Umgang der Erben mit offenen Forderungen
Rund um die erbschaft einer immobilie
Kompliziert wird es dann, wenn eine Immobilie an eine Erbengemeinschaft - nach deutschem Recht besteht diese aus zwei oder mehr Erben, die gemeinsame Rechte am Nachlass haben - vermacht wurde, diese aber noch nicht vollständig abbezahlt ist. Für Erben stellt sich die Frage, wie sie mit den offenen Forderungen umgehen sollten.
Auszahlung mit der KVB finanzieren
Eine Erbschaft kann aus verschiedenen Gründen teuer werden, wenn zum Beispiel der Nachlass nur aus einer Immobilie oder anderen Wertgegenständen besteht und keine Barmittel für den Unterhalt vorhanden sind oder wenn enterbte Angehörige ihren Pflichtanteil geltend machen.
Auch bei einer Erbengemeinschaft, die sich bisweilen nicht über die Aufteilung einig ist, kann die Auflösung dieser Gemeinschaft viele Kosten verursachen. Dies gilt vor allem dann, wenn es aufgrund von Uneinigkeiten innerhalb oder außerhalb der Familie zu einer rechtlichen Auseinandersetzung kommt. Schlimmstenfalls wird bei Streitigkeiten ein Anwalt benötigt. Darüber hinaus fallen Gerichtsgebühren, Erbschaftssteuer und Kosten für den Todesfall oder auch für das Gutachten für die Immobilie an. Somit entstehen schnell finanzielle Engpässe.
Oftmals können Jahre vergehen, bevor das erste Geld an die Erben ausgezahlt werden kann. Ein Erbschaftskredit zum Beispiel von der KVB Finanzdienstleistungsgesellschaft in Limburg/Lahn schließt solche temporären Lücken und stellt kurzfristig die dringend benötigten Mittel zur Verfügung, um den Nachlass ordnungsgemäß und fair untereinander zu regeln.
Der Sonderfall: Erbengemeinschaft
Erbt eine Erbengemeinschaft eine Immobilie, bedeutet das in Bezug auf die Nutzung zunächst, dass alle gemeinsam über das Haus verfügen. Durch diesen juristischen Zusammenschluss erhalten alle Mitglieder auch bei einer laufenden Finanzierung die gleiche Entscheidungsmacht. Deshalb sollte schnellstmöglich ein Konsens gefunden werden, wie mit den offenen Forderungen umgegangen wird. Denn werden die Zahlungen nicht fortgeführt, greift die Hypothek und der bisherige Finanzierer kann die Zwangsversteigerung des Objektes veranlassen.
Gerade bei Wohnungen oder Häusern, die Mieteinnahmen bringen, sollte das im eigenen Interesse vermieden werden. Handelt es sich beim Nachlass um das Elternhaus oder die Elternwohnung, so spielen oft auch emotionale Aspekte bei der Entscheidung, das Objekt weiter zu finanzieren, eine Rolle.
Kriterien für den Immobilienkredit
Ein bestehender Immobilienkredit sollte anhand nachfolgender Kriterien beurteilt werden, ob die Finanzierung wie gehandhabt oder zu besseren Konditionen umgeschuldet werden sollte.
- Wie lange läuft die Zinsbindung noch?
- Wie hoch ist die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung?
- Ist der Zins angemessen, im Vergleich zum aktuellen Zinsniveau?
- Sind Sondertilgungen möglich?
- Kann vorab eine Kündigung erfolgen und wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung?
- Bürgt die Erbengemeinschaft für die Restschuld oder wird eine Umschuldung mit der Auszahlung der restlichen Erben verbunden?
Wer sich mit Kreditverträgen nicht auskennt, sollte sich von fachkundigen Stellen beraten lassen. Kreditexperten wie die KVB Finanz sind Erbengemeinschaften behilflich, bestehende Kreditverträge zu prüfen und anhand der aktuellen Marktlage zu bewerten. Sie agieren unabhängig von den Angeboten einzelner Banken, so dass die Erben eine neutrale Einschätzung erhalten.
Immobilienerbe umschulden
Wenn es sich anhand der obigen Kriterien zeigt, dass die Konditionen des aktuellen Kreditgebers unattraktiv sind, sollte sich die Erbengemeinschaft um eine Umschuldung kümmern. Durch den Wechsel zum neuen Kreditgeber können meistens bessere Konditionen erreicht und Gelder gespart werden.
Kreditvermittler wie die KVB Finanz berät, welches Modell im Einzelfall infrage kommt und was für die Erbengemeinschaft finanziell am sinnvollsten ist. Da jeder Erbe finanziell anders aufgestellt ist, werden verschiedene Szenarien beleuchtet, um beispielsweise schneller schuldenfrei zu sein oder die monatliche Rate für das Immobilienerbe zu senken. Auf die Erbengemeinschaften kommt dabei ein großer bürokratischer und organisatorischer Aufwand zu, der ihnen durch die KBV Finanz abgenommen wird. Es reicht, wenn die Erben sich um die Beschaffung der Unterlagen wie Bauplan, Grundbuchauszug, Kaufvertrag, gegebenenfalls aktuelle Mietverträge und die persönlichen Einkommens- und Vermögensauskünfte kümmern.
Erben auszahlen und umschulden
Je mehr Erben zur Erbengemeinschaft gehören, desto schwieriger ist es, gemeinsam eine Lösung zu finden. Wenn ein oder mehrere Erben nicht die Umschuldung wünschen, sondern lieber das Geld haben wollen, können sie ausbezahlt und von den Verpflichtungen und Rechten im Zusammenhang mit dem Erbe entbunden werden. Das kann nur mit ihrem Einverständnis entweder innerhalb der Erbengemeinschaft oder auch an Dritte erfolgen.
Alternativ besteht die Möglichkeit, dass dieser Erbe nicht für die Tilgung des Kredits haftet. Auch hier ist dann ein gemeinsamer Konsens erforderlich, dass die Grundschuld der Immobilie als Sicherheit gelten darf. Die Erben können nicht genötigt werden, einer Umschuldung zuzustimmen. Sie müssen sich jedoch an allen Instandhaltungskosten beteiligen, solange sie als Eigentümer im Grundbuch stehen.
Möchte ein Erbe allein Haus oder Wohnung übernehmen und hat die Zustimmung der anderen, aber das finanzielle Polster für die Ausgleichszahlung fehlt, lohnt es sich, über ein Erbschaftsdarlehen nachzudenken. Im Zuge dessen kann die aktuelle Finanzierung professionell evaluiert und bei Feststellung, dass diese von aktuell marktüblichen Zinsen überholt ist, umgeschuldet und zu besseren Konditionen mit der Ausgleichszahlung zusammengefasst werden - so hat der Erbe nur noch eine monatliche Rate allein zu begleichen.
Verzicht bei viel Sanierungsaufwand
Erben übernehmen nicht nur Vermögenswerte, sondern auch Schulden und Verbindlichkeiten des Erblassers. Wenn Letztere das Vermögen übersteigen, ist es in der Regel nicht sinnvoll, eine Erbschaft anzunehmen. Bei einem Immobilienerbe bedeutet das im Umkehrschluss, vorab genau den Wert der Immobilie und die Nutzbarkeit zu prüfen.
Zu empfehlen ist, Einsicht in das Grundbuch zu nehmen, um herauszufinden, ob Beschränkungen des Grundstücks und der Immobilie, zum Beispiel ein Wohn- oder Wegerecht, vorliegen. Denn all diese Punkte bestimmen den Marktwert einer Wohnung oder eines Hauses. Eine sanierungsbedürftige Immobilie ist unter Umständen wertlos.
Lohnt sich mit Blick auf die Schulden der Sanierungsaufwand nicht und es besteht kein ideeller Wert, wie bei einem Elternhaus, kann die Erbschaft auch ausgeschlagen werden. Dazu haben Erben sechs Wochen nach Eintritt des Erbfalls Zeit. Eine Verlängerung dieser Frist ist nicht möglich. Die Ausschlagung erfolgt bei einem Amtsgericht oder bei einem Notar. dpa/nd
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