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Immobilienboom auch an den Börsen
Aktien von Unternehmen wie Vonovia und Deutsche Wohnen schlagen sogar die Gewinne aus Wohnungen und Häusern
Wohnungen und Häuser sind in deutschen Metropolen mittlerweile so teuer geworden, dass sich der Kauf und eine Vermietung für Investoren kaum noch rechnen. Bessere Renditen liefern da die Aktien von Wohnungsunternehmen. Wer beispielsweise vor einem Jahr Papiere der Hamburger TAG Immobilien AG gekauft hat, darf sich über ein Plus von mehr als 50 Prozent freuen. Im selben Zeitraum legte der mittelständische Aktienindex MDAX, in ihm sind die meisten größeren deutschen Immobilienkonzerne gelistet, »nur« um elf Prozent zu.
Nun ließe sich dieser Boom vielleicht als sonderbare Zockerei im schrillen Casino abtun. Doch hinter dem Immo-Boom steckt keine windige Zukunftsspekulation, wie sie etwa Apple oder Google schnell zum Platzen bringen könnte. Vielmehr bündeln sich in TAG, Vonovia, Deutsche Wohnen und einem halben Dutzend weiterer Lieblinge der Investoren - deren Aktienkurse ebenfalls rasant um 20, 30 Prozent zulegten - eine Reihe von volkswirtschaftlichen Entwicklungen. Zum einen schlägt sich in den Börsenkursen die allgemeine Wohnungsknappheit nieder. Diese hat die Mieten und damit die Einnahmen der Vermieter in die Höhe getrieben. Aktiengesellschaften haben in diesem Jahrzehnt massiv vorhandenen, oftmals sogar kommunalen Wohnraum aufgekauft. So ist die Bochumer Vonovia SE mittlerweile der größte Vermieter in Deutschland.
Zugleich spiegelt sich in den Börsenkursen die Teilung des Marktes in Ost und West, Stadt und Land, Arm und Reich wider. Denn die Immo-AGs, auch jene, die auf Büros und Gewerbeimmobilien setzen, sammeln vornehmlich Filetstücke in besseren Lagen. So gehören Vonovia laut Firmenangaben 394 000 Wohnungen »in allen attraktiven Städten und Regionen« Deutschlands und Österreichs.
In Neubauten investiert die Branche freilich kaum bis gar nicht. Bei Quadratmeterpreisen von 4000 Euro aufwärts liefern sie nach Zinsen und Nebenkosten häufig nur noch Renditen im Bereich von zwei Prozent. Das entspricht gerade einmal der Inflationsrate. Dies ist ein weiterer Grund, warum Fonds, Investoren und Reiche lieber Aktien erwerben, anstatt Häuser zu kaufen oder gar zu bauen.
Wer schon in Betongold »investiert ist«, wie es im Börsenjargon heißt, freut sich nicht allein über hohe Kurse. Auch die Dividenden der Immobiliengesellschaften legen zu, weil die Gewinne steigen. Die Immo-AGs liegen bei den Gewinnerwartungen der Analysten für 2018 im MDAX ganz vorne. Von einer spekulativen Blase kann also in diesem Segment eigentlich keine Rede sein.
Für die Vonovia-Aktie, die sogar im DAX und damit unter den 30 größten Börsenwerten in Deutschland notiert ist, erhielten Investoren in diesem Jahr die Rekorddividende von 1,32 Euro ausgezahlt. Klingt wenig, entspricht aber einer Rendite von satten acht Prozent, wenn man den Emissionspreis von 2013 zugrunde legt, als Vonovia an die Börse ging.
Ähnliche Entwicklungen lassen sich in anderen europäischen Ländern und teilweise in den Vereinigten Staaten, Japan und China beobachten. Beflügelt werden Immo-Aktien, wie alle Wertpapiere, von den historisch niedrigen Zinssätzen seit der Finanzkrise. Wer richtig Kasse machen will, ist daher mit Betongold grundsätzlich besser aufgestellt.
Nicht erst seit Donald Trump US-Präsident wurde, spricht außerdem die allgemeine Verunsicherung für Immobilien. Außerdem ist die Nachfrage aus China und anderen asiatischen Ländern nach Häusern und Aktien in Europa stark gestiegen, was die Preise weiter treibt. Einige Regierungen reagieren sogar schon mit Kaufverboten für Ausländer.
Seit Jahresanfang haben die Risiken für die Finanzmärkte sogar noch deutlich zugenommen. Bankanalysten nennen hier zum Beispiel drohende Handelskriege, der Konflikt mit dem Iran um dessen Atomprogramm oder der Streit zwischen den USA und der Türkei. Daher mache es durchaus Sinn, »sich auch im Aktienbereich etwas defensiver aufzustellen«. Eine Möglichkeit hierzu bieten Anteilsscheine von Immobiliengesellschaften.
Gänzlich risikolos sind aber selbst Immobilienaktien nicht. In den flauen Börsenmonaten Juli und August dümpelten auch ihre Kurse in Deutschland vor sich hin. Damit schnitten sie dann aber immer noch besser ab als die »mobile« Konkurrenz. Und in diesem Tagen klettern die Aktien wieder weiter nach oben.
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