Soll ich das Erbe annehmen oder nicht?
Immobilie erben: Was gibt es dabei zu beachten?
Wenn Sie eine Immobilie erben, würden Sie sich wahrscheinlich sehr freuen. Allerdings sollten Sie das Erbe nicht direkt annehmen. Viele wissen nicht, dass die Schulden mit vererbt werden. Das bedeutet, dass Sie nicht nur ein Haus erben, sondern vielleicht auch Steuerschulden. Sie sollten sich also schnellstmöglich nach den Schulden des Verstorbenen erkunden.
Ein weiterer Punkt, bei dem Sie aufpassen sollten, ist der Zustand der vererbten Immobilie. Falls Sie hohe Kosten haben, um das Haus zu renovieren, lohnt es sich oft nicht. Wägen Sie ab, ob Sie sich das leisten wollen oder ob die Renovierungskosten sich für Sie vielleicht doch nicht rechnen und mit Verlusten verbunden sind.
Innerhalb von sechs Wochen nach dem Erfahren der Immobilienerbschaft, müssen Sie beim Nachlassgericht angeben, ob Sie dieses Erbe ausschlagen oder annehmen. Wenn Sie das Erbe nicht innerhalb der Frist ausschlagen, gilt es automatisch als angenommen. Diese Frist kann verlängert werden, wenn Sie oder der Verstorbene während des Todes im Ausland war.
Erbschaftssteuer
Nachdem Sie sich versichert haben, dass keine Schulden auf dem Erbe liegen und Sie es angenommen haben, müssen Sie innerhalb von drei Monaten zum Finanzamt. In Deutschland ist jedes Erbe steuerpflichtig. Allerdings haben Verwandte einen bestimmten Freibetrag, auf den Sie keine Steuern zahlen müssen.
Freibetrag Erbschaft
Steuerklasse / Verwandtschaftsgrad / Freibetrag Euro
Steuerklasse I / Ehepartner / 500 000 Euro
Steuerklasse I / Kinder, Stiefkinder und Kinder deren Eltern gestorben sind (Enkel) / 400 000 Euro
Steuerklasse I / Enkel / 200 000 Euro
Steuerklasse I / Urenkel, Eltern und Großeltern / 100 000 Euro
Steuerklasse II / Geschwister, Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder und -eltern/20 000 Euro
Steuerklasse III / Sonstige / 20 000 Euro
Wer bei einer Erbschaft aber die Freibeträge überzieht, der muss einen bestimmten prozentualen Anteil an das Finanzamt zahlen. Der prozentuale Anteil wird anhand der Steuerklasse und dem Wert der Immobilie (nur der Wert, der den Freibetrag übertrifft) ermittelt.
Wert der Immobilie in Prozent bis einschließlich Steuersatz in der jeweiligen Steuerklasse
Steuerklasse 1 2 3 75 000 Euro / Wert 7 % - 15 % - 30 %
300 000 Euro / Wert 11 % - 20 % - 30 %
600 000 Euro / Wert 15 % - 25 % - 30 %
6000 000 Euro / Wert 19 % - 30 % - 30 %
13 000 000 Euro / Wert 23 % - 35 % - 50 %
26 000 000 Euro / Wert 27 % - 40 % - 50 %
über 26 000 000 Euro / Wert 30 % - 43 % - 50 %
Wenn Sie nicht innerhalb von drei Monaten das Finanzamt über die Erbschaft informieren, könnte dies als Steuerhinterziehung ausgelegt werden. Die Finanzbehörde kann die hinterzogene Erbschaftssteuer noch Jahre später einfordern. Falls Sie viel Pech haben, kann sogar ein Strafverfahren gegen Sie eingeleitet werden.
Es gibt auch Ausnahmen, in denen Sie keine Erbschaftssteuer zahlen müssen. Falls Ihr Ehepartner (Ehegatten und eingetragene Lebenspartner) Ihnen ein Haus vererbt, müssen Sie die Steuer nicht zahlen, wenn Sie noch weitere zehn Jahre in dem Haus leben. Dies gilt nur, wenn innerhalb dieser Frist die Immobilie weder verkauft noch vermietet wird.
Ein Beispiel: Sie erben ein 200 Quadratmeter Haus von Ihren Eltern im Wert von 500 000 Euro. Da Sie das Kind sind, steht Ihnen ein Freibetrag von 400 000 Euro zu. Das bedeutet: Sie müssen noch 100 000 Euro versteuern. Das wäre in dem Fall ein Steuersatz von 11 Prozent bei der Steuerklasse 1.
Alleinerbe oder Miterbe
Sobald Sie eine Immobilie als Miterbe erben, können Sie nicht allein über den Nachlassgegenstand verfügen. Die anderen Erben und Sie bilden ab da eine Erbengemeinschaft. Von da an kann die Immobilie nur mit einem einstimmigen Beschluss verkauft werden. Um Streit zu vermeiden, sollten Sie die Immobilie aus der Erbengemeinschaft verkaufen. Dies ist der einzige Weg, bei dem jeder Beteiligte einen gleich großen Teil bekommt. Das kann Streit in der Familie verhindern.
Grundbucheintrag
Wenn Sie eine Immobilie erben, sind Sie auch zum Eigentümer geworden. Da der Verstorbene noch im Grundbuch eingetragen ist, haben Sie die Pflicht, sich umzumelden. Dafür wird kein Notar benötigt. Allerdings müssen Sie per Erbschein nachweisen, dass Sie diese Immobilie geerbt haben. Sie haben auch die Berechtigung, andere Dokumente abzugeben, wenn diese die Erbfolge zweifelsfrei nachweisen können.
Wenn der Grundbucheintrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Tod des Erblassers passiert, ist dieser für die Erben kostenlos. Wenn der Eintrag nach den zwei Jahren stattfindet, müssen Gebühren an das Grundbuchamt gezahlt werden.
Sie müssen die Änderung beim Grundbuchamt anfragen. Die Änderung muss schriftlich erfolgen. Dies können Sie beim Amtsgericht angesiedeltem Grundbuchamt machen.
Was tun mit dem geerbten Haus?
Die Entscheidung über den Verbleib der geerbten Immobilie ist als Alleinerbe relativ leicht. Es bleibt nur, die Immobilie zu verkaufen oder zu vermieten, wenn man sie nicht selbst bewohnen möchte.
Wenn Sie in einer Erbgemeinschaft sind, kann dies schon deutlich schwieriger sein. Die Erben sind sich nicht immer einig darüber, was mit der Immobilie zu machen ist. In solchen Fällen ist es einfacher, die Immobilie zu verkaufen und den Gewinn unter den Erben aufzuteilen. Das kann Streit innerhalb der Familie verhindern.
Immobilie verkaufen
Sind Sie sich sicher, dass Sie das geerbte Haus verkaufen wollen? Dann sollten Sie einen Immobilienmakler in Ihrer Region aufsuchen und diesen um Rat bitten. Der Makler kann Ihnen helfen, einen passenden Käufer für die Immobilie zu finden.
Pflichtteilsrecht
Direkte Verwandte, die von dem Testament (notariellen Testament nicht zwingend notwendig) ausgeschlossen wurden, haben das Recht auf einen Pflichtteil. Wenn eine Immobilie beispielsweise an Ihren Bruder vererbt wurde, aber Sie bekommen nichts, haben Sie trotzdem Anspruch auf den Pflichtteil. Personen, die ein Recht auf den Pflichtteil haben, dürfen die Hälfte des gesetzlichen Erbrechts einfordern. Dies ist mit Geld auszuzahlen.
Es kann allerdings in extremen Fällen eine Pflichtteilentziehung folgen. Diese Entziehung kann in sehr wenigen Fällen rechtsgültig gemacht werden. Ein Beispiel für eine Pflichtteilentziehung wäre ein strafrechtliches Vergehen an den Erblasser beziehungsweise einer nahestehenden Person.
Eine andere Methode, den Pflichtteil nicht zu bezahlen, wäre ein Pflichtteilverzichtsvertrag. Mit diesem wird vertraglich festgehalten, das auf den Pflichtteil verzichtet wird. Dieser kann entgeltlich oder unentgeltlich erfolgen.
Das Fazit: Im Falle des Erbes sollten Sie sich über die Erbschaftssteuer informieren. Darüber hinaus ist es wichtig zu klären, ob Sie die Immobilie allein erben oder in einer Erbgemeinschaft. Achten Sie außerdem darauf, dass Sie keine Schulden miterben.
Bedenken Sie, dass keine Erbschaftssteuer gezahlt werden muss, wenn Sie als Ehepartner noch weitere zehn Jahre dort leben. Ebenfalls müssen Sie auch keine Grundbuchgebühr zahlen, wenn Sie den Eintrag innerhalb von zwei Jahren ändern lassen.
Infos Immobilienmakler Freiburg - Heid Immobilien GmbH, freiburg@heid-immobilien.de oder www.heid-immobilien.de/immobilienmakler/freiburg/nd
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