Der Garten am Mietshaus - die Saison beginnt
Serie zum Mietrecht
Der Frühling ist da, zumindest der meteorologische. Das Grün am Haus sprießt, will gepflegt sein. Für viele Mieter verbinden sich damit wesentliche Fragen.
Gartennutzung
Ist der Garten mitvermietet, dürfen Mieter ihn so nutzen, wie sie wollen. Sie können ein Gemüsebeet oder einen Komposthaufen anlegen, Gartenzwerge, Planschbecken, Hundehütten, Sandkasten oder Schaukel aufstellen, Blumen oder Sträucher pflanzen. Zumindest bei Einfamilienhäusern gilt der Garten immer als mitvermietet, es sei denn, im Mietvertrag ist ausdrücklich etwas anderes vereinbart. Anders bei Mehrfamilienhäusern. Hier ist der Garten nur dann mitvermietet, wenn das im Mietvertrag ausdrücklich so vereinbart ist.
Muss der mitvermietete Garten laut Mietvertrag auch gepflegt werden, heißt das vor allem: Rasen mähen, Unkraut jäten und Beete umgraben. An Sonn- und Feiertagen sowie werktags zwischen 22 und 7 Uhr dürfen in Wohngebieten Rasenmäher, Motorkettensägen, Heckenscheren und Vertikutierer nicht eingesetzt werden. Geräte, wie Laubsammler, Laubbläser, Rasentrimmer oder Kantenschneider dürfen werktags nur zwischen 9 und 13 sowie von 15 bis 17 Uhr benutzt werden.
Gegen Unkraut aus Nachbars Garten kann nichts unternommen werden. Über die Grenze ragende Äste und Zweige müssen aber beschnitten werden. Obst daran darf nicht gepflückt werden. Fällt es jedoch auf den Boden, kann es eingesammelt und gegessen werden.
Kosten bei Nichtnutzung
Gartenpflegekosten muss ein Mieter unter Umständen auch dann zahlen, wenn er die Grünfläche überhaupt nicht nutzen darf oder kann, entschied der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 135/03). Entscheidend ist, dass im Mietvertrag die Gartenpflegekosten als umlegbare Betriebskosten vereinbart sind.
Der »Normalfall« ist dann der, dass der Mieter den »Garten hinter dem Haus« bzw. die Grünflächen rund um die Wohnanlage auch nutzen darf - dass sich der Mieter hier sonnen kann, dass Kinder spielen dürfen, dass Wäsche getrocknet wird usw.
Aber selbst wenn diese Nutzungsmöglichkeiten nicht bestehen und nicht erlaubt sind, muss der Mieter vertraglich vereinbarte Gartenpflegekosten zahlen. Vorausgesetzt - so der BGH - die Gartennutzung ist nicht nur »exklusiv« dem Vermieter selbst oder nicht nur einer ganz bestimmten Mietpartei, z. B. dem Erdgeschossmieter erlaubt.
Ist aber keiner Mietpartei die Gartennutzung gestattet, kann der Vermieter die anfallenden Gartenpflegekosten auf alle Mieter des Hauses aufteilen.
Rasen oder Wiese
Auch wenn der Mieter laut Mietvertrag verpflichtet ist, den angemieteten Garten zu pflegen, darf der Vermieter keine Vorgaben machen, wie die Gartenpflege konkret auszusehen hat. Der Vermieter hat insoweit kein Direktionsrecht, so das Landgericht Köln (Az. 1 S 119/09).
Das gilt auch, wenn der Mieter völlig andere Vorstellungen von Gartengestaltung und Gartenpflege entwickelt. Der Vermieter hat seinem Mieter zu Vertragsbeginn einen »englischen Rasen« überlassen, der sich dann zu einer Wiese mit Klee und Unkraut wandelte.
Für den Vermieter ein klarer Fall von »unterlassener Gartenpflege« und Verwahrlosung. Er klagte auf Zutritt, wollte Vertikutierarbeiten im Mietergarten durchführen lassen.
Das Landgericht Köln wies die Klage ab. Der Mieter sei in der Gestaltung der Gartenpflege frei. Wenn er eine Wiese mit Wildkräutern einem englischen Rasen vorziehe, habe das nichts mit einer Verwahrlosung des Gartens zu tun.
Kosten der Gartenpflege
Im Mietvertrag kann wirksam vereinbart werden, dass die Mieter des Hauses die Kosten der Gartenpflege als Nebenkostenposition zahlen müssen. Dazu gehören nach einem Urteil des Landgerichts Potsdam (Az. 11 S 81/01) aber nicht die Kosten zur Anschaffung der Gartengeräte.
Laut DMB sind nur die laufenden, regelmäßig wiederkehrenden Kostenpositionen umlagefähige Nebenkosten. Hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen.
Anders, wenn es um die erstmalige Anschaffung von Pflanzen geht oder um die Kosten für die Neuanlage eines Gartens. Das sind keine umlagefähigen Nebenkosten, die muss der Eigentümer/Vermieter selbst tragen.
Nach der Entscheidung des Gerichts gehören auch die Kosten für die Anschaffung der Geräte für die Gartenpflege nicht zu den umlagefähigen Gartenpflegekosten. Auch, wenn es sich bei den Anschaffungskosten um sogenannte Kosten einer »Ersatzbeschaffung« handelt.
Derartige Kosten sind letztlich keine laufenden, immer wiederkehrenden Instandhaltungskosten. nd
Serie wird fortgesetzt - siehe nd-ratgeber vom 27. September, 4., 11., 18. Oktober, 1., 8., 15., 29. November, 6., 20. Dezember 2017, 3., 24. Januar, 7.,14. und 28. Februar 2018.
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