Mieterrechte bei Wohnungsmängeln
Mietrecht: Mietminderung
Wohnungsmängel sind das zweithäufigste Beratungsthema der örtlichen Mietervereine. Fast jede fünfte Rechtsberatung dreht sich um dieses Thema.
Mängelliste
Ein Mangel liegt vor, wenn der Mieter die Wohnung nicht mehr nutzen kann, wie er will und wie er es nach dem Mietvertrag erwarten darf. Danach müssen sich alle Räume der Wohnung, Treppen, Flure, Speicher, Keller und Zugänge in einem vertragsgemäßen Zustand befinden. Technische Anlagen, wie zum Beispiel Heizung, Fahrstuhl oder Durchlauferhitzer, müssen funktionieren. Auch Lärmbeeinträchtigungen aus dem Haus, unter Umständen sogar aus der Nachbarschaft, können Mängel sein.
Den bei Vertragsabschluss oder Übergabe der Wohnung vereinbarten und vorgefundenen vertragsgemäßen Zustand muss der Vermieter während des Mietverhältnisses aufrechterhalten. Nach dem Gesetz spielt es keine Rolle, ob der Vermieter für die Mängel verantwortlich ist, ihn ein Verschulden trifft oder nicht. Wichtig ist allein, dass ein Mangel vorliegt. Ausnahme: Der Mieter hat den Mangel selbst verschuldet. In diesem Fall kann der Vermieter unter Umständen sogar verlangen, dass der Mieter die Schäden selbst beseitigt.
Die häufigsten Wohnungsmängel sind:
- Schimmelpilz und Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung,
- Lärm von Nachbarn, Tieren oder Umbauarbeiten im Haus,
- Ausfall oder Defekt technischer Geräte, wie Aufzug, Heizung oder Warmwasserversorgung,
- Schäden am Haus oder in der Wohnung, etwa nasse Fenster, undichtes Dach usw. oder
- die Wohnung ist kleiner, als im Mietvertrag angegeben.
Mängelanzeige und Vermieterinformation
Treten während der Mietzeit Mängel in der Wohnung auf, muss der Vermieter sofort benachrichtigt werden, am besten schriftlich. Die Mängelanzeige ist auch Voraussetzung für eine eventuelle Mietminderung. Die Anzeige kann verbunden werden mit der Aufforderung an den Vermieter, den Schaden kurzfristig zu beseitigen.
Nach dem Gesetz ist der Mieter sogar verpflichtet, den Vermieter über das Vorhandensein der Mängel zu informieren. Erst dann kann der Vermieter tätig werden. Vergrößert sich ein Schaden, zum Beispiel ein Wasserschaden, weil der Mieter den Mangel nicht angezeigt hat, macht der sich unter Umständen sogar schadensersatzpflichtig.
Mängelbeseitigung und eigene Reparatur
Der Vermieter ist verpflichtet, den vertragsgemäßen Zustand wieder herzustellen. Das bedeutet, er muss gegen lärmende Nachbarn vorgehen, sie gegebenenfalls abmahnen. Der Vermieter muss - falls das möglich ist - den Mangel beseitigen, den Schaden reparieren lassen. Die Schadenbeseitigung muss kurzfristig, das heißt so schnell wie möglich, und fachgerecht ausgeführt werden. Mit »Flickschusterei« muss sich der Mieter nicht zufrieden geben. Reagiert der Vermieter auf die Mängelanzeige des Mieters nicht oder lässt er die Frist zur Mängelbeseitigung verstreichen, kann der Mieter die Reparatur einklagen.
Er kann aber auch den viel schnelleren Weg einschlagen und nach entsprechender Androhung den Mangel selbst beseitigen lassen. Das bedeutet, der Mieter gibt den Reparaturauftrag, zahlt zunächst und stellt dem Vermieter die Kosten in Rechnung. Reagiert der Vermieter auch dann nicht oder weigert sich, zu zahlen, kann der Mieter die vorgestreckten Kosten mit den nächsten Mietzahlungen verrechnen.
Aber Vorsicht: Bevor Mieter die Reparatur selbst veranlassen, sollten sie immer den örtlichen Mieterverein einschalten. Wer Handwerker beauftragt, ohne dass der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug ist, riskiert, auf den Kosten sitzen zu bleiben.
Mietminderungen
Solange der Mangel oder Schaden vorliegt und der Vermieter ihn nicht beseitigt hat, kann der Mieter die Miete kürzen. Je nach Umfang der Beeinträchtigung und Einschränkung des Wohnwerts der Wohnung kommt eine Mietminderung zwischen einem und 100 Prozent bei vollständiger Unbewohnbarkeit der Wohnung in Betracht.
Das Recht zur Mietminderung ist ausgeschlossen, wenn
- der Mangel nur zu einer völlig unerheblichen Beeinträchtigung führt (defekte Glühbirne im Flur),
- der Mangel auf energetische Modernisierungsmaßnahmen im Haus (Lärm, Dreck) zurückzuführen ist, dann darf in den ersten drei Monaten nicht gemindert werden,
- wenn der Mieter den Mangel von Anfang an kannte und trotzdem gemietet hat oder
- wenn der Mieter den Mangel selbst verschuldet hat.
Vorsicht bei sogenannten Umweltmängeln! Hier schränkt der Bundesgerichtshof das Minderungsrecht stark ein.
Richtig mindern
Grundlage der Mietminderung ist die Bruttomiete, das heißt die Miete inklusive Vorauszahlungen für kalte Betriebskosten und Heizkosten. Die Mietminderung muss nicht beantragt und nicht angekündigt werden. Mieter können kürzen, wenn und solange Mängel vorliegen. Treten im Laufe des Monats Juli Mängel auf, ist die Juli-Miete aber bereits am Monatsanfang gezahlt worden, kann der Mieter auch noch im August oder September entsprechend weniger zahlen. Die Miete darf aber nur für den Zeitraum gekürzt werden, in dem der Mangel tatsächlich vorlag.
Kann die Miete wegen Baulärm und Schmutz um 30 Prozent gekürzt werden, war die Baustelle aber nur vom 1. bis 15. des Monats eingerichtet, kann die Miete auch nur für den halben Monat gekürzt werden, also insgesamt 15 Prozent. Der Mieter muss die Höhe der Mietminderung selbst abschätzen. Mindert er zu Unrecht oder sind seine Minderungsvorstellungen völlig überzogen, droht Zahlungsverzug. Ab einem Verzug von einer Monatsmiete ist eine Kündigung möglich. Deshalb den Mieterverein so früh wie möglich einschalten.
Als Alternative zur Mietminderung kommt auch die Zurückbehaltung der Miete in Betracht. Der Mieter kann den drei- bis fünffachen Minderungsbetrag so lange zurückhalten, bis der Mangel abgestellt ist. Hat der Vermieter den Mangel dann beseitigt, muss die einbehaltene Miete so schnell wie möglich nachgezahlt werden.
Denkbar ist auch, dass der Mieter trotz Mängeln weiter die Miete zahlt, aber unter Vorbehalt. Die Vorbehaltserklärung sollte schriftlich erklärt werden, am besten zusammen mit der Mängelanzeige, und bei den Überweisungen der Monatsmieten jeweils vermerkt werden. Die Zahlung unter Vorbehalt eröffnet die Möglichkeit, später mit Hilfe des Mietervereins zu viel gezahlte Miete zurückzufordern.
Beweislast
Der Mieter muss immer beweisen, dass überhaupt Wohnungsmängel vorliegen und dass er die Mängel angezeigt hat. Bei Lärmbeeinträchtigungen empfiehlt es sich, ein sogenanntes Lärmprotokoll zu erstellen und, wenn möglich, von Zeugen unterschreiben zu lassen. Aus: MieterZeitung 3/2015
Weitergehende Informationen in der Mieterbund-Broschüre »Wohnungsmängel und Mietminderung«. Sie kann für sechs Euro bei allen örtlichen Mietervereinen gekauft, beim DMB-Verlag, 10169 Berlin, und unter www.mieterbund.de (zzgl. 1,20 € Versandkosten) bestellt werden.
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