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- IBB-Wohnungsmarktbericht
Steigende Mieten in Berlin: Schlechte Zeit für Wohnungssuche
Angebotsmieten steigen so stark wie noch nie, weniger Wohnungen genehmigt als fertiggestellt
Die Lage für Berliner Mieter*innen verschlechtert sich drastisch: Die Angebotsmieten sind 2023 um gut 21 Prozent gegenüber dem Vorjahr auf durchschnittlich rund 14 Euro pro Quadratmeter Netto-Kaltmiete gestiegen, im Neubau muss man mit fast 20 Euro rechnen. In der Innenstadt werden meist 18 Euro und mehr verlangt. Die Angebotsmieten sind gegenüber 2014 um knapp 70 Prozent gestiegen – damit lässt Berlin selbst Städte wie München hinter sich.
»Das ist der stärkste Anstieg, seit wir dieses Monitoring machen«, sagt der Volkswirt Arnt von Bodelschwingh von der Regiokontext GmbH bei der Vorstellung des IBB-Wohnungsmarktberichts 2023 am Montag. Für den jährlichen Bericht der Investitionsbank Berlin (IBB) werden die Daten einschlägiger Immobilienportale ausgewertet. Man verzeichne einen deutlichen Rückgang an Wohnungsinseraten, heißt es im Bericht. Angebote seien im Schnitt nur noch eine Woche online, Wohnungen in guter Lage oder zu bezahlbaren Preisen würden teils schon nach wenigen Stunden wieder offline genommen.
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Entspannung ist nicht in Sicht: Es treffen Rekordzahlen beim Bevölkerungswachstum auf eine schlechte Lage in der Bauwirtschaft. 2023 wuchs die Bevölkerung Berlins um knapp 78 000 Personen, einen Großteil machen Geflüchtete aus der Ukraine aus. Auch die Altersstruktur der Zugezogenen hat sich verbreitert: Bis auf die Altersgruppe 65 Jahre und älter verzeichnen alle Altersklassen mehr Zu- als Wegzug – in den vergangenen Jahren war lediglich die Gruppe der 18- bis 29-Jährigen gewachsen. »Das sind andere Wohnbedarfe als nur für zuströmende junge Menschen«, sagt Bodelschwingh.
Zugleich wurden 2022 erstmals seit 2005 wieder weniger Wohnungen neu genehmigt als fertiggestellt. Vor allem private Bauherr*innen haben nachgelassen. »Die Landeseigenen lassen sich vom schwierigen Umfeld von hohen Baukosten und Fachkräftemangel nicht beeindrucken«, sagt der Volkswirt.
Trotz leichtem Anstieg wurden weniger als 20 000 Wohnungen fertiggestellt. Dadurch schrumpft langsam der Bauüberhang von gut 60 000 genehmigten und noch nicht fertiggestellten Wohnungen. Für Unsicherheit am Markt sorgt eine immer längere Zeitspanne von Genehmigung bis Fertigstellung. Betrug diese vor zehn Jahren noch durchschnittlich 17 Monate, sind es nun 28.
»Ein deutscher Mietvertrag ist ein Wertpapier«, sagt Bodelschwingh. Denn besonders krass fällt in Berlin der Unterschied zwischen Angebots- und Bestandsmieten aus: Bei Neuvermietung werden fast doppelt so hohe Mieten verlangt wie die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete.
»Uns fehlen Wohnungen, nicht unbedingt Wohnfläche«, so Bodelschwingh. Durch die viel höheren Angebotsmieten bleiben Mieter*innen teils in unnötig großen Wohnungen, das mache eine effizientere Verteilung schwierig. »Wenn es uns gelingt, der älteren Person ein geeignetes Angebot im gleichen Umfeld zu bieten, wäre das Wohnungsproblem kleiner.«
Diese Umstände will Bausenator Gaebler (SPD) nicht sehen, für ihn sind hohe Mieten nur ein nebensächliches Problem. Er sieht keine Mittel, um die Mieten in Berlin zu begrenzen. »Selbst wenn wir Begrenzung hätten, sorgt das nicht dafür, dass es mehr Wohnungen gibt«, sagt er am Montag bei der Vorstellung des Berichts.
Das alte Mantra der SPD will sich der Berliner Mieterverein (BMV) nicht anhören. Es müsse regulierend in den Wohnungsbau eingegriffen werden, um vorzugeben, was gebaut wird – sonst würden fast ausschließlich hochpreisige Wohnungen entstehen, die Rendite abwerfen.
Aufgrund der gestiegenen Dauer bis zur Fertigstellung müsse Berlin die im Baugesetzbuch verankerte Möglichkeit nutzen, sozialen Wohnungsbau auch außerhalb von Bebauungsplänen planerisch festzusetzen. Außerdem müssten eine stärkere Kontrolle und Durchsetzung der Mietpreisbremse und besserer Schutz vor Zweckentfremdung angegangen werden.
Ein Umzug könne zurzeit zur Armutsfalle werden. »Wir befürchten, dass diese Geschäftsmodelle mit hohen Gewinnspannen der Stadt die Wohnungen wegnehmen«, warnt Ulrike Hamann-Onnertz, Geschäftsführerin des BMV.
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