Vorsicht! Man kann über viele Fallstricke stolpern

Recht auf Widerruf

Haben Mieter und Vermieter den Mietvertrag unterschrieben, ist er wirksam zustande gekommen. Der Mieter kann nicht »noch einmal darüber schlafen« und am nächsten Tag oder nach zwei Wochen den Vertrag widerrufen. Ein Widerrufsrecht gibt es hier nicht.

Ausnahme: Im Mietvertrag ist ausdrücklich ein Widerrufsrecht vereinbart.

Außerdem: Erfolgt der Vertragsabschluss außerhalb der Geschäftsräume des Vermieters (Unternehmer) oder postalisch, telefonisch oder per E-Mail, hat der Mieter ein Widerrufsrecht. Er kann innerhalb von 14 Tagen seine Erklärung/Unterschrift widerrufen. Ist er über das Widerrufsrecht nicht belehrt worden, hat er 12 Monate Zeit, zu widerrufen.

Aber: Weitere Voraussetzung für das Widerrufsrecht ist, dass der Mieter die Wohnung vorher nicht besichtigt haben darf.

Tipp: Das Mietverhältnis kann aber gekündigt werden, gegebenenfalls auch schon vor Einzug in die Wohnung. Die Kündigungsfrist: drei Monate.

Mieten mit Freunden

Wer zusammen mit einem Partner oder Freunden eine Wohnung anmietet, kann - wenn alle unterschrieben haben - auch nur gemeinsam mit Partner oder Freunden den Mietvertrag kündigen. Gleichgültig, ob Lebens- oder Wohngemeinschaft, ein Mieter allein kann für sich den Mietvertrag nicht wirksam kündigen. Selbst nach einem Auszug bliebe er im Verhältnis zu seinem Vermieter für Mietzahlungen weiter mit verantwortlich.

Tipp: Im Mietvertrag kann vereinbart werden, dass an eine Wohngemeinschaft vermietet wird und die Mitglieder wechseln können.

Sozialklausel

Kündigt der Vermieter zum Beispiel wegen Eigenbedarfs und liegen die Kündigungsgründe tatsächlich vor, kann sich der Mieter trotzdem noch wehren. Er kann der Kündigung widersprechen und sich auf die sogenannte Sozialklausel berufen. Dazu muss er Härtegründe geltend machen, wie zum Beispiel lange Wohndauer, Verwurzelung in der Wohngegend, hohes Alter, Krankheit, Schwangerschaft, Examen und so weiter, die einen Auszug unzumutbar erscheinen lassen.

Hat der Vermieter in seinem Kündigungsschreiben aber auf das Widerspruchsrecht des gekündigten Mieters hingewiesen, muss der spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist dem Vermieter den Widerspruch zugesandt haben. Geht der Widerspruch später beim Vermieter ein, darf der die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen.

Tipp: Steht im Kündigungsschreiben nichts von »Widerspruch« oder »Sozialklausel«, können Mieter auch noch später widersprechen, notfalls im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits vor Gericht. Im Zweifel sollten sich Mieter immer durch ihren örtlichen Mieterverein beraten lassen.

Sonderkündigungsrecht

Wer als Mieter eine Einliegerwohnung bezieht oder in einem Zweifamilienhaus mit dem Vermieter »unter einem Dach« wohnt, hat praktisch keinen Kündigungsschutz. Er muss damit rechnen, dass der Vermieter das Mietverhältnis ohne Angabe von Gründen, wie zum Beispiel im Falle von Eigenbedarf, kündigt.

Der Vermieter hat ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht. Macht er hiervon Gebrauch, muss der Mieter die Wohnung räumen und ausziehen. Lediglich die Kündigungsfrist verlängert sich in diesen Fällen für ihn um drei Monate.

Tipp: Das Sonderkündigungsrecht für Vermieter kann im Mietvertrag ausgeschlossen werden.

Urteil: Das Sonderkündigungsrecht ist in Häusern mit drei Wohnungen ausgeschlossen, selbst wenn eine Wohnung leer steht oder der Vermieter zwei Wohnungen selbst nutzt (BGH, Az. VIII ZR 90/10).

Vorauszahlungen

Wer für die 80 Quadratmeter große Wohnung 500 Euro Miete plus 60 Euro Betriebskosten zahlt, freut sich meistens nur bis zur ersten Betriebskostenabrechnung. Der Vermieter hat die Vorauszahlungen viel zu knapp kalkuliert, jetzt muss der Mieter eine Nachforderung im hohen dreistelligen Bereich zahlen.

Tipp: Vor Abschluss des Mietvertrages sollte man sich den Energieausweis zeigen lassen, um den Energiebedarf einschätzen zu können. Mit Hilfe des Betriebskostenspiegels des DMB kann man sich über die durchschnittliche Höhe der Betriebskosten informieren. DMB/nd