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Umwandlung im Turbomodus
Boom bei Aufteilung in Eigentumswohnungen in Milieuschutzgebieten
Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen läuft im Turbomodus. Im ersten Halbjahr 2020 wurden in den zu jener Zeit existierenden 61 Milieuschutzgebieten von den Eigentümern Anträge für fast 5300 Wohnungen gestellt - fast genauso viele wie im gesamten Jahr 2019. Das geht aus dem Monitoringbericht der Stadtentwicklungsverwaltung hervor. Berlinweit wurden im Jahr 2019 rund 12 700 Wohnungen umgewandelt. »In Milieuschutzgebieten wird also annähernd die Hälfte der Wohnungen umgewandelt, obwohl nur ein Viertel des Bestands dort liegt«, sagt Michail Nelken, wohnungspolitischer Sprecher der Linksfraktion beim Pankower Mieterforum am Dienstagabend. »Alptraum Umwandlung - das Ende der Mieterstadt?«, unter diesem Titel wurde zu der Online-Veranstaltung eingeladen.
Oft werden Häuser auf Vorrat aufgeteilt, ein sofortiger Verkauf ist gar nicht vorgesehen. Zumal in Milieuschutzgebieten die Aufteilung in Eigentum nur mit der Verpflichtung genehmigt wird, innerhalb von sieben Jahren nur an die Mieter zu verkaufen. Weitere fünf Jahre gibt es einen Schutz vor Kündigung wegen Eigenbedarfs. Ein »sehr perfides Schlupfloch«, nennt Caren Lay, Mietenpolitikerin der Linksfraktion im Bundestag die Sieben-Jahre-Regelung. Ihr SPD-Kollege Klaus Mindrup spricht von einem »grauen Baumarkt, der nicht der Vermietung, sondern der Entmietung dient«.
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»Bei den derzeitigen Kaufpreisen geht definitiv eine bezahlbare Wohnung verloren. Denn nach einem Verkauf kann sie nicht mehr zu einem sinnvollen Preis vermietet werden«, sagt Christoph Trautvetter, der für die linksparteinahe Rosa-Luxemburg-Stiftung den Wohnungsmarkt untersucht. Die Verkaufspreise liegen in Gründerzeitquartieren inzwischen im Mittel bei rund 5000 Euro pro Quadratmeter. Deutlich mehr Rendite, als mit der Vermietung zu erzielen ist. Fleißig am Aufteilungsgeschäft beteiligen sich beispielsweise die Investmentfonds Berlin High End aus Dänemark sowie Phoenix Spree Deutschland von der britischen Kanalinsel Jersey. Beide haben inzwischen rund drei Viertel ihrer zusammengenommen knapp 5000 Wohnungen in Berlin aufgeteilt. Sie haben die Häuser rund um das Jahr 2007 gekauft, »als sie zu Ramschpreisen von rund 1000 Euro pro Quadratmeter zu haben waren«, berichtet Trautvetter. Nun werde das verbleibende Viertel der Wohnungen aufgeteilt. Mit einer leeren aufgeteilten Wohnung ist der doppelte Quadratmeterpreis zu erzielen als bei einem Mietshaus, das als ganzes angeboten wird.
Seit vielen Monaten streitet die schwarz-rote Koalition über eine Novellierung des Baugesetzbuches. Im Gesetzentwurf findet sich eine neue Form der Beschränkung des Verkaufs von Eigentumswohnungen. Maximal ein Drittel der Wohnungen pro Haus soll demnach in Gemeinden verkauft werden dürfen, bei denen offiziell ein angespannter Wohnungsmarkt festgestellt wurde. »Nach dem jetzigen Stand der Debatte würde es dazu führen, dass sich für Milieuschutzgebiete eine schlechtere Situation ergäbe«, sagt Reiner Wild, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins. Die Sieben-Jahres-Regelung würde entfallen. Die Umsetzung der vorgeschlagenen neuen Regelung wirft viele Fragen auf.
»Die Union versucht jede gesetzliche Verbesserung der Situation von Mietern mit aller Gewalt zu verhindern«, beklagt Caren Lay. »Ein großer Teil der Diskussion hat mit unserem desolaten Rentensystem zu tun«, erklärt Wild. Viele Leute legten ihr Geld in Wohnungen an. »Jeder Cent, der nicht gezahlt wird, wird als persönlicher Angriff auf die Altersversorgung gewertet. Das ist extrem belastend.« Der Finanzmarkt ist die eigentliche Basis des Mietenwahnsinns.
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