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Mieterverein will dauerhaften Deckel
Mieterschützer legen eigenes Konzept für leistbare Mieten vor
»Wir wollen einen langfristigen Mietendeckel, weil eine öffentlich-rechtliche Regelung grundsätzliche Vorteile gegenüber einer zivilrechtlichen hat«, sagt Reiner Wild, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins (BMV). Bekanntlich ist das Mietrecht derzeit größtenteils im Bürgerlichen Gesetzbuch fixiert, also zivilrechtlich. Der von Rot-Rot-Grün geplante Mietendeckel ist Öffentliches Recht, soll aber zunächst auf fünf Jahre begrenzt gelten.
»Zivilrechtliche Regelungen beziehen sich auf unbestimmte Rechtsbegriffe wie die ortsübliche Vergleichsmiete«, erläutert Wild. Die Folge seien »nachhaltige Streitereien um den Mietspiegel«. Häufig würden in Prozessen darüber, wie sie die Deutsche Wohnen zum Beispiel mehrfach führte, Gutachterkosten anfallen, die mehrere Tausend Euro betragen können. Zudem sei nur eine begrenzte Anzahl von Mietern rechtsschutzversichert, so dass viele ihre Rechte gar nicht in Anspruch nähmen. »Eine öffentlich-rechtliche Preisbindung kann dagegen eine Unterstützung für die Mieter sein. Der Staat zieht eine klare Grenze, die ich mit dem Blick in die Tabelle erkennen kann«, nennt Wild den Vorteil des Mietendeckels.
Der Mieterverein hat nun ein eigenes Konzept für die Umsetzung des Gesetzesvorhabens vorgelegt. Auf Basis des Mietspiegels von 2011 plus eines Zuschlags auf Basis der seitdem gestiegenen Lebenshaltungskosten, hat er Miethöchstwerte für den freifinanzierten Wohnungsbau in einer einfachen Tabelle zusammengetragen. Zwischen 5,97 und 9,79 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter wären demnach je nach Baualter des Hauses fällig. Laut Mietspiegel 2019 läge die Höchstmiete in kleineren, vor 1918 errichteten Wohnungen um 1,81 Euro pro Quadratmeter höher. Auch in Nachwendebauten erreicht die Differenz bis zu 1,04 Euro, bei vor allem von Genossenschaften und landeseigenen Wohnungsgesellschaften gehaltenen Bauten sind es oft nur wenige Cent Unterschied.
»Wir haben uns für den Mietspiegel 2011 entschieden, weil damals noch eine Leerstandsreserve von etwa drei Prozent vorhanden war«, erläutert Wild. Bis zu dieser Marke wird allgemein noch von einem funktionierenden Wohnungsmarkt ausgegangen.
Mieter, die weniger zahlen, was nach Berechnungen des Mietervereins bei einem Viertel des Bestands der Fall ist, müssen sich nach seinen Vorstellungen allerdings nicht auf drastische Mietsteigerungen einstellen. Um maximal 1,5 Prozent pro Jahr dürfte der Mietzins demnach angehoben werden, so lange er unter den Höchstwerten liegt. Auch Mietabsenkungen sollen möglich sein. »Wir sind aber noch nicht so weit, eine konkrete Regelung dafür anbieten zu können«, erklärt Wild.
Für Modernisierungen hat der Mieterverein auf Basis einer von ihm 2017 durchgeführten Studie pauschale Zuschläge entwickelt. 43 Cent pro Quadratmeter sollen für einen Heizungstausch, 48 Cent für den Einbau eines Fahrstuhls, maximal 83 Cent für sämtliche weitere energetische Maßnahmen berechnet werden dürfen. Im Extremfall bedeutet das für die Bewohner 1,74 Euro zusätzlich bei Wärmekosteneinsparungen von 30 bis 60 Cent. Zugrunde liegt eine hälftige Aufteilung der Kosten zwischen Mieter und Vermieter. Die Umlagequote liegt bei fünf Prozent pro Jahr und damit unter der achtprozentigen Umlage, die der Bundesgesetzgeber derzeit vorsieht.
Der Charme dieses Modells ist laut Mieterverein, dass es wesentlich unbürokratischer ist als das im Eckpunktepapier des Senats verankerte. Demnach müssen alle Modernisierungen, die in der Bruttomiete mehr als 50 Cent Aufschlag bedeuten, ein Genehmigungsverfahren durchlaufen.
Die von den Mietervertretern vorgeschlagenen Zuschläge sollen für bis zu acht Jahre zurückliegende Modernisierungen gewährt werden. »Das kann zum Beispiel für Genossenschaften interessant sein, weil diese Modernisierungskosten oft nicht umgelegt hatten«, sagt Wild. Gerade Wohnungsbaugenossenschaften hatten im vergangenen Monat heftige Kritik am Mietendeckel geübt.
»Wir müssen die Vorschläge des Mietervereins und ihre Grundlagen vertieft prüfen und auf ihre wirtschaftlichen Auswirkungen hin durchrechnen. Auf den ersten Blick scheinen sie aber erfrischend differenziert und diskussionsfähig«, erklärt Maren Kern, Vorständin des Verbands Berliner-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen.
»Wir begrüßen, dass endlich eine Tabellenberechnung über mögliche Höchstmieten vorliegt«, sagt Gaby Gottwald, Mietenexpertin der Linksfraktion, dem »nd«. Auch bei der Modernisierungsumlage sei es hilfreich, eine Alternative zu haben, die man prüfen könne. Beim Thema Mietenstopp gebe es jedoch einen Dissens zwischen Mieterverein und Koalition. »An dem politischen Zeichen, das wir setzen wollen, nämlich dass die Mieten erst mal eingefroren werden, würde ich gerne festhalten«, so Gottwald.
Mehr Infos auf www.dasnd.de/genossenschaft
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