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Turmbau zu Berlin
Hochhausprojekte haben Konjunktur in der Hauptstadt - der Nutzen für die Allgemeinheit ist fraglich
»Ein Hochhaus muss der Gesellschaft etwas zurückgeben«, erklärt Regula Lüscher. Baukultur sei »mehr als schöne Proportionen und gute Gestaltung«, so ihre Überzeugung, die sie in einem kurzen Beitrag im Karrierenetzwerk Linkedin kundtut. Bis Ende Juli war die Parteilose fast 15 Jahre lang Berliner Senatsbaudirektorin. Eine ihrer letzten politischen Aussagen im Amt war die Forderung, das geplante Hines-Hochhaus am Alexanderplatz von 150 auf 130 Meter zu kürzen. Der weltweit tätige US-Immobilienkonzern will direkt an der Ecke Alexander- und Grunerstraße einen Turm mit 300 Wohnungen errichten. In sich mehrfach verdreht und geteilt, so soll das Gebäude nach dem Entwurf des Stararchitekten Frank Gehry aussehen.
Der Entwurf wurde bereits 2014 zum Wettbewerbssieger gekürt, dementsprechend angejahrt wirkt er. Denn die geplante Kürzung ist nur die letzte von vielerlei Problemen bei dem Projekt, die der Konzern sich größtenteils selbst zuzuschreiben hat. Der Standort an sich ist nämlich Teil des bereits 1993 festgelegten Kollhoff-Plans. 13 Hochhäuser, jedes 150 Meter hoch, sollten eine Stadtkrone bilden. Doch die hauptstädtische Nachwende-Euphorie wich der Ernüchterung. Kein einziges der einst vorgesehenen Gebäude steht bis heute. Hines bebaute die Fläche, die das Hochhaus einnehmen sollte, mit einem unförmigen Einkaufsklotz, der unter anderem die größte Berliner Filiale des Elektromarktes Saturn beherbergt.
Das Gebäude ist längst verkauft, das Hochhaus soll nun daneben entstehen, ausgerechnet über einem U-Bahn-Tunnel und einem Bunker. Seit Ende 2016 verhandelte der Immobilienkonzern mit den Berliner Verkehrsbetrieben (BVG) über die baulichen Lösungen, um den Turm doch noch realisieren zu können. Denn es drohen mindestens lang andauernde Betriebsunterbrechungen der U5, falls der Tunnel beschädigt werden sollte, die Strecke bis zum Bahnhof Tierpark könnte mit Wasser volllaufen. Man hat bei der U-Bahn schon schlechte Erfahrungen mit Bauarbeiten gemacht. Die U2 war 2012 wegen einer Havarie an der Baustelle des Shoppingcenters Mall of Berlin monatelang am Potsdamer Platz unterbrochen. Drei Jahre später traf es erneut die U2 nahe des Alexanderplatzes.
Seit Anfang Juni gibt es jedoch eine Einigung zwischen Hines und BVG. 30 Millionen Euro soll der Immobilienriese allein für diese Maßnahmen zahlen. Katalin Gennburg, Stadtentwicklungspolitikerin der Linksfraktion im Abgeordnetenhaus, hält das Bauvorhaben angesichts des Risikos für die U-Bahn dennoch für »unverantwortlich«, wie sie im Gespräch mit »nd« erklärt. Das mag auch damit zusammenhängen, dass sie das Projekt grundsätzlich ablehnt. »Spekulative Hochhausinvestments sind die baulich-räumliche Spiegelung von Finanzmarktgeschäften«, sagt sie. »Es ist eine Frage der politischen Verantwortung, die absehbar zerstörerischen Auswirkungen dieser Entwicklung für die Stadt als Gemeinwesen nicht in Kauf zu nehmen«, so Gennburg. Mit brachialer Gewalt solle hier das Investoreninteresse durchgesetzt werden, der geplante Bau sei »ein Mahnmal der investorengetriebenen Stadtentwicklung«.
Die Politikerin hat große Zweifel, ob Hines wirklich selbst bauen oder das Verfahren nur bis zur Erteilung des Baurechts betreiben möchte. Denn mit einer Baugenehmigung schießt der Wert in die Höhe. Ein Verkauf mit hohem Gewinn ist möglich, ohne die Risiken der Bauarbeiten, von Vermietung oder Verkauf der Flächen tragen zu müssen. »Der Hines-Tower ist ein gutes Beispiel für die Spekulation mit Baugenehmigungen. Es werden gesellschaftliche Werte vernichtet, weil die Planungskapazitäten von Behörden exzessiv ausgenutzt und kapitalisiert werden«, sagt Linke-Politikerin Gennburg.
Hines beantwortete Fragen von »nd« zum Projekt nicht. Anderen Medien gegenüber ist aber deutlich gemacht worden, dass an den 150 Metern festgehalten werden soll. Fabian Thiel wundert das nicht. Der Professor für Immobilienbewertung an der University of Applied Sciences Frankfurt am Main konnte im Rahmen eines Forschungsprojektes die Kalkulation des 180 Meter messenden Wohnhochhauses Grand Tower in der Mainmetropole einsehen. »Bis zur neunten Etage wird dort überhaupt kein Geld verdient«, sagt er im Gespräch mit »nd«. Je höher, desto teurer werden die Wohnungen. Ein um 20 Meter gekürzter Turm beschneidet die Gewinnmöglichkeiten erheblich, selbst wenn die Nutzfläche durch etwas mehr Breite gleich bleibt.
Nur Monarch darf 150 Meter hoch bauen
Der bisher einzige genehmigte Wolkenkratzer mit 150 Metern Höhe ist der Alexander Berlin Capital Tower des russischen Immobilieninvestoren Monarch, direkt neben dem Haupteingang des Shoppingcenters Alexa. Ende 2019 wurde mit dem Aushub der Baugrube begonnen. Der Hochbau soll Ende diesen Jahres starten. »Wir sind coronabedingt etwas zurückgeworfen worden, streben aber weiter eine Fertigstellung bis Ende 2023 an«, heißt es auf nd-Anfrage aus der Kanzlei, die Monarch vertritt. Das Unternehmen verfügt nicht mal über eine Internetseite. Beim Spatenstich vor bald zwei Jahren war noch von 250 Millionen Euro Baukosten die Rede, inzwischen geht man wegen gestiegener Baupreise von signifikant mehr Geld aus, die der Bau verschlingen wird. »Monarch kann das wuppen«, versichert der Anwalt. Überraschend: Die geplanten Wohnungen sollen nicht als Eigentum verkauft werden.
»Ungewöhnlich« findet das Bodenmarktexperte Thiel. Es könnte ein Indiz dafür sein, dass sich nicht ausreichend Käufer für die hochpreisigen Wohnungen finden. Beim Frankfurter Grand Tower war das nicht das Problem. Doch leider wohnt fast niemand wirklich in dem Haus. »Abends brennt in nur ganz wenigen Wohnungen Licht«, berichtet Thiel. Die meisten der internationalen Käufer seien vielleicht ein bis zwei Wochen pro Jahr vor Ort. Gekauft würde einerseits, um Geld anzulegen, andererseits, um beispielsweise für einen Studienaufenthalt des Nachwuchses in Deutschland eine Bleibe zu haben. »Das ist natürlich bitter für die Stadt, wenn ein Bau, der eine Gegend eigentlich beleben sollte, so endet«, sagt Thiel. »Auch das deutsche Wohneigentumsrecht ist überhaupt nicht darauf ausgelegt, wie in diesem Fall, mit 413 Wohnungen umzugehen. Wie soll beispielsweise eine Eigentümerversammlung abgehalten werden, wenn nur der geringste Teil von ihnen überhaupt in Deutschland lebt?«, nennt er eine der offenen Fragen.
Die enorme Wertsteigerung, die der Bau von Hochhäusern bedeutet, strahlt auch auf die Umgebung aus. »Wir konnten für Frankfurt am Main eine Bodenwertsteigerung von 20 bis 30 Prozent im Umfeld nachweisen«, berichtet der Forscher.
»Wir müssen ernsthaft über die Rückabwicklung aller Hochhausvisionen für den Alexanderplatz sprechen«, findet Linke-Politikerin Katalin Gennburg. Im Bau ist dort bereits der Covivio-Doppelturm neben dem Hotel »Park Inn«. Dieser Investor fügte sich den Wünschen der Stadtentwicklungsverwaltung und begnügt sich mit 130 Metern. Am Kaufhausgebäude der Galeria Kaufhof laufen die vorbereitenden Arbeiten für ein inklusive zurückgesetztem Technikgeschoss 134 Meter messenden Wolkenkratzer der Immobilienfirma Signa. Er soll an der Ecke Karl-Liebknecht-Straße neben dem Stadtbahnviadukt in die Höhe wachsen.
SPD pocht auf Investorenschutz
Für Daniel Buchholz, Stadtentwicklungsexperte der SPD-Fraktion im Abgeordnetenhaus, ist der Signa-Turm ein gutes Beispiel dafür, wie es gelingt, durch eine gemischtere Nutzung Hochhäusern mehr städtisches Leben einzuhauchen. Für 15 Jahre wird eine Etage für kommunale Nutzungen preiswert vermietet. Von den geplanten Höhenbeschränkungen bei neuen Projekten hält er nichts. »Die nachträgliche Reduzierung von 150 auf 130 Meter halten wir für nicht nachvollziehbar«, sagt er im Namen seiner Fraktion zu »nd«. Es gehe auch um einen »Vertrauensschutz« für Investoren. »Vor allem sind die 150 Meter das Ergebnis eines umfangreichen, öffentlich durchgeführten Diskussionsprozesses, der für alle galt. Sie sind nicht aufoktroyiert worden von finsteren Mächten.«
Um künftig den Nachteilen von Hochhäusern - wozu auch die Verschattung der Umgebung gehört - die Verpflichtung zu einem gesellschaftlichen Mehrwert entgegenzusetzen, hat sich Berlin ein Hochhausleitbild gegeben. Es »muss und kann alle Aspekte der sozialen und nutzungsgemischten europäischen Stadt sicherstellen. Berlin ist da Vorreiterin«, erklärt Ex-Senatsbaudirektorin Regula Lüscher. Die Opposition ätzt gern über einen »Hochhausverhinderungsplan«, der damit geschaffen worden sei. Es gebe in dem Leitbild »keine Höhenbeschränkungen, sondern die Vorgabe, dass Hochhäuser über 60 Meter gemischte Nutzungskonzepte haben müssen«, stellt Lüscher klar.
»Hybridnutzung« nennt sich das. Im Berliner Fall müssen maximal 70 Prozent einer Nutzungsart mit mindestens 30 Prozent einer anderen kombiniert werden. Beispielsweise also Wohnungen und Büros. Auch müssen 30 Prozent des Wohnraums zu gedeckelten Mieten bereitgestellt werden.
Der erste, mit Wohnungen, Büros und öffentlichen Bereichen gemischt genutzte Wolkenkratzer Deutschlands ist der 190 Meter hohe Omniturm in Frankfurt am Main. Noch in der Bauphase wechselte er für 700 Millionen Euro den Besitzer.
Die Hybridnutzung kann bei ganzen Häuserensembles auch auf mehrere Gebäude verteilt werden. Ein Beispiel ist das ebenfalls in der Mainmetropole gelegene Projekt Four aus vier verschiedenen Hochhäusern, die 100, 120, 173 und 228 Meter hoch sind. Der größte von ihnen, der zu 91 Prozent für Büros genutzt werden soll, der Rest für Handel und soziale Infrastruktur, wurde vor wenigen Tagen für 1,4 Milliarden Euro verkauft. Baubeginn war 2019, fertig werden soll der letzte der vier Türme 2024.
Fragliche Durchsetzung von Verträgen
»Die Sozialwohnungen sollen im 173 Meter hohen Turm 2 entstehen. Ob es wirklich dazu kommt, wird man sehen«, zeigt sich Fabian Thiel skeptisch. Denn die unterschiedlichen Nutzungen in den einzelnen Türmen seien teilweise etagenweise an verschiedene Fonds verkauft worden. »Die Zusammenarbeit klappt schon in der Bauphase nicht immer gut«, berichtet er. Ob die Stadt Frankfurt am Main bei Nichteinhaltung der Verträge durch die zersplitterte Eigentümerstruktur jemanden haftbar machen kann, hält er für eine offene Frage. Genauso, wie die Zusammenarbeit der Eigentümer laufen wird, wenn teure Sanierungen der Haustechnik anstehen oder einer der Beteiligten pleite geht. »Wenn Berlin in den Bau von Hybrid-Hochhäusern einsteigt, muss eine zentrale spezialisierte Verwaltungseinheit für die Verträge zuständig sein«, rät er. »Einzelne Bezirke wären damit hoffnungslos überfordert.«
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