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Unbefristet heißt nicht ewig
Bundesgerichtshof fällt Grundsatzurteil zu Sozialbindung für Mietwohnungen
Seit 1965 ist er in der Bundesrepublik und mittlerweile auch in ganz Deutschland bei finanzschwachen Menschen sehr begehrt: der »B-Schein«, der bei Nachweis eines geringen Einkommens ausgestellt wird und zum Bezug einer Sozialwohnung berechtigt. Die Kommunalbehörde wacht darüber, dass nur Inhaber eines solchen Dokuments einziehen und der Besitzer des Hauses eine tragbare, der Lebenssituation der Bewohner angemessene Miete garantiert. Diese Mietpreisbindung haben staatliche Instanzen immer dann zur Bedingung gemacht, wenn sie ein Projekt im öffentlichen Wohnungsbau förderten, sei es durch Zuschüsse, günstiges Bauland oder Darlehen.
Mit Hilfe solchen Geldes hatte eine Baugesellschaft 1995 in Niedersachsen mehrere Häuser mit insgesamt 52 Wohnungen errichtet. Die Stadt Langenhagen in der Nähe von Hannover verkaufte dem Unternehmen nicht nur ein sehr günstiges Grundstück zum Sonderpreis, sondern gewährte ihm darüber hinaus ein Darlehen, all dies verbunden mit einer Verpflichtung: Unbefristet hat die Stadt das Belegungsrecht für die Wohnungen, unbefristet bleiben sie für einkommensschwache Menschen reserviert.
Noch 1995 erwarb die Hannoversche Genossenschaft »Gartenheim« die Häuser und mit ihnen die Bindung, nur an B-Schein-Besitzer zu vermieten und der Stadt die Belegung der Wohnungen zu überlassen. Doch unbefristet, wenn auch so vertraglich vereinbart, heißt nicht ewig, kam es dem Unternehmen in den Sinn. Es wollte raus aus der seinerzeit übernommenen Verpflichtung und nach 20 Jahren »Sozialbindung« künftig frei mit den Mietobjekten verfahren. Die Stadt Langenhagen aber pochte auf das »Unbefristet« im Vertrag und lehnte ab, »Gartenheim« klagte.
Vor dem Landgericht Hannover scheiterte die Genossenschaft 2016, ebenso im Jahr darauf vor dem Oberlandesgericht in Celle. Erst die höchste deutsche Instanz, der Bundesgerichtshof (BGH), schloss sich der Ansicht von »Gartenheim« an und urteilte am Freitag sinngemäß: Unbefristet heißt nicht ewig. Auch wenn Langenhagen und die Baugesellschaft seinerzeit die entsprechenden Rechte »individuell vereinbart« hatten, sind sie unwirksam, urteilte der zuständige Zivilsenat in Karlsruhe.
Die Richter verwiesen unter anderem auf die gesetzlichen Regeln zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus. Sie besagen, dass ein privater Bauherr mit einem staatlichen Darlehensgeber - im Fall Langenhagen die Stadt - zwar eine Vereinbarung zu Belegungsrechten und Mieten treffen kann, aber: Diese Bindungen sollen 15 Jahre nicht überschreiten, »wenn nicht ein längerer Zeitraum geboten ist«.
Geboten sein kann ein größerer Zeitrahmen beispielsweise »wegen der Bereitstellung von Bauland«. In der Vereinbarung mit Langenhagen aber war überhaupt keine Grenze nach Jahren gesetzt. »Ein ›Zeitraum‹ besteht in einem durch Anfang und Ende gekennzeichneten Zeitabschnitt«, belehrte der Bundesgerichtshof. Und ein solcher Abschnitt habe durchaus seinen Sinn: »Durch einen von vorn herein zeitlich begrenzten Eingriff in den allgemeinen Wohnungsmarkt sollen kürzere Bindungen ermöglicht werden, um die Investitionsbereitschaft privater Bauherrn zu erhöhen.«
Für die Genossenschaft »Gartenheim« als Rechtsnachfolgerin des 1995 in Langenhagen aktiven privaten Bauherrn bedeuten die Ausführungen des BGH nun aber nicht, dass die Stadt ruck, zuck ihr Belegungsrecht verliert. Wann die seinerzeit getroffenen Vereinbarungen auslaufen oder ob sie schon ausgelaufen sind, hat der BGH nicht entschieden. Nur eben: begrenzt. Wie lange, das soll das Oberlandesgericht klären. An jene Instanz hat der Bundesgerichtshof die Sache zurückverwiesen.
Klären werden die OLG-Richter in Celle nun vermutlich, zu welchen Konditionen die Stadt ihr Baudarlehen seinerzeit gewährte. Womöglich gibt dessen Laufzeit die Richtung an für die Dauer der Vertragsbindung. Unabhängig davon ist laut BGH aber davon auszugehen, dass die Partner 1995 »Belegungsrecht für einen möglichst langen rechtlich zulässigen Zeitraum« wollten.
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