2. Oktober 1990 – entscheidendes Datum für Kauf- oder Erbbauansprüche
Sachenrechtsbereinigungsgesetz
Obgleich das Sachenrechtsbereinigungsgesetz bereits über 15 Jahre in Kraft ist und der Bundesgerichtshof (BGH) zahlreiche Urteile dazu gefällt hat, haben sich bestimmte Erkenntnisse auch bei den Obergerichten immer noch nicht durchgesetzt bzw. geraten wieder in Vergessenheit. So musste der BGH in seinem Urteil vom 20. November 2009 (Az. V ZR 175/08) klare Worte sprechen.
Der Ankaufsanspruch (und entsprechend der Anspruch auf Begründung eines Erbbaurechts) setzt voraus, dass das Grundstück in einer nach § 5 Sachenrechtsbereinigungsgesetz (SachenRBerG) bereinigungsfähigen Weise genutzt wird.
Ein Sachenrechtsbereinigungsanspruch kann auch bestehen, wenn sich das Grundstück bzw. die Parzelle in einer Kleingartenanlage befindet. Die Bebauung muss nicht durch den Anspruchsteller selbst erfolgt sein. Es reicht aus, wenn sie durch seinen Rechtsvorgänger erfolgt ist. Wenn die Übertragung des Gebäudes und des Ankaufsanspruchs ab 1. Oktober 1994 erfolgt, bedarf sie notarieller Beurkundung (§ 14 Abs. 2 und 3 SachenR-BerG). Selbstverständlich sind auch mehrere Übertragungen hintereinander möglich. Auch gegenwärtig werden noch derartige Verträge geschlossen.
Die Errichtung der Baulichkeit muss im Zeitfenster des § 8 SachenRBerG erfolgt sein, also jedenfalls nach dem 8. Mai 1945. Das Ende hängt von der Art der Begründung des Nutzungsrechts ab. Jedenfalls muss mit der Errichtung des Gebäudes spätestens bis zum Ablauf des 2. Oktober 1990 begonnen worden sein (§ 8, Nr. 3 SachenRBerG).
Das Gebäude muss nicht bereits bei seiner Errichtung zum Dauerwohnen und zur Nutzung als Lebensmittelpunkt geeignet sein, sondern die Voraussetzungen für die bereinigungsfähige Nutzung können auch später, auch durch einen Rechtsnachfolger des ursprünglichen Berechtigten, geschaffen worden sein.
Entscheidend ist, ob die Baulichkeit am 2. Oktober 1990 zum Dauerwohnen geeignet war, d. h. den bautechnischen Anforderungen für eine Wohnnutzung nach den Maßstäben der DDR genügte. Ob dieser Zustand schon zu einem früheren Zeitpunkt bestanden hat oder nicht, ist unerheblich.
Außerdem ist erforderlich, dass der Nutzer am 2. Oktober 1990 auf dem Grundstück seinen Lebensmittelpunkt hatte. Für die Feststellung des Lebensmittelpunktes ist die polizeiliche Meldung ein nicht unbedeutender Gesichtspunkt. Es kommt aber auf die wertende Betrachtung aller maßgeblichen Umstände an.
Maßgebend ist also lediglich der Lebensmittelpunkt am 2. Oktober 1990. Das muss deshalb hervorgehoben werden, weil vom Brandenburgischen Oberlandesgericht (OLG) in einer neuen Entscheidung die nach mündlicher Verhandlung (3. Dezember 2009) am 17. Dezember 2009 verkündet wurde, also zwar kurz nach der hier betrachteten BGH-Entscheidung, aber anscheinend noch ohne deren Kenntnis, eine fünfjährige Wohnnutzung vor dem 3. Oktober 1990 gefordert worden ist. Diese Fünf-Jahresfrist gilt nach § 10 Abs. 2, Satz 2 SachenRBerG aber lediglich für die Heilung von Schwarzbauten.
Prof. Dr. DIETRICH MASKOW,
Rechtsanwalt, Berlin
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