- Ratgeber
- Besitz der Mietsache
Welches Hausrecht haben Mieter?
Klaus-Dieter K., Erfurt
Im BGB gibt es den § 858 mit dem Titel »Verbotene Eigenmacht«. Und dieser hat auch was mit den Rechten von Mietern zu tun, was nicht jedem bekannt sein dürfte. Im ersten Absatz heißt es: «Wer dem Besitzer ohne dessen Willen den Besitz entzieht oder ihn im Besitz stört .... handelt widerrechtlich«. Besitz ist nicht zu verwechseln mit Eigentum! Wer eine Wohnung gemietet hat, ist deren Besitzer, denn laut § 854 BGB wird der Besitz einer Sache »durch die Erlangung der tatsächlichen Gewalt über die Sache erworben«, wie es darin heißt.
Auf gut Deutsch bedeutet das, keiner darf gegen den Willen des Mieters in seine Wohnung, auch nicht der Vermieter. Wer es dennoch tut, macht sich strafbar. Juristisch wird das als verbotene Eigenmacht oder auch als Hausfriedensbruch (§ 123 StGB) bezeichnet. Dagegen darf sich ein Mieter sogar auch unter Anwendung von Gewalt zur Wehr setzten (§ 859 Abs. 1 BGB). Allerdings muss dabei ein angemessenes Verhältnis zwischen der Störung und deren Abwehr gewahrt bleiben.
Verbotene Eigenmacht liegt auch dann vor, wenn dem Mieter der Strom oder das Wasser abgestellt wird, weil er z. B. seine Betriebskosten nicht bezahlt hat. Solche Maßnahmen können nur gerichtlich veranlasst werden. Auf Veranlassung des Vermieters abgeklemmte Mieter können durch eine einstweilige Verfügung des Gerichts die Wiederherstellung der Strom- und Wasserversorgung erreichen. Es gibt jedoch auch Ausnahmen von diesem Hausrecht: Wenn der Mieter nicht anwesend ist und ein Schaden auftritt, der nur durch sofortigen Zugang zu seiner Wohnung behoben werden kann dann liegt natürlich keine Straftat vor. Auch wenn die Vermutung besteht, dass einem hilflosen Mieter möglicherweise etwas zugestoßen ist, weil er unerklärlicher Weise lange nicht gesehen wurde, sollte die Verwaltung oder der Vermieter informiert werden, um in der Wohnung nachzusehen. Das könnte sogar lebensrettend sein. Mitbewohner kennen sich ja in der Regel, sie können Außergewöhnliches beurteilen. Mitbewohner eines Hauses oder Aufgangs sollten sich untereinander nicht gleichgültig verhalten. Dazu gehört auch, dass man bei längerer Abwesenheit einem Nachbarn im Haus die Wohnungsschlüssel überlässt, damit dieser nach dem Rechten sehen kann, die Wohnung lüftet oder tagsüber die Jalousien hochzieht und den Briefkasten leert, damit Einbrecher nicht aufmerksam werden.
Auch der Hauseigentümer hat natürlich ein Hausrecht. Das erstreckt sich auf alles außerhalb der vermieteten Wohnungen. Das heißt aber nicht, dass der Vermieter Besuchern von Mietern den Zutritt nach Belieben verwehren kann. Möglich ist das nur in Ausnahmefällen, wenn es sich dabei um ernsthafte Störungen des Hausfriedens handelt. rdt.
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