadratmeter..
Mietaufhebungsvertrag
Auch wenn Mieter langfristig über Zeitmietvertrag, Kündigungsausschlussklausel oder Kündigungsfristen an eine Wohnung gebunden sind, kann mit dem Vermieter eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart werden.
Nach Darstellung des DMB kann jederzeit ein so genannter Mietaufhebungsvertrag zwischen Mieter und Vermieter geschlossen werden. Schon aus Beweisgründen sollte ein derartiger Mietaufhebungsvertrag immer schriftlich abgeschlossen sein. Ausreichend ist folgender Wortlaut:
Mietaufhebungsvertrag
Die unterzeichnenden Parteien sind sich einig, dass das Mietverhältnis zwischen
………………… (Vermieter) und
...……………………(Mieter)
über die Wohnung im Haus ………………………………… (Ort, Straße, Nr., Etage)
am ………………….
(Tag, Monat, Jahr)
beendet ist.
Unterschrift des Vermieters
Unterschrift des Mieters
In einem Mietaufhebungsvertrag kann aber auch zusätzlich noch geregelt werden, dass der Mieter einen Nachmieter zu stellen hat.
Denkbar ist auch, dass im Mietaufhebungsvertrag konkrete Regelungen oder Absprachen hinsichtlich der Rückgabe der Wohnung getroffen werden, beispielsweise, dass die Wohnung leer geräumt und besenrein oder renoviert zurückgegeben wird, dass bestimmte Einrichtungsgegenstände zurückbleiben oder vom Vermieter gegen Zahlung eines Abstandes übernommen werden usw.
Regeln über Mietkaution
Außerdem kann in einem Mietaufhebungsvertrag auch eine Regelung hinsichtlich der Rückzahlung der Mietkaution getroffen werden. Gibt es zwischen Mieter und Vermieter keine offenen Fragen mehr, dann könnte zum Beispiel eine folgende Absprache aufgenommen werden:
»Mieter und Vermieter sind sich darüber einig, dass keine gegenseitigen Ansprüche mehr bestehen, dass die Mietkaution bei Rückgabe der Schlüssel ausgezahlt wird.« nd
Serie wird fortgesetzt - siehe nd-ratgeber vom 27. September, 4., 11., 18. Oktober, 1., 8., 15., 29. November, 6., 20. Dezember 2017, 3., 24. Januar, 7. und 14. Februar 2018.
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