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Wohnungen im Osten: Eher altersgerecht als perfekt gedämmt
Sorge um bezahlbare Mieten: Kommunale Vermieter drängen auf veränderte Prämissen bei Neubau und Sanierung
Dessau hatte einmal fast 100 000 Einwohner: Ende 1990 lebten exakt 96 754 Menschen in der Bauhausstadt. Seither ist die Bevölkerungszahl um ein Viertel auf rund 76 000 gesunken, und das, obwohl 2007 das benachbarte Roßlau eingemeindet wurde. Für den Wohnungsmarkt hat das gravierende Folgen, sagt Jens Zillmann, Direktor des Verbands der Wohnungswirtschaft (VdW) Sachsen-Anhalt: Bei den drei kommunalen und genossenschaftlichen Vermietern der Stadt steht fast jede dritte Wohnung leer. Gleichzeitig herrscht in einem Bereich aber Mangel. Weil die verbliebenen Bewohner auch in die Jahre kommen, gibt es 24 000 Rentner-Haushalte in Dessau-Roßlau, aber nur 3500 barrierearme Wohnungen: »Man muss jahrelang warten.«
So wie in Dessau-Roßlau wird die Lage bald vielerorts im Osten sein. Sieht man von wenigen Ballungszentren ab, werden die Einwohnerzahlen stark sinken und der Altersdurchschnitt weiter steigen. In ländlichen Regionen, die auch Kleinstädte einschließen, werden in 20 Jahren 56 Prozent der Menschen im Rentenalter sein. Viele von ihnen werden von eher bescheidenen Renten leben müssen. Derzeit liege die Durchschnittsrente bei knapp 1100 Euro, sagt Zillmann. Sein Fazit: »Wir werden weniger, älter und ärmer.«
»Wir werden weniger, älter und ärmer.«
Jens Zillmann VdW-Verbandsdirektor
Von der sozialen Wohnungswirtschaft im Osten verlangt das einen Spagat. Einerseits können die kommunalen und genossenschaftlichen Vermieter jetzt und wohl auch künftig nur moderate Mieten verlangen. In den drei Bundesländern Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen beträgt die Nettokaltmiete in deren 1,1 Millionen Wohnungen umfassenden Beständen im Mittel 5,63 Euro je Quadratmeter, zwei Euro unter dem bundesweiten Durchschnitt. Damit sei man ein »Garant für gesellschaftliche Stabilität«, sagt Miriam Philipp vom Verband der sächsischen Wohnungsgenossenschaften (VSWG). Selbst im Neubau versuche man »krampfhaft, akzeptable Mieten anzubieten«. Dort verlange man rund 11,30 Euro statt der 18 bis 20 Euro, die es sein müssten, um Baukosten zu decken.
Gleichzeitig aber müssen die Vermieter massiv investieren. Den übersichtlichen Einnahmen aus der Vermietung stehen dabei Baukosten gegenüber, die seit 2020 in die Höhe geschossen sind. Zugleich gibt es strenge Vorgaben der Politik vor allem mit Blick auf CO2-Einsparungen. Den Wohnungsunternehmen ist klar, dass der Gebäudesektor ein Hauptfaktor ist, wenn es darum gehe, den Ausstoß an Treibhausgasen zu senken. Allerdings seien die Vorgaben etwa im Gebäudeenergiegesetz (GEG) viel zu strikt. »Die Politik träumt von der Klimaneutralität der Gebäudehülle«, sagt Zillmann. Das aber sei derart teuer, dass keine Mittel mehr bleiben, um die anderen Herausforderungen zu meistern: Schrumpfung, Alterung, die bescheidene Einkommenssituation: »Darauf zu reagieren, ist mindestens ebenso dringlich.« Selbst in der boomenden Großstadt Dresden würden bis 2045 mehr als 27 000 zusätzliche Seniorenwohnungen benötigt, sagt Alexander Müller vom sächsischen Verband der Wohnungswirtschaft. Entsprechende Umbauten kosten Geld: »Wir können uns nicht allein auf Klimaschutz konzentrieren.«
Die Verbände drängen die Politik deshalb zu einem Kurswechsel. Das Gebäudenergiegesetz solle »abgeschafft« werden, sagt Zillmann: »Das ist nicht bezahlbar«. Stattdessen setzen die Ost-Vermieter auf ein Konzept, bei dem Häuser maßvoller saniert, aber dafür verstärkt mit Wärmepumpen beheizt werden. Der Strombedarf sei zwar höher als bei perfekt gedämmten Gebäuden. Werde er aber mit grünem Strom gedeckt, führe auch das zu schneller CO2-Minderung, sagt Müller. Kostspielige Standards für die Dämmung entfielen, was auch den Bedarf an Fördermitteln senke, und bestehende Gebäude könnten ertüchtigt werden: »Das Ganze muss bezahlbar und für die Mieter sozial verträglich bleiben.«
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Ob die Politik auf die Wünsche eingeht, bleibt abzuwarten. Die aktuellen Koalitionsverhandlungen beobachte man mit Zuversicht, sagt Miriam Philipp; es gebe Hinweise darauf, dass über ein Programm für »einfaches, klimagerechtes und kostengünstiges Bauen« gesprochen werde. Zillmann allerdings erinnert sich auch gut daran, dass man eigene Forderungen schon einmal 2019 dem damaligen Bundesbauminister Horst Seehofer (CSU) und 2023 dessen Nachfolgerin Clara Geywitz (SPD) vorgetragen habe – jeweils mit wenig Erfolg. Und in den Ländern scheint der Rückhalt auch zu bröckeln. In Sachsen wurde gerade die Landesförderung für den Abriss gestrichen. Und in Sachsen-Anhalt nimmt die Investitionsbank keine Förderanträge für Wohnungsbau mehr an.
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