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H48: Senat sieht wenig Chancen auf Ankauf
Der Senat hat ein landeseigenes Wohnungsunternehmen mit einer Ankaufsprüfung des Neuköllner Hausprojekts beauftragt
Wohnraum oder Gewerbe? Eigentlich ist diese Frage im Neuköllner Hausprojekt H48 einfach zu beantworten: Seit den 80ern leben in Räumen eines alten Gewerbehofes in der Hermannstraße 48 Menschen zur Miete. Rechtlich ist diese Frage aber umstritten und führt zu Problemen. Denn auf dem Papier sind die Mietverträge Gewerbemietverträge, für die ein wesentlich schwächerer Kündigungsschutz gilt. Zumindest der Vermieter sieht das so und will die mehr als 60 Mieter*innen schnell loswerden. Kündigungsschreiben landeten schon im Juli im Briefkasten der Mieter*innen.
Um diese vor Verdrängung zu schützen, hat der Senat die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft Stadt und Land (SuL) gebeten, eine Ankaufsprüfung vorzunehmen. Das geht aus der noch nicht veröffentlichten Antwort der Senatsverwaltung für Wohnen auf eine Anfrage des wohnungspolitischen Sprechers der Linksfraktion im Abgeordnetenhaus, Niklas Schenker, hervor, die »nd« exklusiv vorliegt. Bereits zuvor, im März 2023, habe es Kontakte zwischen der SuL und dem Anwalt des Eigentümers gegeben, die aber ohne Ergebnis endeten, da der Eigentümer nicht verkaufen wolle.
Passiert ist offenbar seither wenig. Auch das bezirkliche Vorkaufsrecht, das durch ein Urteil des Bundesverwaltungsgerichts stark eingeschränkt ist, wurde geprüft. Die unklaren Vertragsverhältnisse stellen dafür laut Senat ein Hindernis dar: Die Tatsache, dass das zum Kaufobjekt gehörende Gewerbegebäude zu einem großen Teil zu Wohnzwecken genutzt werde, stelle eine »erhebliche rechtliche Problematik« dar, so die Senatsverwaltung für Wohnen. Die Erfolgsaussichten für einen Vorkauf seien gering.
Unabhängig davon, ob die SuL das Gebäude kauft oder nicht ist, müssen sich zunächst Gerichte mit der H48 beschäftigen. Eine Räumungsklage gegen eine Wohnung im Gebäude ist ausgesetzt, bis geklärt ist, ob ein Gewerbe- oder ein Wohnmietverhältnis vorliegt. Diese Frage wird derweil vor dem Amtsgericht Neukölln verhandelt. Der Senat hat sich unabhängig davon schon festgelegt: »Wenn Gewerberäume nicht als Wohnraum genehmigt sind, können sie nicht rechtmäßig als solcher genutzt werden. Mieterinnen und Mieter von Gewerberäumen haben keinen Anspruch auf sozialen Kündigungsschutz, wie er im Wohnraummietrecht existiert«, führt die Verwaltung aus.
Der Anwalt der Mieter*innen, Benjamin Hersch, widerspricht: »Die baurechtliche Widmung spielt für das Vertragsverhältnis erst mal keine Rolle.« Wenn ein Zivilgericht feststelle, dass es sich um ein Wohnmietverhältnis handele, greife auf jeden Fall der Kündigungsschutz, erklärt der Mietrechtsexperte gegenüber »nd«. Das Amtsgericht Neukölln wird am kommenden Donnerstag eine Entscheidung verkünden.
»Ich habe den Eindruck, dass der Senat in der Vergangenheit keinen ernsthaften Versuch unternommen hat, die Hermannstraße 48 anzukaufen und die Mieter*innen damit vor Verdrängung zu bewahren«, so Niklas Schenker zu »nd«. Es müsse dringend geprüft werden, wie die Nutzung des Vorkaufsrechts ermöglicht werden kann.
»Das Haus hat eine tolle Mietergemeinschaft, die einfach einen Neuköllner Querschnitt abbildet: Rentner*innen leben neben Studierenden, Künstler*innen neben Handwerker*innen«, so Schenker weiter. Es sei die Aufgabe des Senats, diese »Berliner Mischung« zu bewahren. »Ansonsten ist es zu spät, die Mieter*innen gekündigt und die Hermannstraße 48 bald ein weiterer seelenloser und teurer Betonklotz.«
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