Der Verkauf bricht nicht den Mietvertrag

Viele Haus- und Wohnungsbesitzer versuchen, die Gunst der Stunde zu nutzen und von den hochgepuschten Marktpreisen beim Verkauf einer Immobilie zu profitieren. Das MieterMagazin beantwortet 10 Fragen, die sich nach einem Wohnungsverkauf stellen.

1. Muss der Vermieter den Mieter informieren bzw. ihm die Wohnung zum Kauf anbieten, wenn er seine Wohnung veräußern will?

Nein. Etwas anderes gilt, wenn der Mieter ein Vorkaufsrecht an der Wohnung hat (siehe hierzu Frage 5). In diesem Fall muss der Vermieter dem Mieter den mit einen Erwerber geschlossenen Kaufvertrag vorlegen und ihm die Prüfung ermöglichen, ob er von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen möchte.

Eine Informationspflicht besteht auch dann, wenn der Verkauf und damit der Eigentümerwechsel vollzogen ist, weil dadurch der Mieter einen neuen Vertragspartner erhält und sich möglicherweise auch die Kontoverbindung für die Mietzahlung ändert.

Nicht zu verwechseln ist der Eigentümerwechsel mit einem Wechsel der Hausverwaltung. Die Hausverwaltung ist die Vertreterin des Eigentümers. Der Wechsel der Hausverwaltung muss daher nicht mit einem Wechsel des Eigentümers verbunden sein. Nach einem Wechsel muss sich die neue Hausverwaltung gegenüber den Mietern mit der Vorlage einer Originalvollmacht legitimieren.

2. Wie kann ein Mieter erfahren, ob seine Wohnung verkauft wurde?

Der sicherste Weg ist die Einsichtnahme in das Grundbuch. Dort ist der Eigentümer eines Hauses oder einer Wohnung vermerkt, denn erst mit der Eintragung im Grundbuch wird der Käufer des Hauses oder der Wohnung Eigentümer im rechtlichen Sinn. Für die Einsicht in das Grundbuch ist ein berechtigtes Interesse erforderlich, das Mieter durch Vorlage ihres Mietvertrags nachweisen können. Die Grundbücher werden bei den örtlichen Grundbuchämtern geführt.

3. Muss ein Mieter die Wohnungsbesichtigungen für Kaufinteressenten dulden?

Zutritt zur Wohnung kann der Vermieter dann verlangen, wenn er einen sachlichen Grund für die Wohnungsbesichtigung darlegen kann. Eine Vereinbarung im Mietvertrag, nach der der Vermieter einmal im Jahr ein Besichtigungsrecht hat, ist insofern unwirksam. Demgegenüber ist die Wohnungsbesichtigung durch Kaufinteressenten als sachlicher Grund anerkannt. Der Vermieter muss die Wohnungsbesichtigung rechtzeitig - mindestens drei Tage vorher - ankündigen und auf die Belange des Mieters Rücksicht nehmen. Ein Recht zur Besichtigung der Wohnung mit Kaufinteressenten steht dem Eigentümer maximal dreimal im Monat werktags zwischen 19 und 20 Uhr zu (Landgericht Frankfurt am Main, Az. 2/17 S 194/01), wobei der Mieter maximal zwei Personen zur gleichen Zeit Zutritt gewähren muss (Amtsgericht Berlin-Schöneberg Az. 15/11 C 592/03). Fotos von der Wohnung sind nicht erlaubt.

4. Hat der Bezirk prinzipiell ein Vorkaufsrecht, um in den Kaufvertrag über die Wohnung einzutreten?

Leider nein. Selbst wenn der Bezirk ein Vorkaufsrecht hat, weil das Haus in einem sozialen Erhaltungsgebiet (»Milieuschutzgebiet«) liegt, muss man unterscheiden zwischen dem Verkauf des gesamten Hauses und dem Verkauf einer Eigentumswohnung. Das bezirkliche Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten bezieht sich ausschließlich auf den Verkauf eines ganzen Hauses. Wurde das Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt und werden diese verkauft, hat der Bezirk kein Vorkaufsrecht mehr.

5. Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht an der Wohnung?

Mieter haben dann ein Vorkaufsrecht an der Wohnung, wenn sie während ihres Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird und dann an einen Dritten verkauft werden soll. In dem Fall kann der Mieter in den zwischen Vermieter und Käufer vereinbarten Kaufvertrag eintreten. Der Mieter hat aber kein Vorkaufsrecht, wenn er in eine bereits umgewandelte Eigentumswohnung eingezogen ist. In dem Fall kann die Wohnung an einen Dritten verkauft werden. Hat der Mieter trotzdem Interesse am Kauf der Wohnung, sollte er dies mitteilen, da der Vermieter auch ohne Vorkaufsrecht die Wohnung an seinen Mieter verkaufen kann, wenn er das möchte.

6. Droht nach dem Verkauf der Wohnung die Kündigung des Mietverhältnisses?

Es gilt der Grundsatz »Kauf bricht nicht Miete«. Das bedeutet, dass der Mietvertrag im Fall eines Verkaufs der Wohnung voll umfänglich wirksam bleibt und der neue Eigentümer in die Rechte und Pflichten des Vermieters aus dem bestehenden Mietvertrag eintritt. Weder berechtigt der Kauf der Wohnung zur Änderung oder gar Kündigung des alten Mietvertrags noch ist im Zuge des Verkaufs der Abschluss eines neuen Mietvertrags erforderlich. Will der neue Eigentümer das Mietverhältnis kündigen, muss er die gesetzlichen Vorgaben erfüllen und ein berechtigtes Kündigungsinteresse (»Eigenbedarf«) darlegen sowie die Kündigungsfristen einhalten.

7. Darf der neue Eigentümer der Wohnung die Miete erhöhen?

Allein der Kauf der Wohnung berechtigt nicht zu einer Mieterhöhung. Der neue Eigentümer tritt in die Rechte und Pflichten des alten Vermieters ein und ist natürlich auch an die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung gebunden. Diese sehen vor, dass die Miete zwischen zwei Mieterhöhungen mindestens zwölf Monate unverändert geblieben war und die beabsichtigte Mieterhöhung begründet wird. Zudem darf mit einer Mieterhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten werden. Es ist auch eine Kappungsgrenze von 15 Prozent in drei Jahren einzuhalten.

8. Der bisherige Vermieter bittet um Zustimmung für die Kautionsübertragung an den Käufer, also an den neuen Vermieter. Was verbirgt sich dahinter?

Grundsätzlich haftet der Erwerber der Wohnung für die Kaution, unabhängig davon, ob ihm diese vom Vermieter ausgehändigt wurde oder nicht. Allerdings trägt der bisherige Vermieter das Insolvenzrisiko des Erwerbers, das heißt, er haftet weiter für die Rückzahlung der Kaution, wenn der Erwerber zahlungsunfähig werden sollte. Die Bitte um Zustimmung zur Kautionsübertragung ist der Versuch einer Befreiung von dieser Haftung. Doch die Haftung entfällt in diesem Fall auch nicht. Mit der Zustimmung zur Übertragung der Kaution auf den Erwerber bestätigt der Mieter nämlich nur das, was ohnehin Kraft Gesetzes gilt. Daraus ist kein Verzicht des Mieters auf seine Rechte gegen den ursprünglichen Eigentümer herzuleiten (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 206/10). Somit besteht auch keine Pflicht, die Zustimmung zur Übertragung einer Kaution ausdrücklich zu erteilen.

9. Der Vermieter bietet Geld für den Auszug an - ist das zulässig?

Oft wird eine Abfindung für den Auszug angeboten, wenn eine Kündigung des Mietverhältnisses nicht möglich ist. Wurde zum Beispiel die Wohnung während des Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt und an einen Dritten verkauft, darf der Käufer das Mietverhältnis für zehn Jahre nicht wegen Eigenbedarfs kündigen (»Kündigungssperrfrist«). Mit einer Abfindungszahlung möchte der Käufer dann den Mieter zu einer einvernehmlichen Beendigung des Mietverhältnisses bewegen. Selbst wenn der angebotene Preis verlockt, sollten immer auch Folgekosten bedacht werden, die durch Suche und Anmietung einer neuen Wohnung dauerhaft entstehen. Niemand ist verpflichtet, die Abfindung anzunehmen und auszuziehen.

10. Darf nach Verkauf der Wohnung das Mietkonto geändert werden?

Fordert nach dem Verkauf der Wohnung eine Hausverwaltung die Zahlung der Miete auf ein neues Konto, muss sie gegenüber ihren Mietern durch Vorlage einer Originalvollmacht des Eigentümers nachweisen, dass sie für ihn handeln darf. Dabei ist zu beachten, dass der Eigentümerwechsel erst mit der Eintragung des Käufers im Grundbuch vollendet ist. Ist der Käufer der Wohnung noch nicht im Grundbuch eingetragen, kann er entweder in Vertretung für den Noch-Eigentümer unter Vorlage einer Vollmacht handeln und die Hausverwaltung beauftragen. Oder er belegt, dass der Noch-Eigentümer ihn ermächtigt hat, tätig zu werden und die Hausverwaltung zu beauftragen. Diese Ermächtigung ist üblicherweise im Kaufvertrag über die Wohnung vereinbart, so dass sie durch Vorlage einer beglaubigten Kopie der entsprechenden Passagen des Kaufvertrags belegt werden kann.

Solange sich eine Hausverwaltung oder der mit der Hausverwaltung beauftragende Käufer gegenüber dem Mieter nicht entsprechend legitimieren kann, darf der Mieter bis zu einer Klärung der Angelegenheit die Mietzahlung zurückhalten, muss aber gleichzeitig einen entsprechenden Nachweis oder die Vorlage einer Vollmacht einfordern. Aus: MieterMagazin 5/2021