Wenn Telefon- und Kabelanschluss defekt sind ...

Es würde eine Wohnungsübergabe überfrachten, müssten alle Telefon- und Kabelanschlüsse auf ihre Funktionsfähigkeit überprüft werden. Dies hat das Landgericht Berlin (Urteil vom 1. Juli 2020, Az. 65 S 19/20) entschieden.

In dem Fall erhoben die Mieter einer Wohnung in Berlin im Jahr 2018 gegen die Vermieterin eine Klage, gerichtet unter anderem auf Herstellung eines funktionsfähigen Telefon- und Kabelanschlusses. Dieser war nämlich im Wohnzimmer der Wohnung defekt.

Die Vermieterin verweigerte eine Instandbesetzung des Anschlusses und verwies zur Begründung darauf, dass den Mietern der Mangel hätte bekannt sein können. So haben die Parteien im Übergabeprotokoll keine Feststellungen zur Funktionsfähigkeit des Anschlusses getroffen. Das Amtsgericht Berlin-Pankow/Weißensee (Az. 101 C 300/18) gab der Klage statt. Dagegen richtete sich die Berufung der Vermieterin.

Das Landgericht Berlin bestätigte die Entscheidung des Amtsgerichts. Den Mietern stehe gemäß § 535 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Herstellung eines funktionsfähigen Telefon- und Kabelanschlusses zu. Der Anschluss sei als Bestandteil der Mietsache mitvermietet. Dies ergebe sich bereits daraus, dass der Anschluss in der Wohnung vorhanden ist. Zudem lege die Vermieterin für die Bereitstellung des Anschlusses Betriebskosten um.

Für unerheblich hielt das Landgericht den Umstand, dass das Übergabeprotokoll keine Feststellungen zur Funktionsfähigkeit des Anschlusses enthält. Von einer Kenntnis oder grob fahrlässigen Unkenntnis des Mangels im Sinne von § 536 b BGB seitens der Mieter könne nicht ausgegangen werden.

Üblicherweise werde der augenscheinlich sichtbare Zustand der Mietsache in einem Übergabeprotokoll festgehalten. Es würde allerdings eine Wohnungsübergabe überfrachten, die Funktionsfähigkeit vorhandener Telefon- bzw. Kabelanschlüsse zu überprüfen. Dies dürfte dann auch nur mit fachkundiger Unterstützung und geeigneten Messgeräten möglich sein.

Im Übrigen müssten dann auch alle Steckdosen, Lampenaustritte und sonst vorhandene Installationen einschließlich der Wasserversorgung überprüft werden. Dies sei aber im Rahmen von Wohnungsübergaben nicht üblich. kostenlose-urteile.de/nd

Umbauarbeiten mit Augenmaß

Wegweisendes Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) für Mieter und Vermieter.

Sanierungsarbeiten in Mietwohnungen und Mietshäusern bieten immer wieder Anlass zum Streit. Musste das wirklich schon sein? Wäre es nicht preiswerter zu machen gewesen? Welchen Anteil an den Ausgaben müssen die Mieter bezahlen?

So lauten die häufigsten Fragen. Die höchsten deutschen Zivilrichter am BGH (Az. VIII ZR 81/19) haben nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS nun eine aktuelle Antwort darauf gegeben. Das Fazit: Eigentümer können die Modernisierungskosten zwar umlegen, ihnen sind dabei aber gewisse Grenzen gesetzt.

Der Fall: Eine Mieterin zahlte monatlich etwas mehr als 300 Euro für ihre Wohnung. Doch dann setzte der Vermieter zu einer Art Generalsanierung an - unter anderem erneuerte er Treppenhausfenster, Wohnungstüren, Briefkästen und Haustüren. Zwei Mieterhöhungen binnen eines Jahres hätten am Ende dazu geführt, dass die Frau über 400 Euro mehr im Monat hätte bezahlen müssen. Das schien der Betroffenen deutlich überhöht, zumal sie die Notwendigkeit mancher Arbeiten bestritt.

Das Urteil: Der Bundesgerichtshof entschied nun, dass die Mieterin nicht in vollem Umfang an den Kosten beteiligt werden dürfe. Bei den Umbauten sei zwischen einer Modernisierung (Verbesserung des Wohnwerts) und einer Instandhaltung (Erhalten der Bewohnbarkeit) zu unterscheiden. Für Letzteres ist der Eigentümer alleine verantwortlich.

Bei der Modernisierung darf er die Mieter zur Kasse bitten - allerdings ist hier ein möglicher Instandhaltungsanteil abzuziehen. Sonst sei es einem Eigentümer möglich, sich unter dem Deckmantel der »Modernisierung« tatsächlich fällige Erhaltungsmaßnahmen bezahlen zu lassen.

Im konkreten Fall - es ging um bis zu 60 Jahre alte Bauteile wie etwa die Wohnungstüre - sei die Lebensdauer schlicht »bereits zu einem sehr großen Teil abgelaufen« gewesen. LBS/nd

Bad in schlechtem Zustand

Eine Mietminderung um 25 Prozent für eine Wohnung war im konkreten Fall möglich.

Es war manches nicht in Ordnung in einer vermieteten Wohnung - insbesondere nicht im Sanitärbereich. Die Badewanne entsprach nicht einmal der mittleren Güteklasse, das Schlafzimmerfenster konnte nur mit erheblichem Kraftaufwand geöffnet und geschlossen werden, das Badezimmer war nicht angemessen gefliest, eine Seifenschale war scharfkantig abgebrochen und stellte deswegen eine Verletzungsgefahr dar.

Die Mieterin weigerte sich, die volle Miete zu bezahlen. Das angerufene Amtsgericht Gelsenkirchen (Az. 428 C 498/15) entschied laut Infodienst Recht und Steuern der LBS, dieses Ausmaß an Störungen rechtfertige eine 25-prozentige Mietminderung. Zwar sei das Badezimmer nur noch mit Einschränkungen zu benutzen, aber die übrige Wohnung befinde sich weitgehend in einem ordnungsgemäßen Zustand. LBS/nd

Unwirksames Mieterhöhungsverlangen

Eine Mieterhöhung ist trotzdem vereinbart, wenn der Mieter der Forderung zugestimmt Dresdener Vermieter erhöhten zwischen 2007 und 2013 vier Mal die Miete. Jedes Mal stimmte der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen zu und zahlte die erhöhte Miete.

2013 stellte sich heraus, dass die Vermieter bei ihrer Berechnung eine zu große Wohnfläche zugrunde gelegt hatten. Das war weder den Vermietern noch dem Mieter klar gewesen.

Nun bereute der Mieter seine Nachgiebigkeit und forderte zu viel gezahlte Miete ab dem Jahr 2007 zurück, insgesamt etwa 6000 Euro. Die Vermieter winkten ab und ließen es auf einen Rechtsstreit ankommen, den sie in letzter Instanz beim Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 234/18) gewannen.

Dabei hatte es beim Landgericht Dresden noch ganz gut für den Mieter ausgesehen: Zahlen müsse der Mieter nur eine Miete, die der tatsächlichen Quadratmeterzahl entspreche, hatte das Landgericht geurteilt. Die Mieterhöhungsverlangen seien wegen der falsch kalkulierten Wohnfläche unwirksam gewesen.

Dem widersprachen die Bundesrichter: Stimme der Mieter einem Mieterhöhungsverlangen zu, sei damit die Mieterhöhung vereinbart - das gelte unabhängig davon, ob das Mieterhöhungsverlangen formell und inhaltlich korrekt war.

Erfolglos pochte der Mieter auf eine Anpassung des Mietvertrags: So sehe es eine Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 313 BGB) vor, wenn sich Vertragsparteien in Bezug auf wesentliche Grundlagen des Vertrags geirrt haben.

Hier hätten alle Beteiligten die Wohnfläche falsch eingeschätzt, räumten die Bundesrichter ein. Daher käme grundsätzlich schon eine Vertragsanpassung in Betracht, nicht aber im konkreten Fall.

Für den Mieter sei es zumutbar, an der vereinbarten höheren Miete festzuhalten, weil der Irrtum nicht zu einem Nachteil für ihn geführt habe. Denn selbst auf Basis der tatsächlichen Wohnfläche liege die erhöhte Miete noch unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Die Vermieter hätten also auf jeden Fall die Zustimmung des Mieters zur Erhöhung der Mieter verlangen können. OnlineUrteile.de

Lange Beziehung mit Vertrauensbasis

Ein einmaliger Zahlungsverzug des Mieters rechtfertigt keine Kündigung.

Es sollte tunlichst nicht vorkommen, dass der Mieter seinem Vermieter den monatlich fälligen Mietzins schuldig bleibt - auch nicht um wenige Tage. Die Verträge sind einzuhalten und der Betrag muss zum vereinbarten Zeitpunkt auf dem Konto der Eigentümer eintreffen.

Doch im Falle eines einmaligen Verzuges nach langer vertraglicher Beziehung darf der Vermieter laut Infodienst Recht und Steuern der LBS noch nicht die Kündigung als schärfstes Schwert ziehen.

Der Fall: Nach 14-jähriger Vertragslaufzeit kam es in einem Mietverhältnis erstmals zu einer Verzögerung bei der Bezahlung der Miete für zwei Monate nacheinander. Der Eigentümer sprach daraufhin eine ordentliche Kündigung aus.

Fünf Tage später traf dann zwar die fehlende Summe auf seinem Konto ein. Das jedoch hielt den Vermieter trotzdem nicht von seinen Kündigungsabsichten abhielt.

Das Urteil: Ein berechtigtes Interesse eines Vermieters an einer Kündigung bestehe unter anderem dann, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt habe, stellte das Amtsgericht Rheine (Az. 10 C 234/18) fest. An letzterem fehle es aber bei näherer Betrachtung des Falles.

Das lange Vertragsverhältnis mit stets fristgemäßen Überweisungen und die unverzügliche Nachzahlung sprächen für den Mieter. LBS/nd