Energieversorgung: Sind Heizkostenverteiler manipulierbar?
Leserfrage
Ein Satz vorneweg: Die Manipulation von Heizkostenverteilern führt immer nur zu einer ungerechtfertigten Umlage der Kosten innerhalb der Mieterschaft – die betrügerischen Mieter leben auf Kosten der anderen Mieter.
Alle Hersteller von Heizkostenverteilern geben sich Mühe, die Geräte manipulationssicher zu machen. Auf deren Internetseiten wird erklärt, dass die Geräte eine Zulassung nach der Europäischen Norm EN 834 und eine ständige Eigenüberwachung haben. In wenigen Einzelfällen wurde von den Ableseunternehmen festgestellt, dass Mieter versucht haben, die Geräte zu manipulieren. Ob in der Hektik der Geräteablesung zum Jahreswechsel aber auch tatsächlich alle Betrugsfälle entdeckt werden, weiß keiner.
Und öffentlich diskutiert wird dieses Thema von diesen Firmen schon gar nicht. Solch eine Diskussion könnte möglichen Betrügern Hinweise geben, wie diese Geräte erfolgreich manipulierbar sind.
Umso mehr wäre es wichtig, wenn die Ablesefirmen (TECHEM, ISTA, MINOL, BRUNATA...) bei Nachfragen der Mieter zur Richtigkeit der Heizkostenabrechnungen schriftlich offen legen, welche Werte in den Heizkostenverteilern gespeichert sind, diese dem Mieter erklären und so glaubhaft machen, dass die Datenerfassung und -bearbeitung korrekt ist.
Uns ist bisher keine neutrale Einrichtung bekannt, die das Auslesen der in den Heizkostenverteilern gespeicherten Daten vornimmt und diese bewertet. Immerhin gibt es Dutzende Anbieter mit den unterschiedlichsten Modellen von Heizkostenverteilern. Auch in unserer Beratungspraxis wurde hin und wieder festgestellt, dass bei gleichbleibenden Wärmemengen im Haus in den letzten Jahren die von den Heizkostenverteilern gemessenen Einheiten immer weniger wurden und zum Teil auf die Hälfte sanken. Betroffene Mieter kommen leider erst dann zur Beratung, wenn der Vermieter erhebliche Nachforderungen von ihnen haben will. In der Regel sind dann auch die alten Messwerte nicht mehr verfügbar.
Verschärft wird das Problem dadurch, dass einige Vermieter dann auch nicht kooperativ an der Lösung des Problems mitwirken, denn Vertragspartner der Ablesefirmen ist der Vermieter und nicht der einzelne Mieter. Die Ablesefirma kann – selbst wenn sie es wollte – im Regelfall auch nicht die möglichen vielen Einzelanfragen der Mieter beantworten. Eine Nachfrage kann also immer nur den Weg vom Mieter über den Vermieter zur Ablesefirma gehen. Der Antwortweg ist entsprechend umgekehrt.
Wichtig ist, dass die Mieter sich ab und zu (z.B. wenigstens vierteljährlich) die Werte der Verbrauchsmessgeräte notieren, um frühzeitig Probleme zu erkennen und im Streitfall aussagekräftige Zwischenwerte zu haben. Mieter sollten daran denken, dass das Problem aus der letzten Betriebskostenabrechnung im nächsten Jahr wieder (in ähnlicher Weise) auf sie zukommen wird.
Wenn das Problem da ist, was kann der Mieter tun?
Zuerst sind die Heizkostenverteiler (HKV) selbst grob zu testen, ob diese bei geschlossenem Thermostatventil auch wirklich nichts zählen. Dazu sollten in der kälteren Jahreszeit über Nacht die Ventile geschlossen werden und die am Vorabend notierten Zählerstände mit denen am nächsten Morgen verglichen werden. Es darf keinen Zuwachs geben.
Prüfen Sie über einen Tag, ob ein Zuwachs nur eintritt, wenn der Heizkörper tatsächlich heizt. Dazu müssen Sie in kurzen Zeitabständen die Zählerstände der HKV notieren und parallel den Heizkörper auf Höhe des Heizkostenverteilers anfassen und so testen, ob der Heizkörper gerade heizt oder nicht.
Lesen Sie unbedingt kurz vor und nach dem Ende des Betriebskostenjahres die Zählerstände der Heizkostenverteiler ab und stellen so fest, ob diese zum 1.1. des Jahres »genullt« haben. Wenn Sie nicht wissen, welche der vom Heizkostenverteiler angezeigten Zahlen wichtig sind, dann schreiben Sie alle auf (einschließlich Gerätenummer, Datum und Uhrzeit, Raum).
Zur Prüfung der Heizkostenabrechnung werden Sie die Liste aller in der Verwaltungseinheit abgerechneten Heizkostenverteiler mit deren Jahresendergebnissen brauchen. Bitten Sie den Vermieter um eine entsprechende Kopie.
Der Mieter kann auch (über den Vermieter) die Ablesefirmen zur Prüfung und kompletten Auslesung aller Daten seiner Heizkostenverteiler auffordern. Das könnten Informationen zum Gerätetyp, zum Gesamtbewertungsfaktor k, zum Wärmeübergang von Luftfühler und Heizkörperfühler, zur Seriennummer und zu den eingegebenen Stichtagen, zu den letzten 12 oder 24 Monatsendwerten und den Jahresendwerten der letzten beiden Jahre, zu den Maximaltemperaturen des Heizkörpers und der (Raum-)Luft sein.
Wer Unrecht hat, der wird dann die Kosten der Prüfung (bei TECHEM etwas über 30 Euro und bei ISTA 45 Euro für die Anfahrt sowie pro Gerät knapp 5 Euro) tragen müssen. Für Mieter, die mehr als zwei oder gar viertausend Euro allein für die Heizkosten bezahlen sollen, ist das sicherlich kein falsch angelegtes Geld.
Wenn der Techniker kommt, dann lassen Sie sich ausführlich alle Zahlen erklären und bewerten. Falls der Techniker die Daten nicht ausdruckt, dann schreiben Sie sich diese auf – einschließlich der Erklärung des Technikers, was diese Zahlen bedeuten. Im Streitfall brauchen Mieter möglichst alle Informationen zum Sachverhalt. Sichern Sie sich also alle Informationen (auch den Namen des Technikers und den Typ seines Prüfgerätes) – immerhin bezahlen Sie wahrscheinlich erst einmal die Rechnung des Technikers.
Wenn Sie einen (möglichst technikinteressierten) Nachbarn oder Verwandten als Zeugen bei der Prüfung dabei haben, umso besser.
Heizkostenverteiler sind keine Geräte zur absoluten Messung eines physikalischen Parameters (hier Arbeit in Kilowattstunden). Nur in grober Näherung gilt, dass eine Einheit der HKV einer Kilowattstunde entspricht.
Beginnend mit dem Jahr 2009 müssen die Ableseergebnisse korrigiert werden (VDI Richtlinie 2077 Beiblatt Rohrwärme), wenn bestimmte Randbedingungen gegeben sind, z. B. wenn der Anteil der »Fast-Null-Verbraucher« sehr hoch ist. Oder die Abgabe der Heizungswärme zu einem großen Teil über die Steigrohre erfolgt (häufig in Hochhäusern mit Ein-Rohr-Heizungen zu finden).
Es gibt aber auch Mieter, die über die zentral in die Bäder und Küchen eingeblasene Warmluft ihre Wohnung mehr als ausreichend erwärmt bekommen (bei ausgeschalteten Heizkörpern sinkt die Raumtemperatur nicht unter 28°C!). Auch mangelhafte Instandhaltung und Wartung der Heizungsanlage können zu erheblichen Mehrkosten für die Mieterschaft insgesamt und für einzelne Mieter in extremster Weise führen.
Liegen Mängel vor, so sollten Mieter frühzeitig den Vermieter zur Abstellung der Mängel bis zu einem bestimmten Datum auffordern. Letztendlich wird die Mieterschaft in Summe den Mehrverbrauch durch überhöhte Kostenrechnungen bezahlen müssen. Der Vermieter ist nur mit dem (meist 30-prozentigen) Grundkostenanteil für leer stehende Wohnungen beteiligt.
HARTMUT HÖHNE
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