Gelten Bestimmungen der DDR-Mietverträge noch?
Leserfragen: Mietrecht und Betriebskosten
Meine geschiedene Frau wohnt seit 48 Jahren in der Wohnung einer AWG, die nach der Wende eine Wohnungsgenossenschaft wurde. Aus Gesundheitsgründen braucht sie eine behindertengerechte Wohnung in gleicher Genossenschaft. Ihr wurden Auflagen erteilt, damit sie diese Wohnung bekommt: Entfernen der Styropor-Deckenverkleidung, Rückbau der nach der Wende durch eine Fachfirma renovierten Türen, Schließung einer Wandöffnung nach Abriss des bis 1970 ursprünglichen Kachelofens. Sie unterschrieb einen Vertrag, die drei Forderungen auf ihre Kosten zu erfüllen. Gelten nicht die Bestimmungen des DDR-Mietvertrages voll weiter?
Peter K., Berlin
Die alten DDR-Mietverträge gelten voll weiter! Nicht nur die Kündigungsfrist von zwei Wochen oder die nicht vereinbarte Mahngebühr oder die nicht vorhandene Kleinreparaturklauselgelten weiter.
In der Regel gab es die Formulierung, dass die ausziehenden Mieter die Wohnung so zu hinterlassen haben, dass sie zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet ist. Dafür hat sich das Schlagwort »leer, besenrein und mit allen Schlüsseln« gebildet.
Der Mieter muss eigene, vor dem 3. Oktober 1990 errichtete Einbauten nicht zurückbauen, wenn diese den damaligen Wohnwert erhöhten und somit im »Gesellschaftlichen Interesse« waren. Sollte es damals konkrete Absprachen (schriftliche Ergänzung des alten DDR-Mietvertrages) gegeben haben, so gelten diese weiter. Überspitzt formuliert kann man die Situation folgendermaßen beschreiben:
Die Wohnung ist von den eigenen Möbeln und Ausstattungsgegenständen wie Teppiche, Rollos zu räumen, auszufegen, nicht feucht zu wischen, Tapeten sind an Wänden und Decken zu belassen. DDR-Fliesen- oder -Gasheizungsanlagen müssen nicht zurückgebaut werden.
Einbauten, die nach dem 2. Oktober 1990 ohne Genehmigung des Vermieters vorgenommen wurden, sind nach bundesdeutschem Recht zu beurteilen. Wurden Styroporplatten nach dem 2. Oktober 1990 als Deckenverkleidung angebracht, so wird man sie heute bei Auszug in der Regel zurückbauen müssen.
Sie sind leider weder die ersten noch die letzten ehemaligen Mitglieder einer DDR-Wohnungsgenossenschaft, die sich von einem Vorstand behandeln lassen (müssen?), wie von einem ganz gewöhnlichen Immobilien-Investor, der nur an höchstmöglicher Rendite interessiert ist.
Ihre Frau hat einen neuen Vertrag unterzeichnet und den wird sie erfüllen müssen. Das schließt nicht aus, dass sie sich bemüht, dass auf der nächsten Vertreterversammlung ihr Problem angesprochen wird und der Vorstand sein Verhalten gegenüber einem Miteigentümer allen Vertretern erklärt.
Das Überfordern der im bestehenden Mietvertrag vereinbarten Rechte gegenüber ihrer ehemaligen Frau durch den Genossenschaftsvorstand ist mietrechtlich nicht zu rechtfertigen. Ich habe meine letzte Betriebskostenabrechnung am 7. Juli 2012 bekommen. Wie lange kann ich Einwendungen (Widersprüche) zur Abrechnung noch machen? Mein Vermieter schrieb, dass ich binnen 30 Tagen das getan haben muss, danach ist die Abrechnung anerkannt. Stimmt das?
Gerhard F., Sömmerda
Nein! Für eine Einwendung zur Abrechnung haben Sie ein Jahr Zeit und dann noch die Resttage bis zum Monatsende. In Ihrem Fall läuft die Frist am 31. Juli 2013 ab. Hätten Sie die Abrechnung am 30. Juli 2012 bekommen, wäre ebenfalls der 31. Juli 2013 der letzte Tag für eine Einwendung - so urteilte das Landgericht Frankfurt (Oder) am 20. November 2012 (WM Heft 1/2013 Seite 40, das Urteil ist inzwischen rechtskräftig).
Ihr Vermieter vermischt die Frist für den Eintritt des Verzugs zur Begleichung einer Geldforderung aus der Betriebskostenabrechnung (Nachzahlung beziehungsweise der Auskehr eines Guthabens) mit der Einwendungsfrist.
Leisten Sie die Nachzahlung aus einer Abrechnung nicht binnen 30 Tagen, so sind Sie automatisch im Verzug; es bedarf keiner Mahnung. Aber wenn Sie bestimmte Positionen der Abrechnung bezweifeln und eine Einwendung (Widerspruch) zu diesen Positionen machen, dann sind diese Rechnungspositionen erst einmal nicht fällig.
Sollen Sie beispielsweise 400 Euro nachzahlen, bezweifeln aber die Richtigkeit einer oder mehrerer Positionen im Werte von 173 Euro, dann sind von der Nachzahlung 227 Euro unstrittig und müssten in der 30-Tage-Frist gezahlt werden.
Sie sollten (sicherheitshalber) Nachzahlungen immer mit dem »Vorbehalt einer noch ausstehenden Prüfung der Betriebskostenabrechnung« beim Zahlungsgrund versehen und dies parallel dazu dem Vermieter auch schriftlich mitteilen, damit Sie auch am Ende der Einwendungsfrist problemlos später erkannte Mängel und Fehler in der Abrechnung rügen, eine Korrektur fordern und notfalls gerichtlich durchsetzen können.
Hartmut Höhne, Mieterverein VIADRINA
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