Mietenwahnsinn, nächste Runde

Am 15. April dieses Jahres erklärte das Bundesverfassungsgericht das »Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin« offiziell für nichtig. Das Gesetz, besser bekannt als »Berliner Mietendeckel«, wurde damit im Ordner Rechtsgeschichte abgeheftet. Das Gericht begründete dies im Wortlaut damit, dem Land Berlin fehle »die Gesetzgebungskompetenz«: Das Grundgesetz regelt die Zuständigkeiten für die Gesetzgebung abschließend und da der Bund mit der sogenannten Mietpreisbremse bereits umfangreich Regelungen erlassen habe, welche die Miethöhe begrenzen, dürfe Berlin dies nicht zusätzlich. Es gibt zwar durchaus gewichtige Ansichten in der juristischen Wissenschaft und Praxis, die das anders beurteilen und das Land Berlin in seinem Anliegen stützten. Diesen Rechtsauffassungen muss aber nun aufgrund des Beschlusses des obersten deutschen Gerichtes in Karlsruhe nicht mehr nachgegangen werden.

Für die Berliner Mieter*innen ist das Urteil eine herbe Enttäuschung. Vonseiten der Vermieter*innenlobby und deren politischer Schirmherrschaft aus CDU und FDP kam hämisches Geraune: Man habe schon »von Anfang an gewusst, dass Berlin das nicht darf«. Die Partei Die Linke hingegen strebt nun einen »bundesweiten Mietendeckel« an und will diesen durch den Bundestag beschließen lassen. Denn der darf das erst einmal - was aber nicht heißt, dass nicht auch ein solcher Mietendeckel wieder gekippt werden könnte. Konsequent ist dieser Plan der Linken jedenfalls, da das Bundesverfassungsgericht in seinem Urteil keine Stellungnahme dazu abgegeben hat, ob der Berliner Mietendeckel der sogenannten Eigentumsgarantie in Artikel 14 des Grundgesetzes widerspricht - was ein weiteres Argument der Mietendeckel-Gegner*innen war. Anders gesagt: Ob ein Mietendeckel auf Bundesebene beim Bundesverfassungsgericht standhielte - woraufhin ein Angriff der Vermieter*innenseite durch deren politische Lobbyist*innen vorhersehbar wäre - ist derzeit offen.

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Anlässlich einer Klage zur sogenannten Mietpreisbremse hat das Gericht der Vermieter*innenseite allerdings folgende Ansage gemacht: : »Auf dem sozialpolitisch umstrittenen Gebiet des Mietrechts müssen Vermieter mit häufigen Gesetzesänderungen rechnen und können nicht auf den Fortbestand einer ihnen günstigen Rechtslage vertrauen. Ihr Vertrauen, mit der Wohnung höchstmögliche Mieteinkünfte erzielen zu können, wird durch die Eigentumsgarantie nicht geschützt.« Diese doch recht klaren Worte deuten an, dass ein bundesweiter Mietendeckel durchaus verfassungskonform sein dürfte, solange er nicht einem Verbot gleichkommt, mit Immobilien überhaupt ein Mietgeschäft machen zu können. Aber dies hatte selbst der »Berliner Mietendeckel« nicht verboten. Trotzdem ist ein bundesweiter Mietendeckel aktuell noch in weiter Zukunft. Man wird die Wahlen zum Bundestag abwarten müssen - und vor allem, ob SPD und Grüne im Falle einer rot-rot-grünen Koalition ihre bisher ablehnende Haltung zu dem Regelungsinstrument aufgeben werden.

Mietpreisbremse und Mietendeckel

Hiervon abgesehen können jedoch aus der gelebten juristischen Praxis unter dem »Mietendeckel-Regime« in Berlin einige Lehren gezogen werden, in theoretischer wie praktischer Hinsicht. In dem Sinne zunächst eine Begriffsklärung: Was war der Mietendeckel und was unterschied ihn von der sogenannten Mietpreisbremse? Die Mietpreisbremse trat im Jahr 2015 in Kraft. Der Bundesgesetzgeber erkannte demnach, dass die Mieten selbst recht solide Einkommen so schwer belasteten, dass Wohnen zur Miete insbesondere in den Innenstadtbereichen der Ballungszentrenpraktisch unbezahlbar wurde - vorausgesetzt, man wollte nicht am Rande des Existenzminimums leben. So trat also für Mietverträge, die frühestens ab dem 1. Juni 2015 und an Orten geschlossen wurden, die das jeweilige Bundesland als »Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt« deklarierte, nun die Mietpreisbremse in Kraft: Die Festlegung, dass Vermieter*innen in diesen Verträgen keine Miete verlangen dürfen, die mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Die ortsübliche Vergleichsmiete drückt regelmäßig ein lokaler Mietspiegel aus.

Nun ist die Mietpreisbremse allerdings seit Beginn mit diversen Schlupflöchern und Durchsetzungsmängeln behaftet: Der Neubau ab Oktober 2014 ist grundsätzlich ausgenommen, ebenso Wohnungen, die zwar nicht neu gebaut waren, aber so erheblich modernisiert wurden, dass sie Neubauten gleichgestellt sind. Ebenso fielen all jene neu gebauten Wohnungen aus den Regelungen der Mietpreisbremse, deren Vermieter*innen 30 Prozent der Baukosten für eine Modernisierung einer ganz anderen Wohnung aufwandten. Dass Vermieter*innen etwa das simple Renovieren der Wohnung und eine neue Toilette nunmehr gleich als Modernisierung ausgaben, um so die Mietpreisbremse zu umgehen, kann sich jede*r denken. Doch damit nicht genug. Besonders geschäftstüchtige Vermieter*innen, die bereits vor dem Inkrafttreten der Mietpreisbremse eine Miete verlangten, die deutlich mehr als zehn Prozent über dem Mietspiegel lag, mussten die Miete nicht senken. Anders gesagt: Vermieter*innen, die beispielsweise vor dem 1. Juni 2015 eine Kaltmiete von 17 Euro pro Quadratmeter im Mietvertrag festgeschrieben hatten - gerne noch mit einer Staffelmietvereinbarung, durch die sich die Miete periodisch erhöht - durften den Erlös dieser Gier weiterhin einstreichen.

Wie eine Kriegserklärung

Als Krönung des Ganzen mussten Mieter*innen, deren Wohnung unter die Mietpreisbremse fiel und zu teuer war, diesen Verstoß mit einer sogenannten Rüge selbst geltend machen: also beim Staat darum betteln, dass der Vermieter die Miete auf das gesetzliche Maß reduziert. Hierfür mussten die Mieter*innen den Mietvertrag (trotz zu hoher Miete!) erst einmal unterschreiben, um daraufhin der Vermieter*in in Form der Rüge quasi einen Krieg zu erklären - denn als solchen nehmen diese ein solches Vorgehen in der Regel auf - und das Mietverhältnis entsprechend zu belasten. Wie die Vermieter*in nach so einer Rüge auf Anfragen zur Mangelbeseitigung etwa wegen einer ausgefallenen Heizung oder Warmwasser reagierte, kann sich wiederum jede*r denken … Viele Vermieter*innen hielten sich mangels gesetzlicher Sanktionierung letztlich gar nicht erst an die Mietpreisbremse, in der Praxis mussten die Mieter*innen oftmals erst vor das zuständige Amtsgericht ziehen, um zu ihrem Recht zu kommen. Fun Fact: Die Mieten, die gegen die Mietpreisbremse verstießen, deren Zahler*innen dies aber zum Beispiel aus Angst nicht rügten, gingen trotzdem in den lokalen Mietspiegel ein. Dieser wurde so zum weiteren Schröpfen der Mieter*innen in die Höhe getrieben - auch für die Vermieter*innen, die sich an das Gesetz hielten. Eine Hand wäscht eben die andere.

Auch eine Verschärfung der Mietpreisbremse im Jahr 2019 führte trotz guten Willens des Gesetzgebers nicht zu einer substanziellen Änderung dieser Schwächen des Gesetzes. So wurden die Anforderungen an eine Rüge durch die Mieter*innen zwar herabgesetzt, jedoch ist es nach wie vor an diesen, die Mietpreisbremse zu ziehen. Auch müssen Vermieter*innen nun zwar die Höhe der Vormiete angeben und über sogenannte Ausnahmetatbestände der Mietpreisbremse vor Mietvertragsschluss informieren. Aber die Nachteile, die sich im Falle des Verschweigens für die Vermieter*in ergeben (namentlich das Verbot der Berufung auf die Vormiete oder auf andere Ausnahmen von der Mietpreisbremse für eine Dauer von zwei Jahren) scheinen in der Praxis jedoch kaum Wirkung zu entfalten, da Vermieter*innen sich auch an diese wieder nur selten halten.

So landen sehr viele Rügen zu ihrer Durchsetzung nach wie vor beim jeweiligen Amtsgericht, zwar oft mit erheblichem Erfolg zugunsten der Mieter*innen, aber eben nach wie vor mit dem Preis der Belastung des Mietverhältnisses. Für dieses und fast alle anderen genannten Probleme - lediglich in der Ausnahme von Neubauten aus seinem Geltungsbereich war er mit der Mietpreisbremse identisch - sollte nun der Mietendeckel durch seine Regelung des Mietpreisrechts eine Lösung darstellen.

Der Mietendeckel, der 2019 vom Berliner Senat beschlossen wurde, widmete sich zwei »Abteilungen«. Erstens dem sogenannten Mietenstopp, der beinhaltete, dass Mieterhöhungen mit Wirkung nach dem 18. Juni 2019 ab Februar 2020 verboten waren, und zwar für die fünf Jahre, auf die die Geltung des Mietendeckels zunächst festgelegt war. Dies galt sowohl für Mieterhöhungen nach Mietspiegel als auch für Modernisierung der Wohnung - geringfügige Ausnahmen waren allerdings erlaubt. Die Berliner Gerichte gingen mit diesem Teil des Gesetzes zunächst etwas unbeholfen um, respektierten aber im Resultat ganz überwiegend den gesetzlichen Gehalt und setzten so den »Mietenstopp« trotz Angriffen der Vermieter*innen zumindest vorläufig in die Tat um.

Zweitens gab es die Abteilung »Absenkung der Miete auf eine Obergrenze«. Dieses Gesetz definierte Maximalmieten für Baualtersklassen, Ausstattungen und Wohnlagen. Auf diese Maximalmieten mussten die Vermieter*innen, deren bisherige Mietverträge darüber lagen, ihre Forderungen ab Dezember 2020 absenken. Freiwillig - nachdem sie zuvor sie auch noch Auskunft über die Obergrenze für ihre jeweilige Wohnung hatten geben müssen. Bei Verstößen konnte das Bezirksamt Bußgelder verhängen, wovon auch Gebrauch gemacht wurde. In der Praxis hielten sich daher viele Vermieter*innen zähneknirschend an die Regeln. Also gab es Mietsenkungen, bei denen viele Mieter*innen ab Dezember 2020 auf einmal nur noch die Hälfte ihrer bisherigen Miete zahlen mussten. Zwar konnte es theoretisch gesehen auch nur ein Drittel oder ein Viertel oder sogar nur zehn Prozent weniger Miete sein, aber die Praxis zeigte deutlich, wie fortgeschritten - will sagen: wie krass erhöht - die Mietforderungen in den Mietverträgen häufig waren. Es gab also eine Mietpreisbremse, die ihren Namen tatsächlich verdiente.

Praktische Lehren

Nachdem der Mietendeckel nun allerdings trotzdem für nichtig erklärt wurde, gab es unterschiedliche praktische Konsequenzen für beide »Abteilungen« des Gesetzes. Soweit bei Mieterhöhungen nach dem Berliner Mietspiegel 2019 um Zustimmung bei den Mieter*innen gebeten wurde, wehrten sich diese - mit neuem Selbstbewusstsein - häufig unter Hinweis auf den Mietendeckel. In dem Fall mussten die Vermieter zwangsläufig vor Gericht, um die Chance auf die Mieterhöhung zu wahren, was nicht wenige von ihnen - ebenfalls im Gedanken an den Mietendeckel - unterließen. Bei diesen Mietverträgen wirkt die »Atempause« in Form des Mietendeckels bis heute nach, denn hier hat der Beschluss des Bundesverfassungsgerichts keinerlei Bedeutung. Mangels Klage der Vermieter*innen bleibt die Miete zumindest für einen Zeitraum von meistens mehr als einem Jahr eingefroren, ein positiver Umstand für die betroffenen Mieter*innen.

Weiterhin erklärten einige Richter*innen, wenn Vermieter*innen auf »Mieterhöhung trotz Mietendeckel« klagten, diesen zum sogenannten Verbotsgesetz. Das bedeutete, dass die Klagen scheiterten und im Resultat auch die Mieten dieser Wohnungen für einen längeren Zeitraum bis heute eingefroren waren. Andere Richter*innen wählten einen etwas umständlichen Weg: Sie prüften die Möglichkeit einer Mieterhöhung und gaben dieser, wenn sie begründet war, auch statt. Zugleich verboten sie den Vermieter*innen aber, diese erhöhte Miete tatsächlich unmittelbar zu fordern. So entwickelte sich das Konstrukt einer »Schattenmiete«, also einer Miete, welche die Vermieter*innen erst nach den fünf Jahren einzustreichen planten, die der Mietendeckel zunächst gelten sollte. In diesem Fall und auch hinsichtlich der »Absenkung der Miete auf eine Obergrenze« waren Mieter*innen, nachdem der Mietendeckel gekippt wurde, also teils erheblichen Nachforderungen ausgesetzt, die sofort beglichen werden mussten, um Kündigungen zu vermeiden. Zwar gab das Land Berlin Finanzhilfen für Betroffene heraus und manche Vermieter*innen gaben sich sozial und verzichteten großzügig auf Nachforderungen. Der überwiegende Teil der Vermieter*innen bestand jedoch wie erwartbar auf Nachzahlungen aus der Schattenmiete.

Mieten werden öfter geprüft

Dies alles führte nun allerdings bei Berlins Mieter*innen zu einer kritischen Prüfung der geforderten Miethöhe. War diese denn nicht wucherisch im Sinne der jetzt noch übrig bleibenden Mietpreisbremse? Konnten die Nachforderungen der Vermieter*innen reduziert oder gar gänzlich verhindert werden? Die Praxis bestätigte häufig genau das. Das schien zwar ungewöhnlich, weil die Mietobergrenzen aus dem Mietendeckel nach dem Mietspiegel 2013 nachgebildet waren und die Mietpreisbremse sich je nach Beginn des Mietvertrages an späteren Mietspiegeln (2015-2021) orientiert, also eigentlich höhere »Obergrenzen« abbildet. Das zeigt aber nur, wie verständnisvoll letztlich sogar der vermeintlich radikale Mietendeckel mit den Vermieter*innen umging: Auch er ließ Ausnahmetatbestände zur Manipulation der Mietobergrenze zu, von der die Vermieter*innen auch regelmäßig Gebrauch machten.

Berlins Mieter*innen fanden zu neuem Selbstbewusstsein, die eigene Ohnmacht zu überwinden und sich den geschäftigen Forderungen von Vermieter*innen entgegenzustellen - und zwar nicht nur während der Mietendeckel galt, sondern auch nachdem er gekippt wurde. Das bedeutet, Berlins Mieten sinken durch die Mieter*innen selbst, weil diese nach dem Scheitern des Mietendeckels vermehrt die Mietpreisbremse ziehen. Und nicht nur das: Die gesamte Debatte um den »Mietenwahnsinn« führt in der Praxis häufig dazu, dass Mieter*innen Mietverträge schon frühzeitig auf die Miethöhe prüfen und sich trauen, diese - im Zweifel gerichtlich - absenken zu lassen. Auch dies ein Kollateralnutzen des Mietendeckels.

Fest steht also: Der Mietendeckel war gut gemeint, hat die Senkung von Mieten auf verschiedene Weisen ermöglicht und wurde dennoch vom Bundesverfassungsgericht gekippt, ohne inhaltliche Bezugnahme zum Gesetz selbst. Aus den verschiedenen Versuchen, das Geschäft mit dem Wohnen in ein für die betroffenen Mieter*innen erträgliches Maß zu bringen, lassen sich nun allerdings verschiedene grundsätzliche Lehren über die hiesigen Verhältnisse ziehen: Es wird die Notwendigkeit einer sozialstaatlichen »Dauerbetreuung« deutlich, die unter anderem in der Gewährung von Wohngeld, sozialem Wohnungsbau und Bindung von Mieten an öffentliche Vorgaben besteht. Und dieser Fakt legt wiederum etwas noch Wesentlicheres bloß: In einer freien Marktwirtschaft - in der ihre Befürworter*innen immerhin die beste aller Welten sehen - ist eine so grundlegende Sache wie das Wohnen eben keine Selbstverständlichkeit oder gar ein Recht, sondern eine Frage des Angebots und der Zahlungskraft.

Notwendig ein Kampffeld

Für diejenigen, die das Geschäft mit dem Wohnraum machen, gibt es grundsätzlich kein Maß darin, wie viel sie den Mieter*innen aus der Tasche ziehen: Eben so viel, wie es nur geht. So erklärt sich auch die ewige Knappheit an bezahlbarem Wohnungsbau - kein Geschäftsmensch hat Interesse an »kleinen Brötchen«. Die Mieter*innen wiederum haben es als zumeist abhängig Beschäftigte oder kleine Selbstständige nicht in der Hand, ihr Einkommen zu bestimmen. Sie befinden sich in einem Zangengriff zwischen horrenden Mietforderungen und schmalen Einkommensverhältnissen. Das sieht auch der Staat und reagiert mit sozialstaatlichen Maßnahmen, fördert und garantiert aber gleichzeitig das Geschäft mit der Wohnraumimmobilie, via Privateigentum.

An diesem Widerspruch wird klar, dass es an sich gar kein Problem ist, wenn Mieter*innen (mangels Zahlungskraft) aus ihren Wohnungen geräumt werden. Zum Problem wird solches Elend für den Sozialstaat erst, wenn die Wohnungsfrage als Ganze dysfunktional für die »betreute Marktwirtschaft« wird: Wenn sich die hier Arbeitenden im großen Stile nicht mehr in einem sicheren Obdach regenerieren oder dort den nationalen Nachwuchs aufziehen können. So staatstragend ist das »Recht auf Wohnen« gemeint, das unter anderem die Verfassung von Berlin festschreibt - nicht im Sinne von »Die Häuser denen, die drin wohnen«. Keine sozialstaatliche Maßnahme wird also den dauerhaften Existenzkampf der Mehrheit der Wohnenden abschaffen, ohne das Geschäft mit der Wohnraumimmobilie zu beseitigen.

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