Mieter soll Malerkosten mittragen

Das Grundsatzurteil ist zweifellos ungewöhnlich. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat im Streit um eine Renovierung von Wohnungen Mieter wie Vermieter zu einem Kompromiss angehalten. Ist eine ursprünglich unrenoviert vermietete Wohnung nach vielen Jahren heruntergekommen, so darf der Mieter Schönheitsreparaturen verlangen, aber er muss sich, so das Urteil, zur Hälfte an den Kosten beteiligen. Dies entschied der achte Zivilsenat in Karlsruhe anhand von zwei Berliner Mietstreitigkeiten.

In beiden Fällen hatten die Mieter unrenovierte Wohnungen übernommen und nach 14 beziehungsweise 25 Jahren ihre Vermieter aufgefordert, wegen des Verschleißes der Räume Malerarbeiten vorzunehmen. Die Mietverträge erhielten zwar Klauseln, wonach die Bewohner dazu verpflichtet waren, für Schönheitsreparaturen selbst zu sorgen, jedoch waren diese in beiden Fällen rechtlich unwirksam. Das Landgericht Berlin lehnte in dem einen Fall die Übernahme der Arbeiten durch den Vermieter ab - die Mieter hätten schließlich den unrenovierten Zustand der Wohnung akzeptiert, hieß es. Im anderen Fall entschied das gleiche Gericht zugunsten des Mieters, weil der schlechte Anfangszustand der Wohnung nicht der vertragsgemäße sei.

Die Sachlage war also juristisch kompliziert, und der BGH bemühte sich, eine goldene Mitte zu finden. So befand er, dass der Mieter zwar normalerweise die Herstellung eines »vertragsgemäßen« Zustands verlangen könne, was aber in dem Fall einer verschlissenen Wohnung nicht praktikabel sei, weil »vertragsgemäß« lediglich die Überlassung einer Wohnung im nicht renovierten Zustand sei.

Eine Pflicht seitens der Vermieter, die Wohnung zu renovieren, ist in solchen Fällen bisher mit dem Argument abgelehnt worden, dass die Wohnung dadurch erheblich aufgewertet würde und der Mieter dann besser dastünde, als am Tag seines Einzugs.

Ein Ausweg aus diesem Konflikt ist nach Ansicht des BGH eine Beteiligung beider Parteien an den Kosten. Der Mieter könne »in derartigen Fällen zwar einerseits vom Vermieter eine frische Renovierung verlangen«, er müsse sich aber andererseits in »angemessenem Umfang an den dafür erforderlichen Kosten« beteiligen. Was »angemessen« ist, dazu befand das Gericht: »Sofern nicht Besonderheiten vorliegen, wird dies regelmäßig eine hälftige Kostenbeteiligung bedeuten«, so die Vorsitzende Richterin Karin Milger. Beide Streitfälle verwies sie an das Landgericht zurück.

Während der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW das Grundsatzurteil für einen ausgewogenen Kompromiss hält, äußerte der Berliner Mieterverein deutliche Kritik: Auf der Suche nach einem Kompromiss »zweier widerstreitender Urteile des Berliner Landgerichts eiert der BGH herum«, befand dessen Geschäftsführer Reiner Wild. Dies gehe zulasten der Mieter. »Am Ende wird der Mieter doch den unrenovierten Zustand bei Einzug durch Eigeninitiative beseitigen, da ihn dies billiger kommt, als sich zur Hälfte an den Firmenkosten zu beteiligen«, prophezeite Wild. Daher kämen die Entscheidungen einer Einladung an die Vermieter gleich, sich nicht um die Erhaltungspflicht zu kümmern, weil die Mieter es sich nun »dreimal überlegen«, ihren Vermieter zur Durchführung der Erhaltungspflicht aufzufordern.

Dass das Urteil zu neuerlichen Streitigkeiten führt, glaubt auch die Richterin Milger nicht. Weil sich die Mieter selbst an den Kosten beteiligen müssen, würden sich weitere Klagen vermutlich in Grenzen halten.